武汉“红色物业”现状及可持续发展研究

文/姚克（武汉市社会科学院）

为夯实党在城市基层的执政基础，武汉第十三次党代会提出实施“红色引擎工程”，其中开展“红色物业”计划是推进“红色引擎工程”的先手棋和突破口。通过开展“红色物业”计划，将党的建设与社区物业管理工作相结合，是武汉对基层党建引领社区治理改革创新的积极探索，在试点地区已取得良好成效。

为进一步推动武汉社区治理改革创新，武汉市住房保障和房屋管理局2018年度资金资助课题体系中提出了《构建“红色物业”计划可持续发展制度体系研究》的课题。课题组共对武汉市14区70个街道及下属居委会发放调查问卷，共回收反馈问卷887份，采纳有效问卷695份，掌握了大量真实、客观的资料。本文结合问卷调查，梳理了“红色物业”计划的现状，并基于打造共建共治共享社会治理格局的视角，分析了目前武汉“红色物业”计划可持续发展面临的主要问题、影响因子和对策建议，为武汉继续强化基层党建和基层社会治理的改革与创新，打造共建共治共享社会治理格局提供参考，对今后促进全国住宅小区治理改革创新具有重要的现实意义。

主要内容

1.组建公益性企业化物业服务实体。

武汉市对小区基础条件一般，居民缺乏自治意识的，采取委托代管、连片打包、购买服务、以奖代补等方式，引进公益性物业服务企业，按照有偿微利原则实行托管，提供基本物业服务；对小区基础条件较差，缺乏引进专业化物业服务条件且自治失效的，采取社区管理为主，专业化或公益性企业指导帮扶和提供维修服务的过渡模式。同时，通过典型引路、试点先行，召开现场观摩会、经验交流会等方式加以推广，以点带面，逐步提升。

2．加强旧有物业服务企业党建工作。

武汉市还采取单独建、联合建、挂靠建等方式，联动推进符合条件的物业服务企业建立党组织，对暂不具备组建条件的，由街道选派党建指导员，开展党的工作和活动；积极推动建立“三方联动”机制，指导物业服务企业邀请社区“两委”成员兼任物业服务项目义务质量总监，推荐物业服务企业党员负责人担任社区“两委”成员，推动共建共治。

3．持续选聘大学生投身红色物业。

为促进武汉地区高校毕业生留下来、干起来，武汉市结合自身情况创新施策，加大培训力度，建立“双导师”培养模式等，让大学生迅速增强服务群众的业务能力；注重强化政策保障，并优先安排入住人才公寓；对表现优秀、业绩突出、群众公认的，在公务员、事业单位人员招录时予以优先考虑；同时指导公益性物业服务企业帮助党员大学生既做好物业服务工作，又做好党组织交办的任务。

实施成效

通过“红色物业”计划试点工作的推进，物业服务企业党的组织和工作基本实现了有效覆盖，物业服务企业力量和社区力量开始有效融合，党员大学生开始进入物业管理行业成为党的工作力量，全市老旧小区托管的服务平台和接管模式初步建立，成绩显著。

根据问卷调查，90%以上的街道和社区认为“红色物业”计划推进后社区治理能力、“老旧弃管小区”治理情况、“三方联动”运行效果、物业服务质量、业委会自治能力以及对小区公共收益的管理透明程度有所改善或提高，87%左右的街道和社区认为维修资金交存与使用情况有所改善，表示“红色物业”计划实施后确实取得良好效果。

存在的主要问题

“红色物业”计划在试点存在的主要问题是公益性物业服务企业服务质量与收费能力之间的矛盾，物业服务企业党组织发挥作用机制不完善及专业性不够等等。“红色物业”计划在试点存在的主要问题统计见表1。

