厘清消防安全责任边界

文/连允林(中国物协设施设备技术委员会秘书长、广州粤华物业有限公司副总经理)

对发生在2016年至2018年的93件追索物业服务企业民事责任的火灾事故案例进行研究，发现判处物业服务企业承担责任的案例有89件，追责率高达95.67 %。因此，物业服务企业的消防安全责任问题是广大社会民众普遍关注的热点问题，更是物业服务企业经营过程中首当其冲的问题。本文将通过对物业服务企业安全责任的立法现状研究、案例研究和实践调查等，梳理物业服务企业消防安全管理的现状，总结存在的问题并提出相关建议，以期为相关问题的解决略尽绵薄之力。

对于物业服务企业而言，现行消防法规存在以下不足：一是物业服务企业对不同业主性质的消防安全责任，现行消防法规未做针对区别性规定；二是现行消防法规仅规定物业服务企业消防管理责任但未赋予相应管理权限，不利于物业服务企业行使消防管理权；三是现行消防法规对于物业服务企业日常消防队伍的组建、灭火救援时对物业服务企业的支持等并没有明确的规定；四是现行消防法规对消防安全责任的构成没有统一标准，导致在司法实践中法院对物业服务企业消防安全责任的处理原则与标准不一。

网络问卷调查

调查问卷共设计了包括消防管理地方立法、消防设施设备承接查验、物业管理中各方消防安全责任的约定情况、消防安全管理的费用保障、消防设施设备的维保情况等，共计51条问题。网络问卷调查通过中国物业管理协会门户网站进行，参加本次调研的有140家物业服务企业，收回有效调查问卷389份。

本次网络问卷调查的物业类型，其中包括住宅类物业占比47.3%、写字楼物业占比34.7%、商业物业占比6.17%、工业物业占比1.29%，此外还有8.48%的其他物业。问卷调查内容如表1所示。

项目现场调研

根据日常消防管理工作的不同特点，此次现场调研分别在广州和深圳选取的调研对象全面覆盖了单业主、多业主、开放型业主三大类型的物业项目。其中，单业主类型选取了政府机关、商业广场、办公楼宇和物流工业园等物业项目；多业主类型选择老旧住宅和新建住宅；开放型业主类型选取了图书馆等。调研内容包括：（1）查看《物业服务合同》，了解是否明确物业服务企业的消防安全管理责任；（2）查看物业承接查验资料，了解承接查验内容、协议签订情况以及发现问题的记录等；（3）查看消防设备维保合同，双方约定的内容；（4）了解消防设备维修需要动用维修资金的情况；（5）了解物业服务提供过程中遇到的关于消防设施设备管理的问题。

调研情况分析

《物业服务合同》普遍受制于招标单位的合同模板，而招标单位的合同模板受原建设部《前期物业服务合同（示范文本）》的影响，通常没有对消防安全管理责任单独做出明确约定（调查样本中有52.19%比例）。

在消防设施系统承接查验中，有的建设单位移交的消防设施设备图纸资料和技术文件不齐全（调查样本中有13.62%比例），有的没有消防设施设备移交清单（调查中比例为14.49%），有的业主要求物业服务企业介入一些未竣工或者未进行消防验收的新建工程等，使得物业服务企业与业主和建设单位三方的消防安全责任边界从承接查验开始就不清晰。

部分政府机关类及工业园类物业的业主通过招标分别聘请物业服务企业和消防设备维保单位，分别订立合同，同时又约定物业服务企业对维保单位负有监管义务，使得消防设施设备的维修养护责任主体不明确。

有9.9%的物业服务企业存在消防值班人员无证上岗的情况。

法律法规规定消防安全责任人、消防安全管理人应当接受消防安全专门培训，消防控制室的值班人员、操作人员应当持证上岗，实际执行有难度，原因是多方面的，比如企业成本问题、消防设施操作员领证时间长等。

临时管理规约或管理规约中没有约定物业消防安全管理责任边界的，占调查样本的有71.26%。

以上情况表明，在物业管理的现实中，在承接查验、消防设施的委托维保和物业服务企业的日常保养，以及消防安全的日常管理等环节，均存在消防安全责任边界模糊的现象，集中体现在建设单位、业主和物业服务企业三者之间的相互关系和责任界定不清晰。

加强立法进程，责任清单化。我国现行消防监督管理模式为“包揽式”微观监管模式，消防机构和公安派出所需要负责繁重的消防检查任务，而且社会单位缺少专业的消防管理人员，从而将防火管理寄托于消防部门的检查，当消防部门检查后一段时间，又会出现新的火灾隐患。研究物业管理活动中物业服务企业、业主及业主组织和消防设施维护单位等相关方各自应承担的责任边界，拟定了细目责任清单，给出参考约定条款，将责任公开化具体化。

彻底落实消防安全责任制。落实消防安全责任制，减少事故发生风险的同时还能减少涉及责任边界处的纠纷，推动行业整体平稳健康发展。消防安全评估可及时发现消防隐患，提出技术性的整改方案，督促企事业单位整改，消除火灾隐患，提高消防设施的可靠性和消防系统的安全性，减少火灾事故的发生。

优化专项维修资金使用申请程序。老旧小区的消防安全管理是物业管理的老大难问题，老城区公共消防基础设施建设滞后尤为突出。住房和城乡建设部办公厅、财政部办公厅《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》第五条列举了危及房屋使用和人身财产安全、需要使用维修资金立即进行更新改造，可以不经过业主“双三分之二”表决同意直接申请使用维修资金的七种紧急情况，其中包括“消防设施故障”。江西省、福建省等地方政府也有类似规定。这些政策措施对提高维修资金的使用效率，维护维修资金所有者的合法权益，支持老旧小区消防设施更新改造有着重要作用，应从立法的层面予以确定。

形成社会化消防工作网络，加强诚信体系建立。物业服务企业应严格按照合同及相关规定履行职责。目前，注册消防工程师制度仍未形成强制性制度，配套措施和考证费用等仍未完善。建议行业行政部门予以重视，员工的诚信记录可随时调用，从体制上对人为造成的消防事故危险说“不”。