引 言
2022上半年，物业企业的业务更加多元化，短期内业务结构趋向于稳定，一方面政府鼓励物业行业纵深发展，加速物企融入城市治理，另一方面在基础物业服务需求之上延伸出更多、更加旺盛的用户需求，如养老、生活服务等，提供满足“全生命周期、全业务场景、全年龄阶层”需求的产品与服务逐渐成为更多物业企业服务目标，在内需推动、政策助力多因素催促之下，五大核心业务之下相继衍生出众多细分领域，各业务板块的发展也在不同程度的带动企业的业绩增长。
2022H1上市物业企业核心业务收入构成
注：以企业基础管理服务营业收入排序，中海物业、华发物业服务单位均为港元
数据来源：各企业业绩报告
上半年物企的业务结构都有了一定调整，总体来看，51家物业企业基础物业管理服务、商业运营服务、城市服务收入占比提升，业主增值服务、非业主增值服务、以及其他收入占比有所下降。以下将对核心业务具体情况进行逐个分析。
图：2021H1-2022H1业务结构收入占比情况
数据来源：企业业绩报告，嘉和家业整理
注：中海物业、华发物业服务收入按1港元=0.90元人民币换算
基础物管收入实现大幅增长
总体贡献超60%
2022年上半年，上市物业企业基础物业管理服务的增长主要是受到两方面因素影响，其一是物业企业管理规模的大幅提升，其二非住业态中商办项目的增多，带动平均物业管理服务收费水平的提升，进而带动该部分业务收入的提升。
基础物业管理服务总收入增长
从数据来看，2022上半年51家企业基础物业管理服务总收入604.43亿元，较2021年上半年同比增长39.3%。上半年，基础物业管理服务贡献60.7%的收入，较2021年上半贡献度提高了4.8个百分点。
51家企业中，有41家企业基础物业管理服务收入占比超50%，相较于2021年上半年的34家有所增长，其中超过80%的物业企业的基础物业管理服务比有所提升。数据得出，基础物业管理服务收入仍然是物业企业收入的主要来源，且收入占比还在不断扩大，这部分收入提高的主要原因是物企管理规模的快速增长，上半年51家企业总在管规模为60.69亿平方米，较2021年中期增长32.1%。
其中，碧桂园服务的基础物业管理收入实现翻倍增长，该业务线收入涨幅高达112.4%，实现基础物业管理收入109.86亿元。2022年6月企业收费管理规模比2021年同期增长近2亿平方米，报告期末管理规模提升至8.43亿平方米。
碧桂园服务面积及物业管理服务收入的大幅增长主要是得益于2022年上半年企业收购中梁物业带来超3000万平方米的规模，以及2021年收购嘉宝服务、富力物业、邻里乐等带来的持续面积转化；此外，近几年，碧桂园服务外拓能力也在快速的增强，所获项目显著增多，2022上半年新签约业委会存量项目共86个，通过品牌外拓获得拓展签约项目达到846个，以上均为物业管理服务收入的提升提供有力的规模支撑。
非住单位面积收费提高
2022上半年，非住面积占比提升且单位面积收费提升由去年上半年9.36元/平方米提高到2022上半年的9.75元/平方米。非住面积占比提高，且单位面积收费增长，也为基础物业管理非收入增
朗诗绿色生活、东原仁知服务、弘阳服务、华发物业服务的非住在管面积都实现了翻倍增长，滨江服务及旭辉永升服务的非住收入增长均超90%。
如朗诗绿色生活积极布局非住市场，不断扩大非住物业组合，聚焦公建、产业园、商写等业态，截至2022年6月，商业及写字楼在管建筑面积提升至138万平方米，项目规模占比进一步提升，收入同比上升约46.1%。
2022年旭辉永升服务亦抓住市场机遇，在非住宅市场进入了更为细分的板块，例如高速公路服务站、地铁轨道交通、景区旅游点及大型企业办公园区等。截至2022年6月30日，非住宅面积7815.6万平方米，实现84.0%的面积增长，非住单位收费也从2021年6月的10.80元/平方米提高到2022年6月的11.59元/平方米。
