【视点】学科视野下高校学生公寓物业管理的本质探究

自后勤社会化改革以来，高校学生公寓实行物业管理渐成趋势，对公寓物业管理的系列问题研究也成为高校后勤界热门话题之一。但是高校学生公寓物业管理的很多独特性，让我们不得不重新审视其本质的上的一些东西。

邓小平说过：“后勤工作也是一门学问”。既然是高校的公寓物业管理，笔者就套用几个学科名称来探析一下它的本质。

一、政治学视野下的高校学生公寓物业管理

从政治学角度看，高校学生公寓实行物业管理是各高校落实中央关于高校后勤社会化改革的一系列精神、推进高校治理模式转型、办好社会主义高水平大学而做出的切实举措。长期以来，公寓管理是高校后勤管理的一个重点同时也是一个难点。把公寓管理好、把学生服务好，是做好校园稳定工作、促进学生健康成长才、提高校园生活幸福指数的应有之义。

可以说，学生公寓物业管理肩负着落实中央政策、维护校园稳定、服务学生成长这三大“政治任务”，是高校“双一流”高等教育治理模式和现代后勤保障体系的一个落脚点。无论是自办后勤的公寓物业管理，还是外来企业提供的公寓物业管理，都把物业管理的理念导入到公寓管理之中，构建起有别于传统后勤公寓管理的现代公寓治理体系。笔者也听说2015年某高校让物业公司“下岗”，由学生担负起公寓物业管理的职责，结果不到一个月便宣告失败。“让专业的人做专业的事”，就目前情况看，还是专业公司的服务管理更有优势，也更科学规范。

公寓是大学生课余生活、学习的重要场所，是加强大学生思想政治教育和完成社会化的第二课堂。党建进公寓、团建进公寓、辅导员进公寓已经成为高校学生公寓物业管理的一个特色和常态；有些高校建立起公寓社区，社区党工委承担起领导公寓管理的主要职责。此外，几乎所有高校学生公寓都建立起类似于学生会组织的“自律和发展委员会”（名称有异，功能类似），倡导学生在公寓自我管理方面发挥主人翁作用。

一屋不扫何以扫天下，一屋不治何以治天下？为了发挥学生在公寓物业管理中的积极性、提高他们的参与度，笔者在担任苏州大学学生公寓项目经理的时候，与入驻学院党委一起搭建“学生公寓党建论坛”，发挥党员、党组织在公寓治理和学生生活中的积极作用，物业党员还划定责任区，每个公寓楼都有一名责任党员并公示上墙；联合后勤管理处宿管办以及相关部门，每月举行一次学生代表“议宿会”，收集学生代表对公寓物业管理的意见和建议，解答他们对学校后勤管理服务以及其他方面的问题；建立“楼长、层长、寝室长”全覆盖的公寓管理辅助体系，充分发挥大学生在参与公寓物业管理中的主人翁作用。

党建引领、学生参与、自我管理，这是高校做好学生公寓物业管理的重要路径，也是提高大学生对公寓物业管理满意度的重要手段。做高校学生公寓物业管理要有高度的政治意识、政治自觉，把护稳定、促成长当做物业管理的首要政治任务来抓，在高校后勤治理中发挥自己应有作用。这也是进入高校服务的社会物业公司应该掌握的服务之道。

二、经济学视野下的高校学生公寓物业管理

从经济学角度看，高校学生公寓物业管理应该抓住以下几个本质问题。

一是公益性还是营利性放首位的问题。对于进入高校提供物业服务的企业，水土不服的情况并非少见。究其本质，主要是对高校这一特殊物业市场的本质特性没有掌握好，也就是没有稳妥处理好高校物业服务的公益性、营利性——谁放首位这一问题。这也是不少高校迟迟不肯放开学生公寓物业服务市场的主要因素之一，为规避风险，通常会选择由本校后勤公司或者兄弟高校物业公司来提供公寓物业服务。所以，我们应首先确定的是，学生公寓物业提供方应该把公益性放在第一位，在此基础上讲求合理利润。

二是后勤生产关系和生产力的关系问题。后勤社会化改革，物业公司进入高校市场，应该说是进一步解放和发展了后勤生产力。原后勤职工可以采取“老人老办法”，分流、托管到物业公司，按照现代企业人力资源管理的办法激发其工作积极性。对于劳动力的保护和开发也是提高公寓物业管理水平的一个重要内容，一方面要按照劳动保护法等相关法律法规要求加强对劳动者的保护，另一方面要积极开展各类培训、深造，让公寓物业管理工作者能拥有更高的职业素养和业务水平。

