【主要案情】2009年5月21日，某物业的建设单位与旧物业公司签订了《前期物业管理服务合同》。2014年5月，前述《前期物业管理服务合同》到期后，该建设单位没有再继续选聘旧物业公司进行物业管理，而是选聘涉案物业公司进行管理，并出具《委托书》，内容有：“由于原物业公司与我司的合约期限于2014年5月31日到期，我司现正委派你司接管物管一职，全权负责处理包括停车管理、水电费代收代缴等所有物业管理日常事务。”2014年10月27日，涉案物业公司与旧物业公司签订了《物业管理交接协议书》，约定：“（1）物业管理于2014年10月31日前移交，届时旧物业公司退出，由涉案物业公司接管；（2）2014年11月1日前的物业管理费、水电费及其他相关费用由旧物业公司收取，之后的由涉案物业公司收取……”新、旧物业公司还对物业的交接其他事宜进行了约定。涉案物业现尚未成立业主委员会，涉案物业公司也未与业主签订书面的物业服务合同。朱某是涉案物业某号房屋的所有权人，其认为涉案物业公司并没有与业主签订物业服务合同，因此无权向其收取物业管理费，便自2014年11月开始没有缴纳物业管理费。涉案物业公司遂诉至法院要求朱某支付欠缴的物业管理费。
法院经审理认为，建设单位与涉案物业公司虽然没有签订书面的物业服务委托合同，但从物业公司提交的《委托书》、《物业管理交接协议书》、水电费发票、抄表记录等证据显示，建设单位事实上已委托涉案物业公司对涉案物业进行物业管理，而经法院现场勘查，物业公司确实为涉案物业提供公共设施设备维护、保安、卫生清洁、监控、车辆秩序管理等物业管理服务，可见物业公司已进场对涉案物业进行了实际管理。因此，建设单位与涉案物业公司已经形成了物业委托管理合同关系，而涉案物业业主委员会尚未成立，故该合同属于前期物业服务合同，即使物业公司没有与各业主签订物业服务合同，根据《物业管理条例》第二十一条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，上述《委托书》对涉案物业的业主具有约束力，物业公司作为物业服务提供方，在提供了相应的物业服务后有权向业主收取物业服务费，朱某应当承担支付物业服务费的责任。
【点评】有些业主认为自己并未与物业服务企业签订物业服务合同，因此不管是开发商还是业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同都对其无约束力为由拒交物业管理费。对此，法律有明确的规定，根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。所以业主以自身非物业服务合同当事人作为抗辩不能得到法院支持。