# 融创服务上市
港股市场迎来第36家上市物企。
11月19日，融创服务在港交所主板正式挂牌。
融创服务作为行业头部公司，自8月交表至今得到资本市场极大关注，其独特的竞争优势获得投资者长期看好。据公告显示，融创服务行使绿鞋后最多可募集资金12.95亿美元，上市公司融资规模将创下行业之最。而其中约30%的募资额，早已被业内的四大明星投资机构腾讯、IDG资本、高瓴资本及雪湖资本预定。
01高速增长 引来顶级基石投资
融创服务创立于2004年，经过16年发展，已成长为增速最快的中国大型物业管理综合服务商。尤其是近三年来，融创服务的规模与业绩均实现了高速增长。
从规模上看，截至2020 年6月30日，融创服务在管建筑面积由2017年12月31日的2000万平方米，增长至2020 年6月30日的1.054亿平方米，年复合增长率高达94.5%；合约建筑面积则由2017年12月31日的 5740万平方米，增长至2020年6月30日的2.321亿平方米，年复合增长率为74.9%。
规模的快速增长带来公司盈利的显著提升。融创服务2017-2019年营业收入复合增长率59.5%，分别为11.12亿、18.42亿和28.27亿，远高于同期物管十强营业收入复合增长率23.7%，物管百强复合增长率18.4%。截至2020年6月30日，融创服务录得营业收入17.9亿，同比增长52.9%；在净利润方面，融创服务2017-2019年复合增长率150.7%，分别为4300万元、9800万元和2.7亿元；远高于同期物管十强净利润复合增长率52.2%，物管百强复合增长率26.1%。截至2020年6月30日，录得净利润2.51亿，同比上涨367.6%。
与此同时，资本的目光也投注到了这家品牌物企。
尤为值得一提的是腾讯的投资，其对融创服务高达1.5亿美元的认购金额是其在物管行业最大的一笔基石投资。
今年9月，融创服务刚完成对锋物科技的战略投资，在智慧化道路上迈出了重要一步。本次投资将云计算、物联网、大数据和AI技术等技术引入物业管理的各个环节，未来打造集“专业服务+智慧平台+多元经营”为一体的新型智慧物业管理模式。而随着互联网巨头腾讯的入局，更是令外界引发联想，或许未来腾讯将不止于财务投资，未来也将基于其强大的互联网技术和资源，为融创服务在数字化智慧化领域的布局发展进一步赋能。
另一笔1亿美元的“重金”投入来自老牌知名投资机构IDG资本。据悉，这应是IDG首次在物管行业上市公司的投资，足以见得其对于融创服务在未来发展的信心。
回溯IDG的投资历史，多集中于企业服务领域、大数据和云服等领域。如今将触角伸向物管行业，并选定融创服务进行战略投资，或许是看中了融创服务高起点布局，规模化发展的前提下，未来在智慧社区和社区科技化发展上的潜力，并有望通过其前置布局的资源整合助力融创服务获得更好发展。
此外，物管行业的熟面孔高瓴资本、雪湖投资也选中了融创服务。业内人士认为，作为投资过多家物业服务企业的高瓴资本、雪湖投资对行业有充分研究深耕，其对融创服务的加持，也代表着物管行业专业投资人对融创服务作为头部企业地位的认可，以及增长后劲的信心。
02背靠强大母公司 开拓新增长空间
分析融创服务的发展速度，不得不提及其控股股东融创中国的支持。
数据显示，融创中国自2010年上市至今10年间，实现了跨越式增长。2010年至2020年6月底，融创中国净资产从47亿元增长至1339亿元，增长27倍。同时，得益于母公司的销售快速增长和丰富土储，融创服务很好地锁定了未来的成长空间。截至2020年8月25日，融创中国土储货值约80%位于高能级的一二线城市，让融创服务的业绩增长和高能级城市的深耕发展前景得到较好锁定。
在依靠母公司的同时，融创服务也通过并购整合、与独立第三方展开战略合作等方式积极外拓，构建融创服务的子品牌，支持未来多品牌、多业态综合发展。
2019年起，融创服务开始发力并购及外拓，不断发挥融创品牌在收并购领域的良好口碑和品牌影响力，持续挖掘优质收并购机会，并严格把控项目风险和利润要求，尤其是业务体量较大、管理业态丰富、区域竞争力较强、与公司业务互补性较强的标的公司。
2019年11月，融创服务完成对成都环球世纪的整合。成都环球世纪主要布局西南区域，在管面积0.041亿平方米，非住宅物业占比高达91.2%，其在由商业、写字楼、酒店、娱乐休闲等业态构成的超大城市综合体和会议会展服务领域深耕多年，曾为财富全球论坛、中日韩首脑会议等众多大型会议会展提供服务。
2020年5月8日，融创服务完成了对开元物业管理的收购。截至2020年3月31日，开元物业管理管理290项物业，在管面积达0.373亿平方米，其中非住宅物业占比达32.6%，涵盖城市公共物业、写字楼、医院、商业等多种业态。这次收购进一步巩固了公司的市场地位，扩大了管理规模，丰富了在管物业类型，并提升了获取不同来源服务委聘的市场拓展能力。
