《湖南省物业管理条例》解读

2018年7月19日，湖南省十三届人大常委会第五次会议上，《湖南省物业管理条例》(以下简称“条例”)正式表决通过，将于2019年1月1日起施行。《条例》对项目经理人制度、物业服务行业信用信息平台、的业主委员会委员候选人信息披露、业委会信息公开制度、物业服务费调整、共用部位经营收益分配、车位租售等进行了进一步规范和修改完善。湖南省房地产业协会邀请权威专家从六大篇章归类对《条例》进行了解读。

物业管理应该如何管?行政主管部门有哪些职责?《条例》明确规定，县级以上人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系，建立和完善物业管理综合协调机制。县级以上人民政府物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，依法履行下列职责：(一)对物业服务质量进行监督管理;(二)对物业招投标活动进行监督管理;(三)对物业承接查验、物业服务企业退出交接活动进行指导和监督;(四)处理物业管理中的投诉;(五)对专项维修资金缴存、使用情况进行监督管理;(六)法律、法规规定的其他职责。县级以上人民政府其他有关行政管理部门按照各自职责，做好物业管理活动相关监督管理工作。

《条例》还规定，街道办事处或乡镇人民政府依法监督指导业主大会的成立、业主委员会的选举等工作，督促业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系。 居(村)民委员会协助街道办事处或乡镇人民政府开展物业管理相关工作，对业主大会筹备、召开及业主大会、业主委员会的日常工作进行具体指导。

行业协会在行业规范、自律、发展等方面发挥了越来越重要的作用。

《条例》第六条规定：物业服务行业组织应当加强行业自律，制定物业服务规范和标准，规范物业服务行为，督促物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务，提升物业服务水平。

湖南省房地产业协会于2015年、2018年初分别出台了《湖南省物业项目服务质量等级(星级)管理办法》、《湖南省物业服务项目经理人管理水平等级评定办法》，目的在于提高物业服务品质、加强物业服务项目经理人的管理，提升物业服务队伍的从业素质。其中将物业项目服务管理水平原则上分为7类物业服务业态，每类业态分为5个星级等级，星级等级越高管理水平越高。物业服务项目经理人管理水平的认定对应其管理的项目被评定的星级。

湖南省房地产业协会已建立湖南省房地产行业组织信用信息平台(含房地产开发企业、物业服务企业、房地产评估中介机构以及相关从业人员等)，并根据相关规定开展信用评价工作，评价的结果将被纳入社会性用体系。

湖南省房地产业协会还将根据《条例》，制定三年规划，出台一系列行业规范、标准，促进物业行业高质量发展，满足人民群众对美好生活的需求。

《条例》明确规定，物业管理服务实行项目经理人制度。物业服务企业应当按照物业服务合同约定指派项目经理人。项目经理人不能履行职责或者业主大会、业主委员会要求更换项目经理人的，物业服务企业应当及时更换。

物业管理的服务质量，关键是项目经理人的质量，经理人队伍的质量上去了，物业服务企业企业的管理质量也就上去了。推行项目经理人制度有利于全面提升物业管理服务质量，促进管理与服务质量的提高。真正达到推动物业管理服务企业物业服务企业专业化、市场化、社会化的目标。

《条例》规定：省人民政府物业管理行政主管部门应当组织建立全省统一的物业服务行业信用信息平台，记录物业服务企业的信用信息并通过本部门网站向社会公布。设区的市、自治州、县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理，及时将物业服务企业的有关信息纳入统一的物业服务行业信用信息平台。业主、物业使用人有权对本物业管理区域物业服务企业的信息依法进行监督。

针对物业服务费用收取问题，《条例》规定，物业服务合同期内，物业服务企业不得擅自提高物业服务收费标准。如需提高的，物业服务企业应当按幢公示拟调价方案、调价理由、成本变动情况等资料，与业主委员会协商，并经业主大会同意。

在没有成立业主大会的小区，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并签订变更协议。

物业服务企业应当公示物业服务合同约定的收费项目、收费标准、收费依据、收费方式，不得向业主收取任何未经合同约定并经公示的费用。

《条例》也规定了业主应当履行的义务，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费。业主欠缴物业服务费时，物业服务企业可以依法催缴。物业服务企业不得采取中断提供、限制或变相限制购买水、电、气、热以及停运电梯等方式迫使业主缴纳物业服务费。

