徐青山：提前介入新项目，为高品质养老服务铺路

文/徐青山(中国物协副会长、卓达物业服务股份有限公司总经理)

先有物业，再造房子；还是先造房子，再有物业？不同的回答，代表着不同的品质和理念，而前者标志着一个以物业服务为中心的新时代的到来。

一个社区能不能让业主感到幸福，与硬件设施相比，物业服务、社区关怀、社区文化是最主要的。我认为，如今地产项目的开发，提供完善的社区硬件配套已经不是难事，决定品质的高低就在于软性服务的提供，在于物业服务的竞争。以卓达物业的养老项目为例，卓达物业以物业服务为中心，为新项目铺路，提前介入新项目，为项目量身定做物业服务管理方案，切实提升了物业服务品质。

高水准的养老服务，是未来养老产业发展的核心竞争力，并且作为需要不断积累构建的完整系统工程，其避免市场仿制的壁垒较高；同时，辅以这种养老服务的适老住宅销售将成为该产业发展的主要利润来源。将两者有机结合将成为一种商业模式，我们将实现这种商业模式的产品定义为“居家、社区、机构三位一体的全龄化亲情养生养老智慧社区”。

该模式以全龄化亲情养生养老为主要目标，将致力于打造少年健康成长园地，中青年事业的平台，长者颐养之地；旨在满足社区内所有人身体及心灵的多重照护，打造至尊老人的家。它将成为一个多功能、强有力的城市形象、一个多样化的社区空间形态、一种亲切宜人的健康生活环境。

该模式的核心价值主张是：鼓励老人尽可能居住在自己适老化的家中，接受社区提供的专业服务并尽可能地保持活跃，当需要高频率、高强度的辅助和护理服务时，再转移至机构养老。如果说居家养老是一种生活模式的话，机构养老就是一种解决方案。我们的项目就是要打造一种提供了安心解决方案的生活模式。

卓达物业依托新项目的地理位置优势，提供精品养老服务，打造成为“全龄化亲情养生养老智慧社区”“河北持续照料型退养示范社区”，并以此为支撑点，撬动并辐射整个京津冀地区，在经济圈内竖立标杆式的养老基地，带动区域养老居住发展，提升区域价值与影响力，塑造养老品牌。

居家、社区、机构三位一体，实现国家提倡的“居家为基础、社区为依托、机构为支撑”的整体发展目标。

“5+2”的亲情适老住宅社区，带动一老一小，照顾到孩子、年轻人和老人的生活交叉和平行关系以及养老住宅和养老公寓之间的关系。项目的模式核心思想之一是最大限度地实现居家养老是老年生活的重要衡量指标，在迫不得已时才可进入机构。

综合服务功能部分。即养老核心发展区域，卓达物业将在此区域内打造完善养老配套服务设施，如专业养老机构、医院、康复中心等，形成养老核心服务区。

养老住宅：传统的社区在价值的判断要素排序上一般是地段、硬件、物业服务，而在养老社区的价值判断上进行的要素排序就要完全相反了，由于老人逐渐弱化对以城市工作为核心的配套功能的需要，转而在定向配套齐全的基础上重点关注物业软服务系统和硬件建设水平，基于老人的需求进行产品的提升，在结构的配置和无障碍的精细化设计上要做到精益求精。

建立以居家养老住宅为核心，同时辅以自理公寓、半照护型老年公寓、照护型老年公寓、日托护理机构等完善的产品体系，老人可按照自身状况选取适合自身需要的产品。

全部空间提供精装修，为老人提供便利的同时避免老人入住后由于各自装修而带来的交叉影响；同家具、家电等厂商建立战略合作关系，为社区提供专门针对老人使用的相关居家用品。

突出生态特色，强化景观设计，实现全社区内无障碍景观设计及全方位通用功能；建立步行、机动车两大交通道路体系，实现社区内人车分流；建设主题公园、景观水系带、景观空间、景观体验点以及多个小景观组团节点。

养老公寓：公寓式建筑，在护理中心的直接服务范围之内，单元式格局，可实现在居家和机构之间的转换，是护理区域进行扩容的预备产品。

日托中心：对白天家中无人照看的幼儿以及生活完全自理的老人提供临时托管照顾服务；针对老人及幼儿，设计相对独立的托管场所，并可适当增设互动环节；对被托老人及幼儿提供膳食服务；组织安排适合被托人群的休闲活动及提供午休场所；对临时夜晚无人在家的老人及幼儿提供临时住宿服务。

建设一个产品并非就是好的产品，在产品建设中，植入相应的产品属性，给产品带来灵魂，才能打造完美产品。因此卓达养老在新项目上，也秉承打造完美养老产品的理念，通过规划、服务、智能化、优势合作等方面的植入，形成一座“居家、社区、机构三位一体的全龄化亲情养生养老智慧社区”。

产品规划植入

产品规划原则：在整体的规划布局上，充分借鉴国内外的经典项目经验，对各功能区进行合理布局，入驻机构老人可便利的使用社区的功能配套。在生理条件受限的老年人群聚集区要设立人性化的服务半径上限，将便利型服务设施如诊所、便利超市、组团会所等设置在便利服务圈内，将亲情养生酒店、医院等大型公共配套功能置于大社区的中心，便于入驻老人使用，将辐射状布局和细胞核布局进行有机的结合，实现服务输送的最大便利性。

卓达养老全龄化社区规划设计目标：建立以医疗、康复、护理、健康生活方式引导和服务功能为依托，以综合健康管理服务为主线，以亲情互动及亲子教育为辅助，“健康、养生、享老”为内在“软”体系亮点，“居家、社区、机构”为外在“硬”载体的卓达集团“3+3”健康综合体。

适老规划要点：突出健康（适老）特色创意设计，在居家生活体验中的重要性。充分考虑规划设计建筑与后期运营的关系，业态布局、交通动线、设施设备利用与已建、在建、拟建公建配套的关系，及对现社区居民的影响。开发规划内容应包括：硬件由建筑物的摆布、园林绿化、景观设置、道路、配套等组成。具体由建筑规划、园林规划、装修装饰、房间格局及配套等组成。软件由服务内容、服务质量为主要设计内容，定义社区软件特色，进行各项活动与服务体系设计。

产品服务植入

通过整体养老社区的打造，进行相应软件服务的建设，通过服务内容、服务质量等进行植入，凸显社区养老特色。产品服务植入中包含居家养老服务植入、社区服务植入、机构服务植入三部分构成。

居家服务植入

卓达居家养老以优质的服务和严谨的管理，从老年人的实际需求出发，注重开发护理、医疗、保健、娱乐等多项指标，旨在为老人提供家里家外的全方位服务，贯彻卓达养老“居家养老多元化、社区养老便捷化、集中养老特色化、平台养老智能化”服务体系。

产品智能化植入

养老住宅类产品，在植入养老服务的同时，应当将适用于老年人的智能化设施植入其中。整体社区除了符合《老年人建筑设计规范》配套、标准智能化系统、装修细节佳等基本要求外，我们需要有更多贴心的设施，彰显高端的真正内涵。

智能化系统植入包括局域网系统、IP多媒体终端系统、紧急呼叫系统、居家看护系统、视频监控系统、门禁管理系统、无线定位报警系统、电子围栏系统、一卡通系统、家庭健康监测系统、社区健康医疗空间、健康管理平台、远程医疗诊断平台、智能家居系统等。

总之，作为有地产背景的物业服务企业，提前介入新项目，目的是为日后服务铺路，让服务少走弯路。我们认为，提升服务品质，打造高端社区，物业服务提前介入，是一条走得通的捷径。