文/林常青（中国物协副会长、中国物协法工委副主任、福建省人大代表、福州市政协社法委智库成员、福建永安物业管理有限公司董事长）
中国物业管理行业在过去的近40年的发展过程中取得了可喜的成绩，行业将从高速增长进入高质量的发展阶段，处在加速向现代服务业转型的关键节点，2019年，中国物业管理协会沈建忠会长在中国物业管理协会法律政策工作委员会成立大会上发表的《以良法善治推动行业健康有序发展》的重要讲话中谈到，物业管理行业法治化、规范化建设的进程中，还有许多矛盾和突出的问题需要我们去研究与解决，全行业从业人员的法律素养和法治意识都急待提高，聚焦到物业管理行业，近年来社区管理新型问题和民事纠纷层出不穷，而相关的民事法律规范仍留有大片空白。
2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”），自2021年1月1日起施行。这是新中国第一部以“典”命名的法律，作为全面的、基本的民事法律制度，《民法典》充分反映人民群众的意愿和需求，保障人民的合法权益，它的通过具有划时代的重大意义，成为民事法律的集大成，也成为法律界必须学习的热点。《民法典》从不同角度对物业管理活动进行了一系列的规范和调整，奠定了物业管理的民事法律基础。如何用好《民法典》需要物业服务企业对行业未来管理方式的转变和改革方向作出深入思考，物业管理法律关系中的多元主体之间有关权益如何依法维护也已成为当下我们需要研究与思考的重要议题。
01知法是前提
行业要崇尚法治意识，树立全员法治价值观，首先必须全员知法，了解掌握与物业管理服务有关的法律、法规和规章，换言之就是全员既要学法也要懂法。学法不仅要学习法律条文、法律内容，更重要的是在学习中真正领会法治精神，掌握法治的精髓所在，也只有学习了法律，了解了法治，才能真正让法治入脑入心，增强自身法治思维观念。当然，欲知法必学法，而学法的最好方式就是普法教育。因此，各级行业协会，特别是物业服务企业需要在精准普法上下功夫，为广大物业从业人员学法、懂法、知法创造先决条件。2019年7月16日，在北京成立的中国物业管理协会法律政策工作委员会，是为中国物业管理行业高速发展提供坚强法治保障的重要举措，也可以说是中国物业管理协会发展过程中的一件具有历史里程碑意义的事件，同时也为管理行业良法善治，把法治思维和治方式贯穿到行业的创新发展和转型升级全过程中去，推动行业健康发展提供了重要的组织保障。
2019年7月，应福建省物业管理协会邀请，笔者与高校老师一起收集整理了与物业管理相关的法律、行政法规、最高人民法院司法解释、地方性法规和部门规章和规范性文件，共有70多篇。各级物业管理行业协会可以通过微信公众号、专业杂志、各种座谈会和论坛等方式开展普法学习与教育，同时与专业的培训机构编写法治宣传画、视频课程，利用中国物业管理移动互联网教育平台——《中物教育》进行普法教育和普法学习，并与各地协会广泛开展线上学习与线下培养相结合的混合式培训班，真正扩大物业服务企业百万从业人员学法知法的氛围。
02守法是关键
守法是每个公民的权利与义务。法治通过立法、执法、司法、守法的制度建构而实现民主的法治化。法治是守法之治，实质是指立法者遵守规范立法之法、执法者遵守规范执法之法、司法者遵守规范司法之法、守法者遵守规范行为之法。《民法典》颁布后，一是物业管理相关的法律法规更加完善、系统，业主的权利意识会增强；二是政府有关部门在物业管理领域的职责更加明确；三是小区表决增加了业主参与度的要求，可能导致小区重要事项通过难度增大；四是明确要求利用公共部位开展多种经营业务需经全体业主表决，物业服务企业开展多种经营服务的难度增大；五是物业服务收支项目要求公开，包干制、酬金制计费方式差异变小；六是明确了业主对物业服务合同的任意解除权，更换物业服务企业会变的更容易……
对于综合实力突出的物业服务企业而言，《民法典》的部分条款虽然在短时间内会形成一定掣肘，但其背后也暗藏着发展机遇。得益于新时代的数字科技，现代物业管理日趋多元化、个性化、科技化，在《民法典》的推动下，未来各大物业服务企业将更加积极主动地开启数字科技化的转型，尤其将在社区增值服务方面，探索更丰富的线上线下闭环模式，从而不断降低对小区共有部分经营的依赖性，以在行业竞争中保持领先地位。
《民法典》中对物业管理的规定，既增加了业主的权利，削弱了物业服务企业的权利和利益，又为物业服务企业在新时代的发展提供了新的契机。物业服务企业和从业人员，首先要成为物业管理法律、法规、规章和规范性文件的守护者与执行者，有与业主、业主委员会、社区、行政部门有关权利与义务关系处理上一定要依法办事，依法协调，依法处理，用我们自己的行为助力行业的法治建设，用我们自己的守法行动去改善物业服务营商环境，去重塑良好的物业服务市场。为此，每一个物业服务企业和物业从业人员应该从我做起，从现在做起，做一个遵纪守法的企业和公民，我们的服务、管理、经营行为都要坚守法律法规的底线，崇尚法律，践行法治，这样我们的物业管理行业的一定会有更健康与美好的明天。
03用法是目的
我们在学法、知法与守法的同时要用法。物业服务企业管理者要运用好法律维护自身合法权益。一方面，企业家应该充分了解《民法典》《公司法》《民通则》《合同法》等法律的相关规定，《民法典》中的物权编、侵权编相关规定和合同编物业服务合同相关内容都对物业管理行业产生了不可或缺的影响，我们在研读之后能一定程度预防他人对自身的侵犯，从严审查合同，也谨防他人侵权；另一方面，企业家应该重点关注《刑法》中的一些重点法条、敏感罪名，预防自己违法犯罪。因为不管是企业还是企业家，一旦犯罪后果都难以预料。
从民事法制到民事法治，仅有《民法典》是不够的。正如习近平总书记所讲:“民法典颁布实施，并不意味着一劳永逸解决了民事法治建设的所有问题，仍然有许多问题需要在实践中检验、探索，还需要不断配套、补充、细化。”把纸面上的民法典变成现实中的行为规则，要切实发挥民法典在保护业主基本权利和优化物业管理营商环境中的效用，要有着备则无患的意识，加大学习与培训力度、掌握证据收集的注意事项与方法、时效意识与程序意识的提高等等，对于物业管理的各方主体来说，不仅要把民法典写在纸上，更要牢记在心上，落实在行动上。
最后，呼吁物业服务企业要进一步重视自身企业的法治建设，在学习好《民法典》的同时，具体做好三件事：第一，为企业聘请一至二名熟悉物业管理实务且有律师资格的法务人员；第二，与《中物教育》合作，为企业中高层管理人员与项目经理、主管订购线上专业课程与各类风险防控课程，全面增强法治素养与法治思维；第三，积极参与中国物协法律政策工作委员会的有关论坛、培训班、学习班。物业管理行业当务之急是要提高行业人员的素质，尤其是专业素质，员工强则企业强。我们既要鼓励员工自我学习，自我培训，自我充电，更要重视与加强企业组织和项目组织不定期的进行培训，同时要有激励机制和惩罚机制相结合，把大家的积极性，主动性都调动起来。行业需要融合发展、协同发展、高质量发展，更需要高举法治大旗，推进物业管理行业法治建设，重塑物业服务企业健康之路，从胜利走向胜利！