系统集成试点经验

1.积极构筑联动机制，初步凝结基层党建整体合力。

武汉“红色物业”计划通过积极推动物业服务企业党建全面覆盖，积极强化行业“红色引擎”导向作用，推进了街道和社区党建、物业服务企业党建、行业党建之间的相互渗透与联系，初步凝结了基层党建整体合力，有效发挥出党组织的政治领导作用，推动了“党建社会化”工作，以党建促进社区建设，有效促进了党的建设与社会治理的互联互动。

2.有效集聚共建力量，积极激发社区治理有效动能。

围绕“选育管用”打造高素质“红色物业”骨干队伍的总体要求，做好“红色物业”党员大学生选聘工作，进行集中培训，加强跟踪培养，建立“双导师”制，同时，由武汉市物业管理协会与物业服务企业共同拟定培育计划，做好党员大学生的再培训教育。通过建立一支“又红又专”的“红色物业”党员大学生骨干队伍，积极集聚了社区治理中的共建力量，有机整合、统筹利用党员大学生的人才资源，培养专业化人才队伍，积极激发了社区治理有效动能。

3.强劲推动多元共治，基本铸造基层治理崭新格局。

武汉“红色物业”计划坚持以党的建设引领基层治理，通过深化居委会、业委会、物业服务企业的“三方联动”服务机制，并采取线上辅导与线下集训相结合方式，对物业管理行政人员、街道社区工作人员、业委会成员、物业服务企业负责人、党员大学生进行轮训，同时推进“互联网+物业”应用，初步建立了以基层党组织为核心，街道和社区、物业服务企业、社会组织等共同治理、有序运行的格局。

4.努力促进服务共享，不断提升物业服务品质。

武汉“红色物业”计划坚持以人民为中心的发展思想，通过加强行业监管，并循序推进老旧小区物业服务全覆盖，推进老旧小区按照“无物业─自管物业─专业物业─红色物业”的方向逐步递进转化，形成了物业服务从无到有，“红”“专”有机融合的“红色物业”发展新路径，努力促进改善社区物业服务水平，不断提升社区物业管理品质，促进了社区治理的成果共享，推动了物业服务和社区治理的融合和创新。

5.亟待深化当前举措，全面优化共建共治共享体系。

目前，武汉“红色物业”计划的实施虽取得了许多成果，在共建共治共享方面做出了创新探索，但是还需要继续深化当前举措，进一步加强党对物业管理工作的领导，提高业主自治水平，探索提升公共资源价值水平的途径，加大社会组织参与力度，提高社区治理的社会化、法治化、智能化、专业化水平，全面优化共建共治共享社区治理体系。

为进一步推进武汉“红色物业”计划可持续发展，本文分析了“红色物业”计划可持续发展目前面临的问题。

面临问题

首先，法律法规、组织机制等共建支撑机制尚未健全，导致无法为共治共享机制提供足够的动力引擎，比如如何进一步完善“红色物业”计划的法规政策，加强对“红色物业”计划可持续发展的法律保障；如何进一步完善“红色物业”计划的组织制度及工作机制，形成合力，为“红色物业”可持续发展提质增效；如何进一步加强对“红色物业”计划可持续发展的监督评价，及时调整当前举措等。

其次，党委、政府、市场、业主和党员大学生之间联动共治机制未能充分发挥效果，导致无法为共建机制提供有效载体，无法为共享机制提供实现途径，比如如何深入理解明晰政府、市场、业主之间的职责边界；物业服务企业党组织如何发挥作用，打造成为党的工作队；如何深化“三方联动”服务机制，推动“双向进入，交叉任职”；街道和社区如何加强对业主大会、业主委员会的履职监督，并提升业主依法自治水平，实现新时代物业管理做到坚持党领导下的业主自治与政府依法监管的统一；如何结合物业管理工作，加强对“红色物业”党员大学生的教育培养等。

最后，对公益性物业服务企业和“红色物业”党员大学生的共享激励机制未能充分发挥作用，导致无法为多元主体提供有效的激励导向，进而导致共建共治动力不足，比如如何加强公共资源的整合使用，充分提升公共资源的价值水平，提高老旧小区物业管理水平，保障公益性物业服务企业在3年补贴期结束后能长久生存；如何健全“红色物业”党员大学生的有效激励机制，并有效引入社会组织力量承担政府职能等等。

