文/ 李斌 张瑜
基层治理是国家治理的基石，物业管理作为服务居民的“最后一公里”，是新时期加强和创新基层社会治理的重要切入点，关系到小区和谐稳定和居民幸福指数。党的二十大报告提出，“增强党组织政治功能和组织功能，坚持大抓基层的鲜明导向，把基层党组织建设成为有效实现党的领导的坚强战斗堡垒”“健全共建共治共享的社会治理制度，提升社会治理效能。”山西省长治市住房和城乡建设局（以下简称长治市住建局）认真贯彻落实党的二十大精神、中央经济工作会议精神、全国住房和城乡建设工作会议精神以及省市关于加强城市基层党建工作的各项部署要求，坚持党建引领，坚持以人民为中心，创建红色物业。
长治市住建局把加强社区物业党建联建作为基层治理的第一课题，形成“党建引领、市场运作、多方参与、共治共建”的工作思路，积极探索并取得初步成效。目前，长治市纳入无物业服务小区清零范围的503个小区已全部实现清零；全市461个物业服务企业共组建了166个党组织，其中有92个企业单独组建了党组织，有199个企业联合组建了74个党组织，选派党建指导员的企业有205个，物业服务企业全部实现党的工作覆盖；全市2318个小区，符合组建物管会（业委会）条件的已全部组建，已成立的物管会（业委会）全部实现党的工作覆盖。长治市以物业管理“小切口”，破解城市治理“大文章”，以红色特质、党建温度增进人民福祉，提升社区居民满意度，推动城市基层社会治理提质增效。
破解基层治理难题的经验
强化顶层设计，在多元共治中绘就红色“同心圆”
长治市通过机构改革、重心下移和优化职能配置等，将市级住宅小区物业管理的19项权限全部下放至区级，潞州区组建区物业管理服务中心，建立起区级、街镇、社区三级物业管理体系；在街镇层面成立“物业服务中心”，安排专人负责物业管理工作；在社区层面组建环境和物业管理委员会，承担物业服务企业评优评级初审、矛盾纠纷调处等工作，构建起了上下贯通、职责明晰、运行顺畅的物业服务机构。
潞州区强化制度性约束，出台了13项物业服务制度，让物业管理有章可依。其中一项是物业服务企业“红黑榜”制度，纳入“红榜”的物业服务企业，在竞标政府主导的物业项目时要优先选择，在居民选择物业服务企业时要优先推荐；纳入“黑榜”的物业服务企业，不再进行星级评定、年底信誉度评价，要倒逼其退出市场。
长治市潞州区强化制度性约束，出台了13项物业服务制度，让物业管理有章可依
潞城区探索打造智慧化党群服务体系，以智慧化党群服务中心为载体，推动街道社区、单位、行业各领域党建深度融合，形成多方参与、共同治理的工作格局。党群服务中心下设物业企业管理服务中心、培训中心、矛盾调处中心、志愿者服务中心等四个中心，形成了党群服务平台统筹协调、其余四个中心联动服务的工作格局，激活了物业管理行业党建工作一盘棋。
探索新兴模式，在基层治理中点燃发展“助推器”
长治市以物业行业党委为主导、以社区党委为核心、以“网格党支部+物管会（业委会）+物业服务企业”为主体、以“五方协商议事”为平台、以“1+N”捆绑模式为载体的物业管理服务新模式，破解了老旧小区“事务无人管、企业不想干、百姓不满意”等难题，激活了基层治理“神经末梢”。
面对“无主管单位、无物业服务、无人防物防技防”的“三无”小区，长治市采取“三步走”工作法：一是坚持全面改造，让“三无”小区“能接手”；二是推行捆绑招标，让“三无”小区“有人接”；三是开展多元经营，让“三无”小区“能管好”。通过“大带小”“新带旧”，大公司接、全方位挖、多渠道引、高科技上、抱团式走、灵活性用、优质化保等方法，推动全区127个“三无”小区全部实现有物业服务企业入驻，推动“三无”小区物业服务市场化。其中，山西鑫浩鹰物业管理有限公司通过政府牵线搭桥接管了60个“三无小区”，并利用物联网、大数据自主开发智慧物业服务云平台，为小区物业管理装上了“智慧大脑”。
山西鑫浩鹰物业管理有限公司利用物联网、大数据自主开发智慧物业服务云平台，为小区物业管理装上了“智慧大脑”。
武乡县积极创新物业管理：一是在社区物业党建联建工作中探索建立“一元两推动”，按照“1平方米补贴1元”标准，将物业产业发展资金161.3398万元列入财政预算，补贴无物业小区服务；二是创新“党支部+村集体经济组织+物业服务企业”新型村办物业服务企业进小区模式，鼓励28个集体经济薄弱村新成立物业服务企业4个，参与承接无物业小区服务，通过收取物业管理费，推动集体经济增收；三是为鼓励物业服务企业承担无物业住宅小区物业服务清零工作，设立武乡县物业管理补贴专项资金，对相关物业服务企业给予一定的物业管理费补贴，实施无物业住宅小区三年过渡补贴办法，经过三年的适应和磨合，基本达到旧貌新颜、新旧平等、服务进步的武乡物业服务新格局。
破解治理难题，在物业服务中架起为民“连心桥”
