校园物业管理发展报告（2016）

2015年以来，我国教育现代化事业取得了新的成就，高校后勤社会化改革继续向纵深方向发展，作为支撑学校后勤服务保障的校园物业管理工作也取得了较快的进步。在经济发展新常态下，作为现代服务企业的组成部分，校园物业管理呈现出新的发展态势。无论是学校后勤部门管理，还是学校成立法人企业管理，或是逐渐扩张的社会企业管理校园物业，都致力于追求物业管理行业标准化，满足师生员工对校园后勤服务的多元化需求，其在深化后勤社会化改革等方面取得了明显成效，为提升学校综合实力做出了贡献。

值得注意的是，就学校后勤部门自管物业而言，从粗放式管理转向精细化管理，更加注重规范建设，更加注重师生口碑。针对“自管+外包”的合作模式，校方注重工作协调，以加强企业与多部门的联动，并逐步扩大物业管理的社会化程度。对于全部由社会企业承包的物业管理模式，专业化、标准化水平明显，已形成逐步上升趋势，在部分省份形成物业管理的新气候。

然而，由于各种原因，校园物业管理总体上还处于低水平运行状态，服务内容和质量与学校发展目标及广大师生员工的需求还存在着相当差距。在当前校园物业多元化管理的环境下，树立符合学校教育属性的物业管理新理念，以提升物业服务品质为工作主线，引入新技术新方式，强化内涵管理，提高物业管理的技术含量和产品附加值，构建校园物业管理标准化体系，营造和谐、健康的校园文化环境，增加优质物业服务的有效供给，是校园物业管理面临的艰巨任务。

校园物业管理发展概况

校园物业管理已成为物业管理行业不可或缺的组成部分，在一定意义上，校园物业管理有着其他物业管理业态的共性标准，其重要性得到充分的认识。

根据2016年各省市不全面的校园物业管理现状数据统计，校园物业管理已覆盖全国2000余所学校，管理面积达7.6亿平方米，涵盖部属高校、省属高校、高职院校、中小学、幼儿园和教育园区以及大学城等，有着国办、民办、国际学校等不同管理体制类型。

物业管理的模式不断扩充

在校园物业社会化趋势的推动下，校园物业管理不断扩充，三种类型的管理模式得到进一步巩固与发展。

第一种模式是学校完全自办物业服务，即学校所属物业服务实体或学校成立法人资质的物业服务企业提供校内物业服务，如华中科技大学后勤集团物业管理总公司、合肥工业大学物业服务中心、杭州电子科技大学杭州文一教育发展有限公司、江南大学后勤管理处物业中心等。

第二种模式是校园物业自我管理与引进物业服务公司分管部分项目模式，这是一种逐渐引入社会企业从事物业管理的过渡。

第三种是开放校园物业服务市场，将物业项目整体托管给物业服务企业管理，呈现上升趋势：诸如山东明德、苏州东吴、浙大新宇、上海乐生、珠海丹田、辽宁龙源、重庆新大正、江苏环宇、长沙天创物业公司的校园管理项目不断扩大，广东宏德物业在管192所项目包含大、中、小学及幼儿园；而中航物业、保利物业、上海上房物业等国企及央企进军校园物业管理领域步伐加快；同时，美国爱玛客服务产业（中国）有限公司已扩充进入了中国教育市场。  

物业管理的制度化建设日趋完善

2016年以来，在全国和各省、市地方组织陆续发布的相关法规及物业行业指导意见等文件的基础上，校园物业管理标准不断完善，校园物业管理项目招投标管理日趋规范。由中国教育后勤协会物业管理专业委员会组织相关高校及企业，参与中国物业管理协会主持编写的《物业管理指南丛书 — 高校物业》正式出版。中国物业管理协会重点课题《全国校园物业管理服务标准》已通过目录初审，将正式启动编写工作。相关院校和企业所开展并完成的物业管理课题研究及服务规范，都为校园物业管理提供了可行性强的标准参考。

