谢水清：40年，新动源

在深圳这样一个场合来谈致敬改革开放实际上也是“恰逢其地”，谈改革开放离不开深圳，深圳是改革开放的窗口。谈改革开放也避不开蛇口工业区，因为蛇口工业区是改革的出发点，先有蛇口，再有深圳。其实我真正要讲的是谈改革开放避不开招商局集团，可能很多人认为招商局是一个招商引资局，实际上并不是，招商局集团是一个央企，是香港的四大中资机构之一，在1979年1月份跨海来到深圳，在蛇口建立了中国第一个外向型、公众型的蛇口工业区。蛇口在1979年炸响了改革开放的第一炮，微波山下开始了蛇口工业区的“三通一平”的建设，这一炮也炸开了中国改革开放的大门，把中国的经济建设炸上了高速路。在蛇口工业区最早实现的改革新政有很多，包括住房体制改革、人事改革、薪酬改革、工程招投标，都是在招商局集团的蛇口工业区最早成功进行的。大家最熟悉的“时间就是金钱、效率就是生命”“空谈误国、实干兴邦”就是招商局提出来的价值观，影响了几代人。

招商局集团是中国第一家股份制企业，是洋务运动的产物。它创造的“中国第一”有1000多项，比如说成立了第一家保险公司，修了第一条专线铁路，架了第一条专线电话，建了第一座大型的煤矿，开设第一家商业银行等，都是由招商局集团开创的。截止到目前招商局已经在世界20多个国家运营50多个港口，目前招商局有七大产业，其中有3个是世界领先，一是世界一流的港口运营商；二是世界一流的超级邮轮船队；三是世界一流的供应链物流服务商。4个领先是城市和园区综合开发运营商、国内领先的特色金融服务商（招商银行、招商证券大家都比较熟悉）、高速公路以及海工装备，这七大产业都是招商局比较领先的行业。

行业致敬改革开放，可以从很多的角度展开，可以用昨天的成果来致敬，也可以用今天的思考来致敬，也可以用明天的展望来致敬。40年来，物业管理最大的成果是成就了一个行业，今天行业已经有超过11万家公司，900万从业人口，超过6000亿元的产值，包括将近60家上市公司，足以让物业管理成为一个行业，而不仅仅是房地产配套。这40年我们还锻造了一批优秀的物业人，包括优秀的经营管理人才，也包括很多的专业管理人才，但是我想说的是，我们造就了一批能够实现财富自由的人。这些是十年前不敢想的。

虽然行业发展取得了很大的成绩，但是我个人认为，物业管理行业的市场化程度依然不高。从三个维度可以说明，第一是客户选择物业公司的权利并没有得到很十足的发挥，特别是多业主状态下，业主想换一个物业公司还有千难万阻。第二是定价权，我们这个行业定价始终没有放开，政府指导价事实上也就是企业的定价，业主定价也成了企业的定价。为什么会这样？因为我们行业是一个特殊的行业，它涉及到千家万户的利益，不可能让市场自由定价。第三是客户的消费意识，我认为客户的消费意识才代表着行业市场化的要素，相对于其他地区，深圳物业管理行业整体缴费情况还好一点，到了该交管理费的时候，直接银行就扣了，可以达到98%的收缴率，但是在全国各大地区，业主收缴管理费是比较困难的事情，或者是比较累的事情，这说明我们的客户对物业消费还不够，说明我们这个行业的市场化程度还不高。

物业管理行业为什么要透明化？因为我们行业涉及到千家万户，而且是千家万户的基本生活环境。由于涉及到每个人的生活基本保障，所以物业管理行业容易成为社会关注的焦点，这也是物业管理行业容易产生矛盾的原因。如何突破，就是行业必须透明化。包干制就存在不透明的问题，所以业主和物业公司之间的矛盾是不透明，我认为透明化是可以倒逼行业发展的。包括现在物业服务公司之间的数据口径的问题，我认为也是需要去理顺的。行业多少利润率才是合适的？需要我们思考。

品质、品牌、诚信，是物业管理行业的重要力量，这是一个金三角，我一直不认为行业中的哪个智慧化平台是竞争力，我也一直不认为哪个企业开展的某一项活动是竞争力，诚信才是竞争力，客户对物业公司的信任，才是最重要的。未来品牌化越来越集中，这是行业必须坚守的一点，坚守品质一定是物业服务企业的第一要务，只有这样才能使行业健康、可持续地发展。

五六年前行业开始了社区O2O的探索，大多数企业认为这是一个新蓝海，我认为这也是一个蓝海，但是也是一个梦想，目前来说，我们O2O的探索还没有取得成功的模式。物业服务开展社区O2O的时候初心是什么？是想从客户身上挣钱，还是想丰富物业管理的产品？初心不同，结局不同。物业公司做互联网，具不具备几个基本条件，比如说资金成本、海量的资源、能够兑现的产品，如果没有以上条件，是不是要从另外一个角度探索？是不是忽略了写字楼、园区客户？我们常常在说To C的业务，但To B的业务可能都忽略了。

最后一点，强强联合、抱团取暖。物业管理行业有11万余家企业，产值超过6000亿元，但平均下来每家企业的收入是不足千万的，企业的规模还非常小，所以在行业里面，要进行强强联合，要抱团取暖，才能够在资本市场上或者在风口上分得一杯羹。我认为行业中不可能所有的企业都高大上，都能通吃，这种企业是少数的，大部分的企业应该做自己的特色，而不是什么都做。

招商物业是最早从事物业管理的企业之一，也是招商局集团唯一一个物业管理平台。我们在基础服务打造方面解决了几个同质化的问题，招商局物业只做两个文明：一个是家在情在的人本文明，另一个是健康低碳的绿色文明，招商局物业把这两个文明融入到基础服务当中。另外在运营上我们打造了双工具，其中一个是线上的“招商通”，其目的是解决业务流程问题，该系统覆盖全流程打通了停车场、物流系统、商业系统、设施系统、客户服务系统和设备系统。

招商物业的商业模式是“一片沃土、四朵金花”，我们除了把自己的工作做好外，着重4个专业公司的发展，一是基于存量时代的置业顾问；二是设施运营，刚才很多人谈到的，未来大型的高端的设备设施不是一般物业公司所能承受的，现在我们已经成立了专业公司，这些大型设施逐渐会从物业管理中脱离出来；三是智能科技公司；四是商城，招商局的商城从去年开始转型到To B，到现在短短10个月的时间，签约的企业客户超过了1700家，每个月的营收超过了1000万元。

本文系招商局物业管理有限公司总经理谢水清在第四届中国物业管理创新发展论坛上的主题演讲