潞城区探索推行“流动物业”服务，采用“社区协调+原公司投资+物管会发动+居民参与+流动物业承接”的5方联动工作方法，通过发放“流动物业服务卡”，畅通业主参与小区管理的渠道，业主直接联系物业经理，做到了时时有人管，事事有人管，处处有人管，最大限度地提供零缺陷、零漏洞、零空白的服务。目前已在为部分老旧小区安装门禁、充电桩，清理化粪池、卫生死角，制作公益宣传栏，拆除乱搭乱建等问题中初见成效。
同时，潞城区为进一步提升居民满意度，在创新、特色、实效上下功夫，在全区物业服务企业开展“一月一主题”实践活动，制定了“党建引领月”“服务提升月”“敬亲孝老月”“团圆欢庆月”“环境整治月”“安全和谐月”“邻里守望月”“敬亲孝老月”“温情过冬月”“创优争先月”等十二个主题，按月开展了诸如升国旗、红歌比赛、广场舞大赛、红色电影展播等文娱活动，持续丰富小区居民精神文化生活。
现行基层治理模式存在一系列问题
党建引领物业服务企业参与社区共治优势未能充分发挥
目前，通过组建党组织、派驻党建工作指导员等方式，全市461个物业服务企业实现了党的组织和工作全覆盖。但同时也存在部分新组建的物业服务企业党组织履行主体责任不到位的问题，失管脱管，停摆不前，基层党组织对住宅物业管理的政治引领、统筹协调作用发挥不充分，治理成效不显著。
物业管理行业市场竞争机制不完善
由于长治市物业服务起步较晚，物业服务企业大多都是由开发商直接指定或者其经他途径进入小区开展服务。此类企业进驻后，普遍缺少优胜劣汰的紧迫感和危机感，经营管理水平参差不齐、发展后劲不足、积极性不高，成为制约物业服务业发展的瓶颈，无法形成良性的市场竞争机制。
物业服务企业从业人员素质和服务水平偏低
资质管理制度的取消使得物业管理行业进入门槛降低，许多从业人员不具备相关知识和服务意识，存在文化程度不高、整体素质不高、年龄偏大、待遇较低、从业人员流动性大、队伍稳定性差、入职门槛低、退出随意性强等问题。
物业服务企业收费难，约束机制不健全
部分集体土地建设小区和两违项目小区，其物业服务由开发商指定物业服务企业承接，物业服务费、服务条款和内容由小区开发商单方确定。同时，部分住宅小区水、电费未实行一户一表制，水、电费由物业服务公司代收，部分企业存在加价代收或与物业费捆绑催促业主交费的情况，一些业主和租户因对水、电收费和捆绑行为存在异义而拒交费、迟交费或不交费，物业服务企业不得不为之垫付相应的费用保证多数住户水电供应，导致物业服务公司和业主产生矛盾，由此衍生出停水、停电问题，加剧了物业服务企业和物业使用人之间的矛盾。
多措并举，提升基层治理能力
强化监督管理，以高质量党建提升治理效能
加强对业委会（物管会）运作的监督管理，街道（乡镇）对业委会（物管会）作出的违反法律法规和议事规则、管理规约的决定，责令限期整改或者撤销其决定，并通告全体业主；对业委会不依法履行职责，严重损害业主权益的，指导业主大会召开临时会议，重新选举；建立业委会（物管会）成员履职负面清单，对出现负面清单情形的，暂停相关成员履行职责，提请业主大会终止成员资格并公告全体业主，涉嫌犯罪的移送司法机关。持续跟踪检查，防止无物业小区清零出现反弹。加强业委会（物管会）队伍建设，针对业委会（物管会）委员开展培训活动，不断提升业委会（物管会）委员能力水平。
激活市场力量，以高标准服务发掘治理潜能
推进各县、区工作专班开展好物业服务合同和项目负责人备案工作，并将物业服务企业报备登记信息及时上报市工作专班；完善物业管理招投标制度，引导业委会（物管会）通过公开招标方式选聘物业服务企业。推进各县、区工作专班在征求街道（乡镇）意见的基础上，依法依规建立企业失信惩戒制度，对严重违法违规、情节恶劣的物业服务企业和直接责任人员，依法清出市场，对已经开展物业服务的，按照《民法典》等规定经业主同意后予以解聘，推动形成优胜劣汰的市场环境。鼓励优秀物业服务企业多样化、多元化经营，推动物业服务精细化和专业化，采用现代信息技术手段，推动线上线下相融合，大力发展智慧物业。
加大典型示范，以高质量发展集聚治理动能
在工作开展过程中及时发现总结亮点工作，挖掘先进典型，形成可复制的经验在全市范围内进行推广。达到“抓典型带一般，抓两头带中间”的目标，以点带面，充分发挥先进典型的导向作用。健全党建引领机制，增加服务供给，补齐服务短板，创新服务机制，坚持党建引领，做物业管理行业党建“领航员”；创新组织活动，做物业管理行业党建“操作员”；融入社区治理，做物业管理行业党建“协调员”；提升服务质量，做物业管理行业党建“服务员”；打造智慧物业，做物业管理行业党建“信息员”；夯实活动阵地，做物业管理行业党建“管理员”。（原载于《中国物业管理》杂志2023年第1期）
李斌系山西省长治市物业行业党委书记、长治市住建局城改房产中心主任，张瑜系山西省长治市住建局城改房产中心科员