物业管理的专业化、科学化水平日趋明显

在校园物业标准化趋势的推动下，服务校园物业服务企业坚持标准化作业，规范服务流程，坚持技术创新，注重工程技术在解决实际问题中的应用，例如机械化作业的增加，新技术信息化工具的推广应用。像苏州东吴物业坚持姓“教”，践行“高校管家”的服务标准，应用于管理之中的便民服务驿站的日常作业项目；浙大新宇物业的“教育育人、和谐校园文化建设、五合一安防系统”；上海生乐物业投资打造的三位一体的“生乐智能服务平台”；江苏环宇物业打造的“智慧物业云服务平台”以及辽宁龙源物业服务公寓的APP试点推进等智能系统，将校园物业管理、校园生活服务及其他拓展服务形成线上线下联动的服务体系，为学校师生提供了快捷、高质量的校园生活服务。

同时，校方的后勤管理与监管体系也在不断完善，从物业管理项目的规划设计、到项目招投标以及日常监管的科学化管理过程，校方愈加重视对物业项目精细化服务的数据分析，注重搭建与服务企业平等协同的工作平台，确保了校园物业管理愿景目标的实现。

物业管理的制度化建设日趋完善

中国教育后勤协会物业管理专业委员会根据校园物业管理的新发展、新变化和从业人员的迫切需求，确定了以行业培训为切入点，推动校园物业管理的规范发展的工作方略。在原有培训内容的基础上，听取有关专家意见，重新制定了《校园物业管理培训课程安排》，先后组织了“校园物业管理招投标高级研修班”、“校园修缮管理高级研修班”、“校园绿化管理高级研究班”和“校园物业管理服务标准化建设高级研修班”等多期专业培训，学员达1000余人。影响较大，收效显著。

各省物业管理专业委员会及相关院校后勤部门也都根据实际需要，举办了不同层面的相关业务培训或论坛；山东明德学院面向全国组织高校物业管理专业培训班，以打造快速培养优秀服务人才的流水线。而且有学校与企业开始进行课题项目合作，拓展了校园物业管理研究的平台。全国校园物业技能大赛筹备工作基本就绪，力求通过实用技能的比拼，增强校园物业服务人员的职业素养及作业水平。

物业管理的学科建设与理论研究

得到进一步拓展

目前，武汉大学、北京林业大学、佳木斯大学、河南财经政法大学、石家庄学院、山东工商学院、长沙学院、湖南信息职业技术学院、信阳农林学院、山东青年政治学院等院校均开设有物业管理相关的专业学科，天津国土资源和房屋职业学院在全国率先创办的物业管理专业至今已经20年。

从事校园后勤管理及物业管理的专门研究机构也日趋活跃。上海市教委支持发起的“上海现代高校智慧后勤研究院”、“苏大教服后勤研究院”、“保利物业发展研究院”等机构，在研究校园物业管理标准化，探索物联网、移动互联网、大数据、云计算等现代信息应用技术，以及探索校园物业管理高端人才培养计划等方面积极作为。《中国校园物业管理》杂志，以校园“大物业”为定位，理论交流平台不断扩展。 更多来自院校、企业及社会不同行业专家的相关文章、论点在不同级别的论坛及刊物上发表，受到重视。省级物业管理专业委员会组织开展的业务交流活动更具行业特点。

如前所述，当前校园物业呈多元化管理状态，但无论何种管理方式，其目标是要利用科学管理和先进技术，以经济手段对校园物业实施统一的专业化管理，为教学、科研、广大师生提供保障性的全方位、多层次的综合服务，构建和谐的校园文化环境，从而使物业发挥最大限度地使用价值和经济效益，校园物业管理的创新驱动进一步凸显。学校逐渐引进服务企业进行物业管理是高校深化后勤社会化改革的创新驱动之一，体现出了物业管理是一种综合性的服务，具有广泛的内涵和外延。校园物业管理的创新驱动是指，从事专业化的物业服务组织，在校园物业管理中优化自身结构和适应周围环境的基础上，以高新技术手段为工具，实现多样化的、创造性的思维，对所从事的物业管理工作进行不断改革、更新和完善的过程。无论后勤实体，还是社会企业，都承担的这样的责任，这是做好校园物业管理的动力。