三是市场竞争价格和物业服务质量的问题。由于高校学生公寓招标的体量较大，一般都选择面向全国招标，竞争不可谓不激烈。在白热化的市场竞争中，各投标单位各显神通，但是低价中标往往成为他们的不二选择。然而，低价中标的物业公司的日子举步维艰，必然要通过各种途径去压缩成本，这对物业服务的质量保持和提升是极为不利的。像上海高校市场，他们采用的是商务标平均价得最高分，那么最低价者有可能得最低分，投标者就会互相博弈，价格会逐渐往最高价靠拢（不超预算）。也有一些高校招标采用最低限价的办法，确保物业公司的合理利润，避免价格战，确保校园物业服务质量。

四是契约精神和工匠精神相得益彰的问题。学校和物业公司签订了公寓物业服务协议，那么双方就应该按照合同要求履行应尽的义务、享受应有的权利，这就是所谓的契约精神。而工匠精神是指物业公司在提供公寓物业管理与服务的过程中精益求精、不断追求完美品质的一种职业精神。两个精神为什么放在一起说？因为在履约的过程中，某些校方会过度要求物业方践行工匠精神，而自己却在体现契约精神方面有所折扣，比如拖欠物业费、随意性扣罚等；当然也会有物业公司没有把主要精力放在打造服务精品、践行工匠精神方面，偷工减料、损害师生利益，也有悖于契约精神。两者如何相得益彰，这既是经济学的问题，也是一个哲学问题。

三、社会学视野下的高校学生公寓物业管理

社会学视野比较宽泛，下面从几个小孔一窥高校学生公寓物业管理的社会学价值。

1、要把高校学生公寓视为一个场域。按照场域理论，高校学生公寓这个场域是由多方的力量所构成，校方、院系、各有关部门、物业方、广大学生、学生组织等。物业公司要思考如何在各方力量都参与的情况下发挥自己的建设性作用，甚至在某些方面成为主导力量。比如可以与有关院系建立公寓管理联合党支部，举办宿舍管理论坛，设立勤工助学岗位、“奖住金”，赞助支出学生组织活动，选派优秀物业员工担任大学生生活辅导员等。只有融入到学校公寓管理中去，物业公司才不是过客，才能从“管家”、“保姆”升格为“亲戚”、“亲人”，才能在公寓管理场域中发挥更加重要的作用。

2、要构架学生公寓协同治理共同体。有物业公司存在着“赚一笔走人”的思想，但是更多的还是想做学生公寓物业管理的“百年老字号”。从社会学角度看，与甲方、业户构建一个共同体，对于物业公司的“百年老店”梦想实现是有利的。一方面，物业公司应该积极参与校方的有关公寓管理工作，用专业的服务赢得信赖；另一方面，物业公司要花大力气，构建起一个得到校方认可、相关部门与院系参加、学生广泛参与的“学生公寓协同治理共同体”。比如利用物业服务APP、公众微信、微博等新媒体、自媒体，把广大师生紧密联结起来，提高公寓物业管理的互动性和参与性，群策群力、共建共利，培育良好的公寓物业管理生态圈。

3、要加强矛盾管理并建立引导机制。现代社会给人带来的各类压力也传递到高校，尤其是在那些远离父母、集宿而居的学生身上，压力带来的各类副作用很明显。马加爵事件、各类发生在学生公寓的突发事件，都警醒着物业公司如何端稳饭碗。比如学生使用大功率电器（很多高校称之为“违章电器”），物业人员受学校委托去收缴，收缴之后暂扣（或代为保管），等学期结束由学生带回家。对此，很多学生非常抵触，一些喝过“洋墨水”的老师也表示无法理解，所以会有“对抗”管理的情况发生。但是一旦由使用这些电器引发寝室火灾，寝室人员的生命财产都得不到保证，何谈居住权益呢？可以说，物业公司是硬着头皮在做这件吃力不讨好的事。公寓是一个矛盾的聚集区，但物业公司既然揽了这个活，那就必须把它做好。