物业企业加大市场拓展力度，积极通过收并购、招投标活动来不断扩大自己的管理规模，同时提高自身的服务专业性及服务品质，在基础物业管理服务占比的不断提升的同时，自身的服务品牌与客户口碑以及用户口碑也得到提升，为增值服务延伸定基础。
业主增值服务潜力释放
TOP10企业收入增长22.1%
2022年上半年，49家物企业主增值服务总收入133.66亿元，较去年同期115.31亿元同比增长15.9%，业主增值服务具有较强的延伸性，伴随生活质量的提高，业主需求也在不断增多，与之匹配的业主增值服务的细分赛道业主持续丰富，头部企业不断整合资源，挖掘业主增值服务消费潜力，推出多元化的业主增值服务业务，例如新城悦服务推出团餐业务、新希望服务推出“物业+”实现产品精准对接到社区等。鉴于数量较多，此处仅以业主增值服务收入TOP10物企为例进行分析。
图：2021H1-2022H1业主增值服务收入TOP10
（单位：亿元）
数据来源：企业业绩报告，嘉和家业整理
注：中海物业收入按1港元=0.90元人民币换算
业主增值服务排名TOP10企业2022年上半年业主增值服务总收入92.83亿元，同比增长22.1%，总收入占比由2021年的16.7%下降到2022年上半年的14.7%，业主增值服务细分业务主要包括家装服务、生活场景搭建、社区零售、社区便民等服务，具体来看：
新城悦服务业主增值服务涨幅最高达113.2%。原因主要包括：第一，新城悦服务团餐业务进展顺利，2022年内新拓展复旦大学北区研究生餐厅、同济大学北苑餐厅、上海大学延长校区餐厅等项目，目前在管项目超130个，团餐服务收入较2021年同期的收入同比增长约252.9%，今年上半年新城悦服务完成对苏州海奥斯餐饮管理服务有限公司的收购，使得企业在工厂类型业态的团餐服务能力得到补强，餐饮服务的区域覆盖范围同时获得延伸，具备了向苏州及其他江苏省内的城市进行服务的能力；第二，新城悦服务设施管理服务在管电梯数量快速增长，截至2022年6月30日已经接近30000台；第三，小区生活服务板块高速发展。
除增长较快物企之外，也观察到部分物企的业主增值服务却呈现出较大的降幅，以该部分收入TOP10的物企世茂服务为例。
世茂服务业主增值服务较去年同期下降25.3%，主要是由于：第一，受到新冠疫情封控影响，智慧场景解决方案业务、新零售业务以及校园增值服务业务无法正常开展，业务规模下降，其中新零售服务收入下降75.9%，智慧场景解决方案收入下降41.1%，校园增值服务收入下降14.4%；第二，因为受到房地产行业波动影响，车位销售业务规模收缩，成交量下降，2022上半年车位资产运营服务收入下降17.9%。
业主增值服务细分种类众多且毛利普遍较高，为物企业务发展提供了更多可能性，物业企业要抓准客户需求，创新丰富更多业主增值服务内容，把便民利民作为业务开展切入口，在实现企业商业价值的同时实现自身的社会价值。
非业主增值受地产销售影响较深
收入大幅缩水
不同于业主增值服务，非业主增值服务2022上半年收入大幅缩水，总收入占比为13.3%，较去年同期下降了4.6个百分点。46家样本企业中，有23家非业主增值服务呈负增长，非业主增值服务主要上游房地产影响，新房销量大幅下降，案场收入相应减少，地产关联方非业主增值服务需求减少，带动物企非增值服务收入下降。
图：2022H1非业主增值服务收入增幅情况
数据来源：企业业绩报告，嘉和家业整理
朗诗绿色生活非业主增值服务涨幅最高，实现收入1.08亿元，同比增长52.1%。受益于朗诗集团“绿色差异化战略”，朗诗绿色生活在提供物业服务予绿色建筑方面积累丰富经验、建立深厚实 力和竞争力，持续强化以绿色建筑运维为核心的特色物业咨询服务和为客户快速去化的物业代理服务能力。其中物业咨询服务收入同比增长19.9%，物业代理服务同比增长183.0%，带动了非业主增值服务的大幅增长。此外，朗诗绿色生活2022年上半年提供案场服务数量47总，案场数量的增加，案场服务收益提升，同时带动非业主增值服务收入增长。
