【案例】未经招投标签订的前期物业服务合同是否有效？

[案情]2007年12月29日,XXX公司与XX物业公司签订珠海每一间花园小区前期物业服务合同，委托XX物业公司提供前期物业管理服务，并约定住宅物业管理费每月2.6元/平方米。该合同已交珠海市住建局备案。马某为每一间花园小区的业主，其向XX物业公司缴纳了2009年1月1日至2015年5月31日的物业管理费及公摊水电费共计43297.22元。此后，马某认为，XX物业公司并非XXX公司通过招投标方式或经相关主管部门批准选聘的物业服务企业，而是XXX公司私下以协议方式确定的，且物业收费标准过高，故起诉要求法院判令：(1)XX物业公司与XXX公司签订的前期物业服务合同无效;(2)XX物业公司返还超过政府指导价收取的部分物业管理费22325.38元。

[法庭辩论]原告认为：1、每一间花园小区属于住宅项目，依照《物业管理条例》第二十四条第二款之规定，被告XXX公司应当通过招投标方式选聘物业服务企业，但XXX公司未依法招投标，而是私下与XX物业公司协议签订前期物业服务合同，已违反了行政法规的强制性规定，两被告签订的前期物业服务合同无效。2、两被告约定的物业管理费收费标准已明显超出了《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》确定的最高1.2元/平方米的收费标准，对于超出该收费标准的收费被告应当予以返还。

两被告辩称：1、最高人民法院发布的合同法解释二中规定，认定合同无效应当依据法律、行政法规中的效力性强制规定。原告依据的物业管理条例第二十四是体现对物业服务企业的监督管理，不属于影响合同效力的效力性强制规定，不能依该条规定认定合同无效。2、根据最高人民法院物业服务合同纠纷司法解释第一条的规定，两被告签署的前期物业服务合同对原告具有约束力。3、两被告签署的前期物业服务合同已交珠海住建局备案。4、2001年颁布的《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》虽然没有明令废止，但是该办法中规定的收费标准已经10多年未进行调整，由于工资水平提高、物价上涨等原因，目前小区物业管理费标准已无法适用该标准，这是多个政府部门及广大业主的共识，珠海市发展和改革局于2014年向公众发布修改后的物业服务收费管理办法及政府指导价征求意见稿，将物业费最高收费标准调整到3元/平方米，以适应当今的物价水平。5、XX物业公司提供的服务连年被评定为省级、市级物业服务示范项目、文明小区、绿色小区、通过了质量管理体系认证，XX物业公司为每一间花园小区提供了优质的物业服务。综上，原告的诉请没有法律依据，应予驳回。

[法庭审理] 法院审理认为：一、关于合同效力。国务院《物业管理条例》第二十四条第二款规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。本案中，XXX公司与XX物业公司签订的前期物业服务合同未经上述行政法规规定的程序，违反了行政法规的强制性规定，为无效合同。二、关于物业服务收费问题。虽然XXX公司与XX物业公司签订的前期物业服务合同无效，但XX物业公司自签订合同之日起对涉案小区提供了物业服务，原告也接受了物业服务，因此，原告应当支付物业服务费。根据《广东省物业管理条例》第三十七条第二款“实行政府指导价的前期物业服务费标准，应当按照政府指导价的有关规定执行”、《广东省物价局关于加强物业服务收费管理有关问题的通知》第一条“物业服务收费根据不同物业的性质、特点分别实行政府指导价和市场调节价，业主委员会成立之前的住宅(不含别墅)的物业服务收费实行政府指导价”的规定，因涉案小区未成立业主委员会，故XX物业公司应参照珠海市人民政府关于物业管理服务收费政府指导价的标准收费。本案中，XX物业公司按每月2.6元/平方米收费没有法律依据。考虑到涉案小区物业管理服务现状、物价水平、服务成本、结合原告的起诉意见，本院酌定XX物业公司按照《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》规定的一级收费标准1.2元/平方米向原告收费。

[律师提醒]本案争议的焦点是住宅区物业服务项目在未经过招投标程序的情况下签订的前期物业服务合同是否有效。在本案中，法院采纳了原告的主张，即国务院《物业管理条例》第二十四条第二款规定属于效力性强制规定，违反此规定签订的前期物业服务合同无效。本律师注意到，关于国务院《物业管理条例》第二十四条第二款是属于效力性规范还是管理性规范问题，在学界和司法实践仍存在争议。对此，本律师认为，国务院《物业管理条例》第二十四条第二款规定属于行政管理规范的范畴，并非民事行为的效力性规范，因此，未经招投标程序签订的住宅前期物业服务合同有效。理由如下：

一、《物业管理条例》第二十四条规定的招投标程序是国家为规范物业公司提倡在选聘物业管理公司时实行招投标程序，该规范也规定了经当地房地产行政主管部门同意，亦可以通过协议方式选聘具有资质的物业公司进行小区物业管理服务，所以《物业管理条例》第二十四条不是法律禁止性和强制性效力规范。

二、《物业管理条例》属于行政法规，该条例第二十四条的规定属于管理性禁止规范，禁止的是一种交易方式而不是交易行为本身，所涉及事项亦不损害国家利益和社会利益，因此不应理解为足以导致合同无效的效力性禁止规范。

三、国务院《物业管理条例》第五十七条规定：“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地主人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。”据此，违反《物业管理条例》第二十四条规定的法律后果是处以行政处罚，对于所涉前期物业服务合同效力并未作出规定，故国务院《物业管理条例》第二十四条并非强制性效力性规定，建设单位没有通过招投标方式选聘前期物业服务企业并不导致前期物业服务合同无效。

既然关于国务院《物业管理条例》第二十四条第二款是属于效力性规范还是管理性规范问题，在学界和司法实践仍存在争议，本律师建议物业服务企业应当通过招投标程序签订住宅项目的前期物业服务合同，以免因各地法院对国务院《物业管理条例》第二十四条第二款理解的差异而导致前期物业服务合同无效的法律风险。