对策建议

1.继续加强党对物业管理工作的领导，全面推动基层社会治理创新。

一方面，继续加强党对物业管理工作的领导，健全党建工作的组织机制，明确街道和社区党组织、物业服务企业党组织、物业管理行业党组织之间的职责权限和服务边界。另一方面，继续坚持加大物业服务企业党组织的组建力度，建立健全物业服务企业党组织规范化的标准和制度，积极开展党的工作和活动，继续发挥“红色物业”计划对社区物业管理的引擎作用。在此基础上，深入分析党委、政府、企业、业主之间的职责边界，明晰社区治理与物业管理市场经营之间的关系，坚持以问题、需求、效果为导向，及时梳理社区物业管理的主要问题，加快制定社区物业管理问题的治理方案，通过“红色物业”计划指导物业管理市场经营模式的转型与升级，灵活运用市场理念优化社区治理生态。

2.持续深化多元主体联动机制，努力发挥多元力量的集聚效应。

首先，持续深化街道和社区党组织领导下的社区居委会、业委会和物业服务企业“三方联动”服务机制，定期召开三方联席会议，协商小区环境改造、公共设施维护等物业服务.重大事项，并加强社区居民对“三方联动”工作开展情况的监督评价，发挥出“三方联动”整体合力；其次，加强社会组织参与社区治理的支持力度，支持搭建第三方服务平台，确立第三方平台进入和退出机制，配合街道和社区居委会系统梳理住宅小区治理的主要问题，为街道和社区居委会建立住宅小区公共资源开发的战略规划和公共收益的整合使用方案提供第三方服务途径，制定住宅小区的治理方案，提供专业的实施咨询和孵化培育服务，加快塑造住宅小区多元治理共同体。

3.逐步完善资金保障机制，着力提升老旧小区的物业管理能力。

随着政府补贴额度的逐年递减，要尽快完善老旧小区物业管理的资金保障机制，鼓励政府对公益性物业服务企业“以奖代补”，并鼓励相关公益性物业服务企业在业主大会表决通过或居民普遍认可的基础上，通过公共资源的收益补贴物业服务费用的不足，实现政府补贴的逐步退出，促进老旧小区公益性物业服务企业服务良性发展，逐步提升老旧小区物业管理能力。同时，要加强相关的政策安排与制度设计，全面优化住宅小区内各类公共空间、设施、场地等公共资源的管理与使用机制，尽快制定开发和使用公共资源的长短期规划，积极提高公共资源的收益水平。

4.创新党员大学生引进培育机制，为社区治理队伍注入红色基因。

通过“百万大学生留汉创业就业工程”，积极引入政治思想素质好、工作能力强的党员大学生参与物业管理和社区治理工作，并确保此类党员大学生的薪资水平不低于当年同期大学毕业生平均工资标准，明确党员大学生在物业服务企业工作满3年以后的发展路径。同时，结合物业管理工作实际，持续深化“红色物业”党员大学生“双导师”培养机制，邀请专业的物业管理专家或通过专业的培训服务机构对党员大学生进行专业培训，将其打造成为基层党组织联系服务群众的骨干队伍。

5.探索建立监督和评价机制，促进基层社会治理体系和能力优化升级。

探索建立武汉“红色物业”计划可持续发展的监督机制，尽快围绕共建共治共享完善“红色物业”计划可持续发展制度保障体系，并明确各项工作任务的目标和标准，结合多方力量加强对“红色物业”计划可持续发展的内外监督。同时，在政府补贴期结束以后，全面总结武汉“红色物业”计划的经验，在第三方评估的基础上，建立综合评价指标体系，从技术性、社会性、经济性、信用性等角度评价武汉“红色物业”计划各项任务的完成情况，在此基础上，制定出新一轮的工作计划，促进基层社会治理体系和能力的优化升级。