建发物业2022年非业主增值服务增幅第二高，上半年非业主增值服务实现收入3.39亿元，较2021年同期2.24亿元同比增长51.5%，主要由于企业合作地产开发商开发的项目增加，导致对非业主增值服务需求的增加。
第一服务控股非业主增值服务降幅最高，上半年实现收入0.13亿元，同比下降83.7%。佳兆业美好降幅第二，上半年非业主增值服务收入1.41亿元，同比下降74.5%。增值服务的大幅下降主要是由于企业受国家宏观政策、房地产行业市况及新冠肺炎的影响，导致物业开发商对服务的需求减少所致。
商业运营凭借高毛利优势
备受企业青睐
当前披露商业运营的物企共11家，2022上半年商业运营服务总收入46.85亿元，同比增长46.4%，总收入占比12.5%，相较于2022年上半年有小幅度提升，毛利率达到53.7%，居各条线业务利率之首，凭借着高盈利优势，商业运营服务广受追捧，实现较大幅度增长。
图：2021H1-2022H1商业运营服务收入情况
数据来源：企业业绩报告，嘉和家业整理
商业运营服务收入的大幅增长主要是受部分企业扩大商业运营版图实现收入翻倍增长所导致，例如：
华润万象生活继续在商管业务板块保持行业第一的地位。华润万象生活上半年新签母公司商业运营项目8个，商业运营及物业管理服务收入19.24亿元，同比增长36.5%，商业运营服务版图持续扩张，进一步巩固商业高端市场行业领导地位。
碧桂园服务商业运营服务实现320.5%的增长，实现收入5.89亿元。在商业运营方面，碧桂园服务充分利用自身优质商业运营能力、庞大的品牌资源库等优势，形成四大产品线：高端写字楼、商业综合体、企业总部、科研办公，截止2022年6月30日，碧桂园服务商写项目共计319个，不断升级项目标准化运营体系 ，孵化AM、FM业务，加速股权公司投后业务、文化与团队融合，打造了佛山北滘碧乐时光、韶关太阳城碧乐坊等标杆项目。
融创服务上半年再度签约2个第三方项目，截至2022年6月末的商业运营合约项目已达35个，商业运营服务收入1.1亿元，实现133.4%的高速增长。商管物业协同联动， 打造业主专享福利，拉动商业氛围和体验性服务消费，基于一城一策发展理念，融创商业推出模块化产品定制策略，通过对主题空间、娱乐业态、体验场景、活动资源进行模块化拆解组合，呈现不同特性的娱乐型商业产品，匹配新消费时代下多元化体验需求，提供一站式解决方案。
正荣服务在2021年收购正荣商业之后新增商业运营服务业务，主要包括主要包括品牌及管理输出服务及转租服务。2022年上半年正荣服务商业运营在管项目数量27个，在管建筑面积1.55亿平方米，收入0.63亿元，占总体收入10.3%。
商业运营服务市场化程度逐渐提高，智慧化、专业化要求也在提高，行业竞争将进一步加剧，这就要求物企在今后的商业服务当中提高自身专业水平，在激烈的市场竞争当中，保持自己特有优势。
城市服务市场待挖掘
成新一轮发展重点
随着城市精细化管理的推进，城市服务业务也逐渐迎来热潮，2022年多家物企入局城市服务赛道，头部企业纷纷抢占市场。2022年上半年，康桥悦生活及旭辉永升服务新增该条线业务内容，除此之外，碧桂园服务等五家企业城市服务总收入40.86亿元，相较于2021年上半年的24.81亿元同比增长64.7%。
物业企业进入城市赛道的模式往往是优先找到赛道切入口，再通过战略合作、收并购市政环卫、科技等公司的方式获取项目资源、管理经验及提升服务专业性，对自身业务发展模式进行战略定位，打造品牌IP。在后续业务发展中精准对接政府需求，提供与之相匹的服务内容与服务能力，以此来扎根城市服务市场。
表：城市服务细分业务及企业发展模式
资料来源：企业业绩报告，嘉和家业整理