四、管理学视野下的高校学生公寓管理

从管理学角度，高校学生公寓物业管理可以说是一个典型的管理活动，符合管理活动的各项要素，限于篇幅，本文不一一展开，撷取几点供大家参考。

首先，要明确甲乙分工。我国高校学生公寓管理机制中的甲方通常分为两类，一类是后勤处，另一类是学生处。由于本位职能的不同，不同部门分管的学生公寓管理工作也会有不同的工作重点倾向。一般来说，后勤处比较重视的是物业管理和服务的水平，学生处比较侧重的是学生的行为养成、思想教育，而且后者因为与辅导员同属于一个系统，对学生的管理更加具有优势。不同的甲方，对于物业公司如何提供物业服务是一个考验：对于甲方是后勤处的，物业公司要加大力气在公寓文化建设、学生思想教育方面发挥积极作用；甲方是学生处的，物业公司则要在做好本职工作方面更加用心。当然，无论谁是甲方，公寓物业服务标准不能降低。

其次，要控制管理质量。前面提到工匠精神，这是对物业管理最根本的一个要求，然而我们更需要注意的是要导入系统质量管理、加强物业服务质量控制，如ISO、卓越绩效管理等。相信大多数高校学生公寓物业管理是使用ISO质量管理体系的，但是不知道是否运行得真实，员工是否理解？公寓物业服务的常用八个记录本：《值班记录本》、《人员来访登记本》、《大件物品进出登记本》、《寝室钥匙借用登记本》、《报修登记本》、《晚归登记本》、《失物招领登记本》、《邮件领取登记本》等不知有无用起来？还有比较重要的是物业员工的《每日工作流程》是否严格在执行？

再次，要打造科技物业。时代的变迁，呼唤着物业服务的变革。在互联网+的时代，高校公寓物业管理如何适应时代要求，完成供给侧改革，打造科技物业应该是一个不错的选择。科技物业三大件：APP终端、云管理系统、智能化设备，缺一不可。通过物业服务科技软件、设备的研发和投入，不断提高物业管理和服务的时效性和满意度，解决入住学生的后顾之忧、眉睫之忧，为他们的生活带来快捷便利，如校园O2O等，解决师生生活最后一公里、一百米的问题。构建科技物业也将降低物业管理的成本，提升物业运营的实效。

管理学意义上公寓物业管理的本质问题是很值得研究的，几乎所有的管理学经典理论都可以实践到物业管理中来，但是笔者不建议大家贪多要全，关键要抓住管理的本质。

五、其他学科理论视野下的高校学生公寓物业管理

高校学科众多，其他学科理论视野下，学生公寓物业管理的很多重点、焦点问题也可以得到积极的回响。

1、法学。法学可以给公寓物业管理一个法理上的支撑。比如学生寝室属于私人空间还是公共空间的问题、学生入住协议的法律规范问题、学生使用大功率电器（校方认定违章电器）与收缴过程中的法律问题等等，这些都需要从法学视野进行进一步的探讨。

2、物理学。物理学尤其是应用物理及其延伸学科可以给公寓物业管理很多基础性的帮助。比如学校公寓的空间布局，寝室的采光、通风问题，寝室家具的尺寸、材质、功能等等。很多学生公寓因为设计时标新立异，导致学生使用和物业管理都不尽如人意，违背了基本的人体工程学原则。国外一些高校把公寓楼按照功能分为住宿区、便利区、会客区、学习区等，真正构建成一个立体的学生生活“家园”。

3、数学。数学是奠定高校公寓物业管理基本理论和应用工具的基础所在。比如，通过统计软件对学生的各项信息、需求、状态进行大数据分析，构建《寝室电量预警图》、《公寓能耗监测体系》等；对每个物业员工的基本工作量进行统计，以提高劳动生产率等等，这些都离不开数学这一学科的支撑。

4、文化学。文化学或者人类学在高校学生公寓管理中有作用，是因为无论学生来自哪个国家、民族、地区，无论是农村还是城市，我们都可以从文化的角度对其进行梳理和管理，从而积极建设丰富、和谐的公寓文化，让多姿多彩的公寓文化成为物业服务的一个品牌，使公寓成为学生真正的人生驿站。

高校学科门类众多，从学科的角度解构公寓物业管理的本质问题颇有意思，可以让我们更好地理解高校学生公寓物业管理的本质问题。本文抛砖引玉，期待得到专家指正。

本文刊载于《现代物业》2016年06期

国际标准刊号 ISSN  1671-8089

国内统一刊号 National Pubulication No.CN53-1179/N