永升服务成功在港上市 打造“平台+生态”入口

12月17日，永升生活服务集团有限公司(股票代码01995.HK,以下简称永升服务)在港交所主板上市，当日开盘报1.75港元，收盘价1.78港元，盘中最高1.80港元。受益于业绩及规模高速增长，永升服务首日成交4453.576万港元，市值达26.7亿港元，受到资本市场的追捧。

分析认为，港股中的物业板块市盈率普遍高于房地产开发企业，作为中国最具成长性社区运营服务商之一的永升服务，在获得资本加持后，未来的发展空间和竞争力会进一步地快速提升。

永升服务是旭辉控股集团(股票代码00884.HK)旗下的物业管理服务商，于2002年成立，并快速进入行业前20强，目前永升服务在管面积超过3000万平方米。永升服务的控股股东旭辉控股集团实力雄厚，2017年全年销售合同金额突破千亿，跻身全国百强房企15强。此次赴港上市，永升服务将成为旭辉旗下孵化的首家上市公司。

永升服务董事会主席林中表示，“永升生活服务作为一家享有良好声誉、快速成长的物业管理服务商，我们一直致力于打造高品质的物业服务品牌。此次于香港联交所上市是永升发展史上的重要里程碑。展望未来，永升将持续提升品牌影响力与行业地位，把握战略投资和收购机遇，同时加强与旭辉和其他战略合作伙伴的合作，致力于成为值得依赖的社区生活服务商。希望为客户和业务伙伴创造价值，为股东带来丰厚的回报。”

值得一提的是，此次上市敲钟仪式中除了高管团队，还有来自保洁员、维修工程师、秩序维护员、客服经理、铂悦管家等5位不同岗位的基层员工代表，一同见证永升服务上市的历史性时刻。永升服务执行董事兼总裁周洪斌认为，物业管理行业的竞争力在于提供高品质的服务，永升服务通过“双管齐下”致力打造有温度的社区，这与基层员工的辛勤付出密不可分。

永升服务此次上市募资将用于战略性收购投资，并提升技术、服务等方面的实力。根据之前公开数据显示，将有55%的募资金额投入战略性收购及投资方面。

永升服务未来覆盖的地理范围将从目前的35座城市扩张至至少100座城市。在聚焦住宅物业这个主流市场的同时，将抓住机关服务社会化、政府提升城市运营管理等机遇，开拓更多的非住宅物业，使得在管物业组合更加多样化。

此外，所得融资还将用于利用最新的互联网及信息技术并建立智慧社区，投资购买新技术及设施，从而提高客户的服务质量;并开发一站式服务社区平台及 “悦生活”线上服务平台，以便继续创新社区增值服务，提高服务质量及整体盈利能力，进一步巩固其在物业管理行业的市场地位。

分析认为，永升服务之所以受到投资者青睐，一部分原因是其处于物业市场发展的“风口”。未来几年中国地产企业开发面积将不断增长，这个趋势并没有出现放慢的信号，行业增长前景清晰可见。

资料显示，2015-2017年，永升服务在管面积、收益及纯利年复合增长率在物业服务百强企业中分别排名第7位、11位及5位，并在物业服务二十强企业中分别排名第5位、第6位及第1位。

2015年至2017年，永升服务在管理面积分别为977.6万平方米、1612.2万平方米、2647.9万平方米，近三年复合增长率为64.5%。同期，永升服务收益分别为3.34亿元、4.8亿元、7.25亿元，近三年年复合增长率为47.4%。

永升服务的盈利能力也逐年提升。公司毛利从2015年的0.54亿元增长至2017年的1.83亿元，年复合增长率84.4%。

此外，在平均估值只有10倍左右的港股环境里,港股物管公司的市盈率中枢大概在20-30倍左右的水平，主要物业股估值仍将获得提升，大部分物业股的估值比其开发公司要高。

大股东旭辉集团是永升服务受资本市场青睐的另一个重要因素。旭辉集团在品牌实力、客户资源、企业管治等方面为永升服务提供了强大的支持。同时，永升服务大力提升第三方物业开发商的合作比重及增值业务，自身的造血功能不断加强。2015-2017年，来自第三方物业开发商的管理建筑面积从104.8万平方米增长至1330万平方米，年复合增长率为264.7%。第三方物业开发商在物业管理服务中贡献的收入比重由2.3%上升至18.6%。

分析认为，背靠旭辉控股的永升服务实现了业绩的快速增长，物业管理服务向第三方开发商扩张已有所成效，且盈利能力逐渐提升，值得市场关注。

在现场见证永升服务上市仪式的队伍中，除了拥有丰富行业经验的管理团队，还有来自物业行业中“四保”及“铂悦管家”岗位的优秀代表。

高品质的服务是物业管理行业竞争力的根本。但在永升服务执行董事兼总裁周洪斌看来，“仅有满意是不够的，一定要为用户提供更多‘满意加惊喜’的服务“。为了提升客户满意度、忠诚度及为客户提供“惊喜”，永升服务针对多种产品线的品牌和服务系统制定了一系列标淮。

针对高端住宅，永升服务推出铂悦管家，针对中端住宅推出全能管家。周洪斌介绍，“双管家模式”解决了传统物业管理中各板块对接效率低的痛点，从最传统的被动式服务，转变成主动式服务，把不同的资源进行整合，对业主提供一站式的服务，实现从园区到“家”的全方位打理，就家庭住宅社区推行“37°C社区”。

在商业物业及办公大楼，永升服务推行“悦泽商办”、非住宅物业(如政府、楼宇及学校)推行“悦泽公众”、社区增值服务推行了“UP增值服务体系”、社区及客户关照以及向物业开发商提供的前期服务及展示单位管理服务推行了“园区关照系统”。

多样化及标准化的服务不仅提升了客户的满意度及忠诚度，更为永升服务提升了盈利能力和新的收益增长点。招股书显示，在2015年、2016年、2017年，增值服务的收益总额分别为125.1百万元、183.8百万元、253.0百万元，实现稳健提升。

在借助资本市场后，物业服务企业通常更加重视高质量发展，加大技术创新、有效提升经营效率、转变服务模式，进一步增强品牌效益、吸引高端人才，进而为业主提供更为优质的服务。可以预见，上市之后，在资本市场的助力下，永升服务的服务模式和盈利能力优势也将持续提升。

根据智研咨询发布的《2017-2022年中国物业管理行业发展趋势及投资战略研究报告》，TOP10企业在管面积2012-2015年复合增速47.2%，远高于百强企业的33.9%，未来发展集中度将进一步提升，马太效应显现，将呈现“强者恒强”的发展格局。

分析认为，永升服务凭借良好的背景，在“大行业，小龙头”竞争格局下，可依托资本的力量，通过兼并重组进一步扩大规模。上市意味着永升服务进入新的发展阶段，也为永升服务持续高速增长注入新动能。

永升服务执行董事兼总裁周洪斌介绍，“未来的永升服务将是一家‘平台+生态’的企业，我们将从规模、品质、运营、技术四个方面，建设平台型企业;同时，还遵循‘有所为、有所不为’的原则，从横向的多元化发展、纵向的产业链延伸，打造永升服务的生态圈，提升公司的核心竞争力。”

业内人士分析认为，永升通过打造“平台+生态”的流量入口，可以借助于庞大的服务人群实现增值服务和收入。