从业务开展情况上看，旭辉永升服务与康桥悦生活均是首次独立披露城市服务板块经营数据，旭辉永升服务2020年开始陆续通过与上海临港新城投资建设有限公司、无锡市惠山国有投资控股集团有限公司等区域城投平台的战略合作获取了当地部分城市服务的项目治理权与管理经验，并于2021年通过对湖南美中环境的收购及整合，进一步构建了城市服务的专业能力。2021年10月，旭辉永升服务通过收购知名的环卫服务提供商美中环境，正式踏入中国城市服务业务，2022上半年，实现城市服务收入1.84亿元。
康桥悦生活2021年末联合郑州轨道交通置业有限公司达成战略合作,于2022年开启城市服务新征程，逐步拓展轨道交通卫生和城市服务等。2022上半年，康桥悦生活的城市服务收入达到约人民币约970万元，占总收入的2.6%。
图：2021H1-2022H1部分物企城市服务收入
（单位：亿元）
数据来源：企业业绩报告，嘉和家业整理
城市服务的快速增长主要是：
第一，城市服务可以让企业拓宽业务线，扩张管理规模，增强自身独立性，在完善城市建设的同时也扩大了自身影响力，提升自身实力以及市场认可度。
第二，城市服务属于新兴业务，包含道路维护、市政环卫等众多细分赛道，具有广阔的前景和发展空间，为现阶段的物企突破传统发展模糊发展提供了新思路。
第三，城市服务受政策支持，2021年《政府工作报告》、《“十四五”规划纲要》等政策提出要实施城市精细化管理、道路清洁、垃圾分类等多行动，为物企开展城市服务业务提供了坚实的政策保障。
因此推测未来城市服务所占比重会进一步上升，城市服务对整体业务的收入及规模贡献度也会逐步拉高。物企在接下来发展中应抓住城市服务机遇进行积极布局，第一，在城市服务领域走向高效率、专业化，打响城市服务品牌，获取更多市场信任，优先占领市场。第二，在城市发展更加精细化基础上，拓宽城市服务业务线，满足政府多样化服务需求，增加自身收入来源。
其他业务各具特色
在基础服务之下不断延伸
除五大核心业务之外，各物企的自有独特业务也在不断延伸，例如智慧化解决方案、“三供一业”、资产管理、生活服务、餐饮服务、停车服务、咨询服务等，这类业务往往以实际需求已导向，更具企业特色，为更清晰对各项业务进行分析，我们将这一系列业务统称为“其他业务”。2022上半年22家样本企业其他收入39.6亿元，相较于2021年同期35.18亿元同比增长12.6%。作为企业业务拓展的一部分，其他业务的发展具有广阔的市场拓展空间，为企业提供发展新思路，例如：
碧桂园服务2022年“三供一业”服务收入22.31亿元，同比增长40.9%。碧桂园服务积极谋划业务发展、业务延伸到工业物业服务领域：将工业物业从矿区后勤、办公产业，延伸到生产现场，提供生产辅助、前线生活服务，为内部市场打开全新拓展空间，运营服务油气田作业区、工作场站、生产指挥中心和库房等工业生产服务项目超110个，管理公寓楼超220栋，办公楼超220栋；运营食堂119所、幼儿园13所，文化场馆25座，学校7所，乐居康养机构1个；拓展增值服务空间，让业主分享美好生活服务：通过享惠家APP、管家式服务、定制服务等系统，围绕衣、食、 住、用、行、医、教、娱、养、财多领域展开生活服务，陆续布局社区商超、社区广告、社区金融、社区旅游、家政服务、电梯加装等增值业务。
新城悦服务、第一控股服务、佳兆业美好、金科服务等企业提供智慧化解决方案。以新城悦服务为例：智能园区服务为各类项目提供一站式的智能解决方案，涵盖住宅社区、城市综合体、写字楼、个人物业等多业态项目的智能化系统咨询、工程设计施工、系统运行维护与技术支持服务等一站式智能化解决方案，业态覆盖住宅、写字楼和综合体等。上半年，新城悦服务智能园区服务的收入为约1.74亿元，较2021年同期下降约36.3%，占总收入的比例为约7.1%。
以及金科服务、建业生活的生活服务及资产管理服务；金融街物业的餐饮服务、时代邻里的清洁绿化业务、咨询业务等等。
结语
在需求日益丰富的今天，业务结构多元化成为物业服务发展的必然趋势，在这个趋势之下，市场对物企对接需求的精准性、提供服务的专业性提出更高求，物企在提供差异化增值服务中找到自身利润增长引擎，打造可复制、可推广独特业务发展模式。