文 / 田富民
建筑物因局部防水层缺陷、内部管道跑冒滴漏，导致建筑物内部漏水、渗水的情况屡见不鲜。如果漏水点在机房顶部、强电间、设备房，很可能造成设备损坏、财产损失，甚至可能诱发火灾、损害构筑物承重构件、带来触电等严重的事故。建筑物漏水的原因大多与建筑物本体相关，改造技术难度大、施工周期较长、投入成本较高，无法彻底根除。
建设基于建筑物消防报警系统的漏水探测装置，使得漏水信息及时传输到中控室，及时发现险情，让消防中控室进一步成为建筑物的中心控制室，可以有效提升物业服务企业应急处置方面的能力。
装置原理
深圳市核电物业有限公司（以下简称核电物业）基于消防报警系统，建设了漏水报警装置，其原理是通过水浸探测器，将终端的水信号转化为电信号，再通过消防报警系统的布线网络，将信号传输至中控室，实现漏水信息及时报警的目的。漏水报警装置由水浸探测器、探测器电源、电磁继电器、消防系统输入模块组成，运行原理如图1所示。
水浸探测器的工作原理是基于液体导电原理，将水信号转换为电流信号，并传输出去。实际操作时，可以采用非定位类型的水浸探测器，布设在需要关注的、正常状态下无水的位置。
电磁继电器是将传感器电流信号进行隔离转换，并将信号传导至消防输入模块的装置。电磁继电器能保证探测器电流与消防系统电流隔离，探测电流不会直接导入消防报警系统，从而实现对消防报警系统回路、部件的保护。
探测器电源一般为24V、12V低压直流电源，可采用变压器固定电源或电池组移动电源供电，电源电压等级应与探测器型号匹配。
消防输入模块与建筑物消防系统型号匹配，负责将继电器传出的信号输入至消防系统报警网络。消防输入模块在消防系统的地址编入应为“反馈信号”类型，禁止编入火警地址类型，以免引起消防系统火警联动系统逻辑混乱。
应用案例
漏水报警装置需设置在已经有消防报警系统的建筑物中，如机房基站、仓库、图书馆、博物馆、工厂车间等需要及时发现漏水信息的场所，功能拓展后可用于空气处理装置、冷冻机组、液体容器、泵槽等需要检测泄漏的设备。以下是核电物业苏州项目管理的苏州科技大厦（高层楼宇）漏水报警装置的测试及应用情况。
苏州科技大厦位于苏州市姑苏区西环路西侧，建筑功能以研发、培训、办公为主，其中裙房主要为餐厅、研发室、员工活动中心、会议室及配套功能设施，地下室主要为辅助设备用房及停车场，总建筑面积9万平方米，地上最高23层，地下2层。该大厦于2018年12月投入使用，目前由核电物业提供物业服务工作。该建筑投入使用后，共发生过3次较为典型的建筑物漏水情况，一是天面设备机房顶部积水造成天花渗水，二是楼层内部茶水间网纹软管老化破损导致漏水，三是外围地面弱电电缆井雨水蓄积造成积水顺着电缆线路流入负一层弱电机房。所幸发现及时并有效处置，并未造成较大损失和影响。基于以上漏水风险，核电物业苏州项目研发了基于消防系统的漏水报警装置，实现了漏水信息直接传输到中控室，极大提升了物业服务人员应对漏水情况的效率。当前此装置在苏州科技大厦运行稳定可靠，其现场测试数据见表1。
根据测试，该系统反馈信号可靠稳定，不会影响到消防报警系统本身正常运行，现场的漏水信息和普通的火警信息一样，可以实时传输，管理人员能对现场漏水信号及时监控。
应用前景
基于消防系统的漏水报警装置，让水浸探测器与消防报警系统结合，可以有效解决物业服务在楼宇管理过程中的痛点，而且装置的功能还能进一步拓展，应用于其他领域。
降低远程监控成本。利用消防报警系统网络建立的信息反馈功能，搭建漏水报警系统，用户只需要承担末端传感器信号转化为电信号的成本，将电信号传输到中控室使用的是成熟的网络，仅需要在系统调试中编入地址码及说明即可，大大降低了传统远程监控的成本。
助力建设智能化楼宇。在万物互联的趋势下，大部分智能化的实现需要无线网络覆盖，或者需要重新布线实现信息传递，这样不仅成本较高，而且见效慢，所以很多物业服务企业宁愿坚持人工现场巡检来采集数据，也不愿进行信息化、智能化投入。漏水报警装置将末端数据采集信息通过消防系统网络传输的模式，能大大降低成本投入，降低现场数据采集成本门槛，有利于智能化楼宇发展。
目前建筑物消防的报警系统，仅进行火灾信息探测，但建筑物面临的风险，除了火灾还有其他情况，比如常见的跑水导致财产损失、设备温度过高损坏等。将消防探测的功能进一步扩展，将楼宇需要关注的信息，通过消防报警系统的线路网络，及时传输到中控主机，可以让楼宇管理单位的应急处置能力更加高效。也就是说，如果将消防报警装置的功能加以拓展，会有更广阔的应用场景。（原载于《中国物业管理》杂志2023年第7期）
作者系深圳市核电物业有限公司苏州项目负责人