习近平总书记在党的十九大报告指出，“增强改革创新本领，保持锐意进取的精神风貌。”我们在校园物业管理的创新理念与管理模式中，应当与社会经济发展过程相适应，与制度、政策的出台相契合，与学校事业发展状况相一致。校园物业服务的核心意义不应该仅仅限于提供环境保洁、秩序维护及工程维保服务，其核心价值在于为学校师生员工创造一个舒适、和谐的工作、学习和生活环境。

校园物业管理由传统“看护”、“维护”飞跃式转变为更加专业化、标准化运营，物业管理的不同业态之间要相互借鉴、相互补充，提升校园物业管理品质。在物业管理项目形成期间，推行“全生命周期管理”模式，全面的介入或参与物业标的物的测量、服务标准制定以及运营程序。在生命周期的各个阶段，物业可以解决或协助解决不同的问题。越来越多的学校认识到物业管理的重要性与必要性，促使学校实体或物业企业尽早进入管理模式，按照制定的校园物业项目接管实施规范化的物业管理。对外包项目，还要提前做好合同其停止时的撤场方案，减少不必要的资源消耗。

随着社会化进程的进一步深入，要正视作为物业管理同一矛盾体的两个方面，即服务与监管之间的关系。学校通过制定详细监管制度与流程，从日常考核、满意度反馈、重大或应急事件反应速度、社会影响力等综合方面进行效益评价。应公布相关物业服务的内容与质量标准，扩大监督和管理的范围，实现服务对象广泛参与的考核形式，摒弃了以往过于单一、较封闭、主观臆断的监管模式。管理模式的不断创新既是物业管理中对人、财、物的有机排列组合等表现的“量”的变化，又是思想、语言、行为的“质”的发展。

当前，校园物业管理中前沿科学技术应用不断增加，自主创新知识产权的设施设备不断推出，科技转化率不断加强，物业管理的科技含量日渐突出。国外的知名物业企业进入国内教育市场，将有利于带动物业管理行业的硬件设施设备的更新换代。

“互联网+”的快速推进，也为校园物业服务企业提供了与学校服务对象近距离沟通握手的机会。微信公众号、网络报修以及一站式平台等投入使用，提高了工作效率，便捷了广大师生，提升了报修、投诉等多样诉求的尽速解决和满意度。校园物业服务从劳动密集型向集约型的转变、从人工到智能的转变，不是最新的、前沿的科技的机械叠加，而是在以“师生为本”的服务理念下有针对性的人性化科技运用。

在对师生进行全面服务的同时，前沿科技的广泛推广，使得学校物业标的物和设施设备的使用周期不断延长，使用寿命不断增长，使用渠道不断拓宽，物业的经营范围不断丰富。有利于学校对物业管理的效果进行评估，使物业保值增值的最终目标得以体现。前沿的科技不仅是宏观社会发展的第一生产力，也是微观行业发展第一生产力。

在逐渐开放的校园物业管理市场，校、企双方要在主体平等、资源共享、履约授信守信的基础上，建立相互合作、相互包容的管理服务体系。学校应改变单纯的“管——罚”管理方式，以确保物业管理的矢志目标为本，与企业共同研究物业管理的方式、方法，积极应对现实中的重点、难点，实现从管理中要效益，从创新中获利益。

学校为企业营造发展的空间与软环境，引导企业兼顾经济效益与社会效益平衡发展，不断强化主动服务意识，主动作为，以点带面强力示范，将企业文化与服务育人措施落实到位，使师生感受到高水准、高质量物业管理服务的甜头。 

学校后勤倡导服务育人，校、企基层党组织之间要以积极与务实的态度，加强联合，“围绕学生、关照学生、服务学生”，在意识形态、道德文明、生活行为等方面发挥优势，形成“治理有方、管理到位、风清气正”的良好格局。