《条例》还规定，除有关国家机关依法调取外，未经业主、物业使用人书面同意，物业服务企业不得向他人出售或者非法提供业主、物业使用人的个人信息。

《条例》强调了物业管理相关各方应承担的法律责任。

物业服务企业不称职，到期拒不退出怎么办?本次通过的《条例》规定，原物业服务企业应当自物业服务合同期限届满或者解除之日起十五日内退出物业项目。物业服务企业无正当理由拒不移交有关资料的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令其限期改正;逾期仍不改正的，对物业服务企业予以通报，处一万元以上十万元以下罚款。物业服务企业拒不移交有关财物的，业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼。

同时，违反《条例》相关规定，物业服务企业、业主委员会成员侵害业主利益的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，应当依法追究刑事责任。

入住新小区，业主们最关注的事之一是有没有成立业主大会。但现实中，很多小区普遍反映成立业主大会很难。相关数据显示，目前我省只有30%左右的住宅小区成立了业主大会，而这个30%左右的小区，业主大会和业主委员会也没有全部实现有效规范运作。业主自治水平低是我省物业管理工作中一个突出问题，也是此次物业管理立法要着力解决的主要问题。

《条例》规定：“具备下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：(一)交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上的;(二)交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之三十以上，且首期交付的物业专有部分交付使用时间满两年的;(三)交付使用的户数达到总户数百分之五十以上的。”这一规定在住建部《业主大会和业主委员会指导规则》规定的基础上增加了后两种情形，降低了业主大会成立门槛。

《条例》还明确业主也可以申请筹备首次业主大会会议。“符合召开首次业主大会会议条件的，建设单位应当向物业所在地的街道办事处或乡镇人民政府提出筹备首次业主大会会议的申请，十名以上业主也可以联名申请”，这较好地保障了业主成立业主大会的诉求。

为调动业主委员会成员的工作积极性，保证业主委员会成员正常履职，业主大会除决定业主大会、业主委员会的工作经费之外，还应当决定业主委员会委员的工作津贴及标准。

《条例》明确业主委员会委员候选人应当从奉公守法、品行良好、公道正派、热心公益、责任心强、有一定组织能力的业主中产生。业主委员会委员候选人的选举材料应当载明候选人是否受到过刑事处罚，是否有不良信用记录，是否违反临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则的情况等信息，并向业主公开。

这一规定在住建部《业主大会和业主委员会指导规则》的基础上更加完善。对业主委员会委员候选人信息披露，并非剥夺其被选举权，只是对其是否存在违法违规行为的信息披露，一方面让业主们了解和知晓，另一方面让业主们慎重行使选举权。

《条例》规定：业主委员会应当建立信息公开制度，及时公示下列信息：

(一)业主大会议事规则、管理规约;

(二)业主大会和业主委员会决定;

(三)物业服务合同;

(四)经业主大会决定占用业主共有的道路或者其他场地设置的机动车停车位及其处分情况;

(五)专项维修资金的筹集、使用情况;

(六)物业共用部位、共用设施设备的经营收益及其分配与使用详细情况;

(七)业主大会、业主委员会的工作经费和业主委员会委员工作津贴详细情况;

(八)其他应当向业主、物业使用人公开的情况和资料。

前款第一、二、三、四项规定的事项应当持续公示;第五、六、七项规定的事项，业主委员会应当于每年三月底前公布上一年度的信息，公示期不少于三十日。

业主、物业使用人有权查询、复制本条第一款规定的信息及相关原始资料并依法实施监督，业主委员会、物业服务企业等应当予以配合。

该条款的规定，主要是让业主们充分有效的行使知情权和监督权，增强业主、业委会、物业服务企业之间的联系渠道，建立沟通渠道，营造业主积极参与共同管理权的氛围。

《条例》规定，物业管理区域内禁止下列行为：

(一)改变房屋、人民防空工程承重结构、主体结构;

(二)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层卧室、客厅、餐厅、书房、厨房之上;

(三)擅自将住宅改变为经营性用房或者以其他形式擅自改变物业规划用途;

(四)侵占、损坏共用的屋顶、地面架空层等物业共用部位、共用设施设备;

(五)擅自改变房屋外观或者违法搭建建筑物、构筑物;

(六)违反规定存放易燃、易爆、剧毒、腐蚀性或者放射性等危险物品;

(七)高空抛物、随意弃置垃圾、排放污水;

(八)排放有毒、有害等污染环境的物质;

(九)侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施;

