内地与香港业主投票表决制度设计的思考

文/陈德豪(广州大学工商管理学院物业管理研究所所长)

内地与香港物业管理的社会基础、发展阶段、市场化程度、行政管理方式及法律渊源等不同，因此，物业管理法律制度的制定在很多方面差异较大。以业主投票表决制度的设计为例，总体来说，大陆是高门槛，力图保障业主集体表决结果的公平，香港是低门槛，较易保障决策效率。这种差异所依据的思维逻辑和衍生的利弊值得深入的分析比较。

内地业主投票表决制度的双“1/2”和双“2/3”通过标准设计，主要目的是确保通过的表决结果能代表大多数业主利益，有利之处是通过的决议决定有民意基础，易于执行。但是，弊端也显而易见，就是决议决定通过难，决策效率低。原因在于：首先，内地城市化进程的加速等因素导致社会结构日益分化，社会利益日趋多元，“单位人”日益向“社区人”转化，而社区一般民众过去养成的依靠政府、依靠单位的依赖心理依然存在，公民意识淡薄，主动参与公共事务的意识、能力、习惯没有养成；其次，城市住宅小区中购房人成分复杂，文化层次、行业背景、生活习惯等各方面均有不同，小区就是一个小社会，人们有不同的需要、利益追求、价值取向与生活方式，难以在公共事务上达成高度一致认知倾向；再者，不少小区物业租用比例大，部分业主不在居住现场，不便于参与议事表决。这种制度设计的更深层弊端是，花费很多精力依然难于通过一项决议，容易挫伤一批热心业主的积极性，最终使得大家对民主表决制度本身失去信心。

站在一般人思维的角度，很可能觉得在筹集物业专项维修资金活动中，物业服务企业会反对业主投票表决的高门槛，因为高门槛会导致筹集资金等事项不能获得通过，维修工作便也无法完成，即高门槛会影响效率。但是，笔者在相关课题调查中却遇到不支持这种看法的特定案例，案例中当事物业公司恰恰赞成这种高门槛规定。因为，在当事物业公司看来，即便达不到双“2/3”的业主同意，只要有过半业主同意对某一物业部位进行大修，公司为加快完成维修工作，可以先行垫资维修（在目前专项维修资金审批程序繁琐的背景下，有的物业公司为了尽快解决问题只好选择垫资维修一途），因为垫资维修后至少有一半以上业主愿意支付应付部分，这样，剩余部分追讨起来也不会太难。反之，如果允许低门槛投票通过一项维修事项（例如1/4业主同意即可通过），即便这一决议通过了，如果大部分业主反对或观望，公司依然没信心垫资落实该项工作。其实，这恰恰符合制度经济学理论所昭示的道理：当一方的选择影响到另外一方时，A的机会就是B的制约因素，反之亦然；效率是制度选择的产物，而不是反过来。

香港的业主组织有三类，第一类是有法人资格的业主立案法团，主要存在于私人楼宇或屋村（如同大陆的商品房小区）；第二类是业主委员会，与业主立案法团的区别，主要是没有登记为法人，但权力相仿，其既存在于私人楼宇，也存在于居屋（类似于内地经济适用房）；三类相当于是业主联谊会，既没有登记为法人，也没有什么权力，只是一个意见咨询机构，其主要存在于公屋（类似于大陆的公租、廉租房）。