2020年6月，融创服务与阳光郡置地集团有限公司达成战略合作协议，锁定了其大量储备項目，包括位于河北省霸州、怀來及廊坊的三个物业管理項目，合约总建筑面积约70万平方米，未來将通过资源共享，进一步拓展合作内容，在物业服务领域开展更加全面且深度的合作。
2020年9月，融创服务还与南昌市政公用资产管理有限公司订立合作协议，双方成立合资公司江西融政，融创服务持股51%。合资公司的物业管理项目范围包括南昌市政公用资产管理有限公司或其关联方开发或运营的物业、融创集团及其关联方在江西省开发的用作公共用途的非住宅物业，包括独立商业、学校及医院，以及由第三方开发的可能获合资公司订约方批准的其他项目。合资将利用双方的品牌形象在江西省从其他第三方取得項目，扩大公司的外拓项目组合，并持续挖掘优质收购机会，重点关注并接触物业体量较大、管理业态丰富、区域竞争力较强的知名物业管理服务企业。
2020年9月，融创服务完成对锋物科技的战略投资，将云计算、物联网、大数据和AI技术等技术引入物业管理的各个环节，打造集“专业服务+智慧平台+多元经营”为一体的新型智慧物业管理模式。融创服务综合管理能力的不断加强，为未来市场外拓奠定坚实基础。
随着融创中国大量物业在未来若干年内逐步交付，以及外拓能力的不断强化，可以预见融创服务在未来仍有巨大发展空间。
03深耕核心城市 打造高品质服务
与其他物企的发展重点不尽相同，融创服务一直聚焦深耕核心城市，并围绕着高品质服务持续发力。
在深耕核心城市方面，融创服务已在众多重点一二线城市优势布局明显，远超行业均值。
数据显示，截至2020年6月30日，融创服务经营范围覆盖中国29个省、自治区及直辖市的127个城市。其中，集团旗下在管物业中有86.1%位于中国的一线及二线城市，物业类型涵盖住宅物业及广泛的非住宅物业，包括商业物业（如写字楼、购物中心、酒店式公寓及酒店）及城市公共及其他物业（如学校、医院、游乐园、会议中心及政府设施）。
而在一些强经济城市，融创服务拥有极高的市场占有率。例如杭州在管面积1501万平方米、项目数量多达139个；重庆在管面积1209.3万平方米、项目45个；天津在管面积755.9万平方米、项目38个；上海在管面积214.5万平方米、项目21个；无锡在管面积488.2万平方米、项目16个；北京在管面积244.6万平方米，项目11个。
高能级城市布局的特点，以及融创高端精品战略形成的大量高端社区，使得融创服务得以向客户提供更高品质的服务，进而获得高于同行的服务溢价。截至2020年6月30日，融创服务整体平均物业管理费约为每月每平方米人民币3.03元，其中，住宅物业平均管理费约为每月每平方米人民币2.7元。截至2019年12月31日，年度物业管理服务合同续约率高达99.7%。
事实上，深耕核心城市本身就暗含了高品质服务的要求。
围绕提供行业领先的高品质服务的目标，融创服务提出了“至善 ‧致美”为服务理念，并构建了融创归心服务体系，围绕社区优质的居住环境、便利放心的生活服务、愉悦和睦的邻里关系，为客户打造“有家、有生活、有知己”的高质量社区服务生态，与客户共建有生命力的社区。
值得一提的是，为了实现高品质服务，融创服务在智能化与信息化科技方面的投入颇多。
基于先进智能制造业的设备设施精益管理理论，融创服务建立了精益化工程服务保障体系，持续对社区人行、车行、安防系统进行技术提升与智能化改造，搭建智慧系统管理平台。
2020年9月融创服务完成对锋物科技的战略投资，未来将运用锋物科技独创的社区AI分析算法和成熟的工程化解决方案，以及成熟的用户端、管理端的SaaS平台产品，在融创服务现有IT架构上进行深层次的协同创新，共同探索“5G+物业”新模式，结构化社区B端与C端的数据，推动服务标准化、管理数字化，探索行业创新模式。持续为客户提供定制化、个性化的智能人居体验，助推美好生活再上一个台阶，以人民美好生活向往为中心，构建高品质、智能化的生活服务新生态。
与此同时，融创服务还通过智能化服务集合平台和完善的管理体系，将线上与线下的服务融合。并配置了便利放心的生活社区配套服务和全方位赋能的管家团队。
通过归心App、400呼叫中心、归心服务中心，既为客户提供方便快捷的在线服务方式，也为客户提供可以面对面沟通互动的线下服务空间，满足不同客户群体或特定事项的动态需求。
智能社区服务方面，融创服务集合阿里云的生态力量，形成了不断进化的智慧生长体系，助力打造更美好的智能人居。高品质管理体系标准支撑社区生活场景下的全流程管理，结合线上的智能化物业管理平台和智慧化业主生活服务平台，构建场景化智慧社区，从而满足和实现对客户不同需求的及时响应和快速达成，为客户提供更有温度、更为贴心的社区生活服务。
从目前披露的上市招股书可以看到，未来，融创服务在智能化方面的投入将持续加大。可以预见的是，在资本市场的加持下，融创服务将保持高增长、高品质的优势，继续成为物管这条超级大赛道里的领跑者。