(十)占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防通道、消防登高面，损坏消防设施及器材;

(十一)使用地锁、石墩、栅栏等障碍物占用公共道路、公共停车泊位，违反规定停放车辆;

(十二)违反规定饲养动物;

(十三)法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。

违反这些规定的，物业服务企业、业主委员会应当予以劝阻、制止。业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当及时处理。劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当依法处理。

《条例》规定： 建设单位应当按照规划要求配套建设业主基本公共活动用房和生活服务用房。业主基本公共活动用房和生活服务用房属于全体业主共有。保障性住房小区、国有土地上房屋征收或者农村集体土地征收拆迁安置住房小区及有条件的其他项目，建设单位还可以按照建筑物总面积的一定比例配套建设经营性用房。经营性用房的收益主要用于物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和业主委员会工作经费。

《条例》还规定：建设单位在竣工验收备案前，应当按照物业建筑安装总造价百分之三的比例向设区的市、县(市)人民政府物业管理行政主管部门交存物业保修金，作为物业保修期内物业维修费用的保障。建设单位在物业保修期内未及时履行保修义务的，业主或者物业服务企业可以申请使用物业保修金予以维修。

建设单位对建设工程质量和安全负有重要责任，应当按照国家规定及合同约定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。条例增设物业保修金是从法律层面对业主财产的保护机制。 同时增设建设单位建设业主基本公共活动用房、生活服务用房、经营性用房也是满足业主基本生活需求，获得更多的幸福感和获得感。

当前，由于小区停车库、停车位紧张，导致小区停车矛盾突出。条例对此进行了规范。

专家分析，物业管理区域停车矛盾主要体现在3个方面：一是权属争议，由此引发停车收费矛盾;二是车位不能满足停车需要而引发的矛盾;三是业主有租、购多种需求，而开发商不予支持引发的矛盾。

为回应社会关切，条例进行了明确和细化：重申了《物权法》的规定，明确“物业管理区域规划设置的机动车停车库、车位应当首先满足业主需要”“占用业主共有的道路或者其他场地设置的机动车停车位，属于业主共有”，并进一步规定“建设单位不得将物业管理区域内规划的车库、车位出售给本区域以外的单位或者个人”;规定“业主要求承租尚未处置的规划车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租”，以此来满足业主的多层次需求，最大限度地保障业主的权益。

随着人口老龄化的日益加剧，老旧住宅无电梯导致老人出行不便的现象日趋严重，广大居民对老旧住宅加装电梯的要求在不断增加。今年年初的湖南省“两会”上，许多省人大代表和政协委员就老旧住宅加装电梯的问题提出了建议、提案，直接反映出广大人民群众对老旧住宅加装电梯的迫切需求。

针对专项维修资金使用难、小区停车难、老旧小区物业改造难特别是既有建筑加装电梯难等问题，《条例》规定：老旧住宅小区业主需要增设电梯的，规划、国土资源、住房和城乡建设、质量技术监督、财政、消防等有关部门应当根据国家和省有关规定予以支持。政府应当采取措施，支持老旧住宅改造建设，对需要增设电梯的，有关部门应当予以支持。

物业专项维修资金的管理和使用，关系到物业的安全、正常使用，但实际使用起来却因程序复杂而困难重重。

为解决专项维修资金使用难的问题，条例主要作出了两项制度设计：

一是针对危及人身安全、房屋使用安全和公共安全，需要立即进行维修、更新和改造的紧急情况，规定了应急使用制度。如对于物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏，消防、电力、供水等系统出现功能障碍或者部分设备严重损坏，电梯故障等情况，可以不经过常规的“须经专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意”表决程序，而是可以直接申请使用维修资金。不过组织应急维修前后仍需有相应的审核和公示程序。

二是规定了异议表决方式。异议表决方式就是把表决规则须经三分之二同意置换成反对者不超过三分之一的即视为表决通过，以此提高使用维修资金的决策效率。为便于业主监督，条例还规定异议方式投票表决的全部资料应当保存3年以上，业主可以查询、复制相关原始资料。

不少居民疑惑：广告设置在居民公共区域内，其收益是否应该归业主所有?应该如何使用?

《条例》明确规定，利用物业管理区域共用部位、共用设施设备进行经营的收益属于全体业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。

未经法定程序并签订委托合同，物业服务企业不得利用业主共用部位、共用设施设备进行经营，不得侵占或者擅自使用、处分业主共有财产和依法归业主所有的收益。