物业服务企业资本市场前景展望

中信证券投资银行基础设施与房地产组

高级副总裁 张藤一

刚刚过去的2017年，是物业管理行业站在风口上的一年。资本市场上，祈福生活服务香港上市，保利物业等众多物业服务企业陆续挂牌新三板，更具有划时代意义的是南都物业通过发审会审核并于2017年底领取IPO批文。在资本逐利的年代，物业管理行业正逐渐成为市场的新兴热点。

自2014年彩生活登陆港交所上市以来，陆续有多家物业服务企业登陆港股及新三板。2017年12月5日，南都物业IPO通过发审会并于当年12月29日领取发行批文，标志着南都物业即将成为首家在国内A股市场挂牌上市的物业服务企业。另据统计，截至目前共有57家物业服务企业挂牌新三板。

H股A股已上市的物业服务企业一览

从目前已经或即将登陆资本市场的物业服务企业来看，物业服务企业可以分为两大类：一类是以彩生活、绿城服务等为代表的房地产系物业服务企业。目前，物业管理行业的增量物业管理规模主要由房地产开发企业每年新建和销售的物业组成，根据《物业管理条例》及相关法规，在业主及业主大会选聘物业服务企业之前，先由房地产开发企业选聘物业服务企业，并与物业服务企业签署前期物业服务合同。此类物业服务企业依托房地产开发企业的支持，可以每年新增大量物业管理规模。

彩生活上市前后经营情况

单位：亿元

数据来源：上市公司年报

其中代表性的彩生活自2014年上市以来，营收持续高速增长，从上市前2013年的2.33亿元增长至2016年的13.43亿元，年复合增长率达到79.3%。物业管理面积也从上市前2013年的0.91亿平方米增长至2016年的3.95亿平方米，年复合增长率达到63.1%。

另一类是以南都物业、中奥到家为代表的第三方物业系物业服务企业，此类物业服务企业没有房地产开发企业作为母公司支持，完全依靠自身的品牌、物业管理能力，在市场上寻找存量物业，并通过专业化的管理策略与其他开发企业签订战略合作协议，拓展服务对象。相对来讲，此类企业的资金实力与房地产系相比，处于劣势，但优势在于不依赖房地产开发企业，独立性强，且第三方的身份对于房地产开发企业不会产生品牌侵蚀，和中小开发企业比较容易产生合作关系，同样有利于规模扩张。

如一般上市公司一样，物业服务企业在改制上市过程中，对于公司的股权结构、规范治理、信息披露、内部控制、财务制度建设等，是一次全方位的有效合理规范，另外品牌价值也是一次有效提升。同时，绝大部分物业服务企业将IPO募集资金用于信息化升级改造项目，这有利于在全社会移动互联及大数据的背景下，建立统一的平台来全面实现各物业管理项目在物业管理过程中的质量把控，并且建立统一的标准，利于后续端口的拓展，也利于收据数据以便为业主提供包括社区O2O等增值服务。更为重要的是，上市有利于扩大规模效应，提升市场占有率及市场竞争力，除IPO募集资金外，利用资本市场再融资等手段扩展自身规模，进行行业内的整合并购。例如彩生活利用自身“物业第一股”的概念，自上市以来已经进行了多次收购，包括收购开元国际、万达物业等，不断扩大自身管理物业规模。

目前，物业管理行业在发展过程中呈现出以下几个特点：

属于劳动密集型行业，优势企业的地域性与规模性特点明显

物业管理行业属于典型的劳动力密集型行业，秩序维护、清洁、园艺等基础服务专业化程度不高，需要大量的劳动工人，而物业服务的收费又相对固定，近年劳动力成本上涨迅速，单位劳动力的创造效益有限。而行业龙头企业在依靠规模效应及在优势区域内多年深耕累积的良好口碑及经营能力，优势明显。

行业发展空间广阔

物业管理行业伴随着房地产开发业务出现，发展的根本驱动来自于我国城镇化水平及人均可支配收入的提升。2003年9月1日，国务院颁布《物业管理条例》，这标志着物业管理行业步入新的阶段。2007年-2017年，我国每年新建成商品住宅平均约6.9亿平方米，未来一段时间内，还将保持一定新增规模，这意味着每年新增大约同等面积的物业管理规模，预计2018年全行业管理面积将超过200亿平方米，总市场规模将超过万亿元，行业发展空间十分广阔。

发展速度快

根据中国指数研究院发布的《2017中国物业服务百强企业报告》，截止2016年底，全国物业管理面积约为185.1亿平方米，较2012年底的145.3亿平方米增长了约27.4%，行业物业管理规模持续扩大。同时，物业服务企业数量和从业人员也快速增长。截止2016年底，全国物业服务企业约10万家，从业人员约1100万人，分别比2012年底的7.1万家和250.1万人增加约40.8%和439.8%。

行业集中度较低，但整合趋势明显

尽管经过30余年的发展，物业管理行业已逐步形成规模化运作和品牌化管理，并诞生了众多行业龙头企业，但物业管理行业由于进入门槛低、地域性强等特点，仍处于市场较为分散的初级阶段。近年，伴随着资本的进入及技术与管理的更新，优胜劣汰的趋势明显，根据《2017中国物业服务百强企业报告》，百强企业的管理面积由2013年的19.7亿平方米上升到2016年的54.5亿平方米，且百强企业管理面积占全国物业服务企业管理面积的比例由2013年的13.6%上升至2016年的29.4%，单单2015年百强企业总计收购200余家同行业企业行业集中度在不断提高。

基于以上特点，预计未来将有大量物业服务企业通过并购重组的方式扩大自身规模，同时也将有更多的物业服务类企业通过登陆资本市场获取资金来进行并购整合，从而实现规模化运营，提升市场竞争力。

房地产开发是物业管理行业重要的上游产业，物业服务百强企业中绝大多数属于开发商系，但正是由于依赖于房地产开发行业，除了大部分物业管理规模来自于开发商自建物业以外，部分房地产开发企业为了营销，把物业服务作为销售商品房的增值服务，压低了物业服务的收费价格。但这样一来，由于IPO特别是A股IPO将关联交易作为审核关注问题的重中之重，难以避免造成房地产系的物业服务企业与上游房地产开发企业的关联交易。物业服务企业在业主委员会成立之前可以依赖母公司获取客户资源，且在未来持续时间内，关联交易的比例无法降低。这也是房地产系物业服务企业难以通过A股IPO审核的硬伤，除非关联交易比例较低，且未来更多通过委托管理存量物业的方式减少关联交易占比。

反之，第三方系物业服务企业由于独立性强，在当前审核条件下，登陆A股的机会较大。从行业发展的趋势来看，随着整个房地产市场逐步由增量到存量过渡，物业服务企业也将逐步摆脱对房地产开发商的依赖，更多依靠自身在业内并购整合或是拓展管理规模，也将有更多的物业服务企业登陆A股市场。上市之后资本和人才的虹吸效应，导致并购整合也将更为迅猛，行业集中度不断提高。并且在行业管理逐步规范、管理水平及优势企业收费溢价不断提高的趋势下，物业服务这个传统行业也将迸发出更强的市场吸引力。