1973年，香港立法院通过了《建筑物管理条例》，确立了业主立案法团的法律地位和相关制度。根据香港《建筑物管理条例》规定，香港业主立案法团采取的是“相对多数决议”的议事方式，在出席法团业主大会的业主投票中，只计算有效票以及赞成和反对票的百分数，而对弃权、无效、空白票等不予计算。在委任管委会成员投票程序中，法团业主大会决议更为简单：只有一名候选人竞逐职位，自动当选，无须投票。两名以及两名以上候选人，得票最多者当选，同票抽签，无须过半数。法团成立后，在不少于5%的业主要求下，管委会须就业主所指明的事宜召开并举行业主大会。这5%的业主，以业主人数计算，而无须理会有关业主所拥有的业权份数。法团成立后，召开法团业主大会的法定人数，一般情况下，须为业主人数的10%。若是解散管委会和委任管理员（不是管委会委员），须为业主人数的20%。都无须理会有关业主所拥有的业权份数。在出席人数达到法定人数的法团业主大会上提出的一切事项，除了被选举、主持会议等权利有限制外，均由亲自投票或委派代表出席会议投票的业主以过半数票决定，如赞成和反对双方的票数相同，则主持会议者除原有的普通票一票外，另有决定性的一票。门槛稍高一点的要求是，在法团业主大会上议决更改法团名称，有关决议须藉业主以不少于75%的票数通过（不少于20%业主到会）；更高一点的门槛是终止公契经理人（即发展商指定的物业服务公司）的委任，有关决议须凭藉超过50%的票数通过，及获总共拥有不可分割份数不少于50%并有权投票的业主支持。这些计票，均照四个无须理会处理。

相对于内地业主大会采取绝对多数决议制度，香港业主立案法团有关业主重大事项决策所要求的业权比例和人数比例远比内地的规定要低，会议流产或议而不决的情况会大大下降，因此，会使得业主组织的决策效率得以提升。不仅如此，这种相对低门槛的规定能刺激带动一般业主真正重视业主权利的行使和自身权益的保护，主动参与业主重大事项的决策。因为，如果业主不关心公共事务，很可能少数人就可以开会通过只对他们自身有利的决定。当然，香港业主表决的低门槛是以相应的社会基础和法律程序保障、限制为前提的。即其一，在民众整体法制意识较强的背景下，即使会议表决门槛低，参会业主也不会轻易做出损害不参会业主的决定；其二，香港经济的市场化程度强，业主与物业服务企业的主从关系非常明确，业主无须过于担心自己的合法权益会遭受后者的太大侵害，大部分业主，对于建筑物共有部分的管理并不十分关心，也懒得出席业主会议；其三，更主要的是，香港《建筑物管理条例》的相关规定，充分保障每一位业主的知情权和发言权、决策权，并且业主大会可以议决的事项相对有限。

自然，香港业主投票表决的低门槛和相关规定的弊端也是显而易见的。一方面，如果有人图谋私利，操纵会议就比较容易；另一方面，香港业主投票可以重复委托代理（通常，很多不参会业主都会委托管委会主任或委员代为投票），受托人很容易滥用他人的信任，通过对自身有利而对全体业主不利的决议。也因此，才会出现沙田翠湖花园围标案等典型的通过操纵管委会少数委员严重损害全体业主合法利益的案例。

两地的业主投票表决制度均有修改完善的必要，特别是内地，基于目前全国各地存在十分明显的业主投票表决效率低下的情况，应该借鉴香港的做法，在《物权法》修订时，适当降低业主投票表决通过门槛。如果不能马上修改《物权法》，汲取内地近年一些地方立法的创新思路，可以从以下几个方面进行改进，提高业主投票表决效率。

（1）采用默认表决方式。即业主大会在管理规约和业主大会议事规则中明确，参与表决的业主有一半以上人数赞成方案，且赞成票数与未参与表决的业主所代表的票数合计超过双“1/2”（一般事项）或双“2/3”（重大维修等事项）的，表决通过。

（2）采用异议表决方式。即业主大会在管理规约和业主大会议事规则中明确，持反对意见的业主所代表的票数合计低于双“1/2”（表决一般事项） 或双“1/3”（表决重大维修等事项）的，表决通过。

（3）采用电子投票方式。随着现代网络科技信息技术的发展，人们获取信息与人际交互的方式也发生了巨大的变化，一方面直接人际交互的机会和必要性在减少，另一方面人们不用面对面随时随地交流，快捷交互变得简便易行，网络社区正在风行，这正是当今社会人们形成共同体的又一方式。因此，在不能改变业主投票通过一项决议法定比例的情况下，在保证业主信息安全的基础上，引导业主在社区QQ群、微信群等虚拟社区充分交互讨论社区事务、发表意见、集思广益，并以电子投票方式进行表决，降低表决组织难度和参与成本，增加业主参与表决的人数比例，不失为提高社区民主议事效率的一种有效途径。