经济观察报：物业IPO之后市盈率大多跑赢港股主板

6月19日-6月22日，短短三天之内，香港资本市场接连迎来两支物业劲旅。

6月22日，佳兆业集团控股有限公司发布公告称，建议分拆附属公司佳兆业物业在香港联交所主板上市，联交所已确认可进行分拆。

在此之前，6月19日，碧桂园控股有限公司(2007.HK)旗下物业板块碧桂园服务控股有限公司(6098.HK)(以下简称“碧桂园服务”)在香港联交所主板上市。这是自2014年彩生活(1778.HK)登陆香港主板以来，第8家港股上市的物业公司。

已上市8家物业公司的市盈率，大部分高于港股主板的2017年平均市盈率。

6月26日，碧桂园服务收盘报10.74港元/股，涨0.19%。招股书显示，截至2017年12月31日，碧桂园服务归属股东应占利润约4.017亿元人民币(合4.795亿港元)，总股本25亿元，2017年每股收益约0.1918港元。

若按照6月26日的收市股价估算，当天碧桂园服务基于2017年每股收益的静态市盈率达到约56倍。

统计了彩生活、中海物业、绿城服务、雅生活、中奥到家、浦江中国、祈福生活服务等7家港股物业公司的静态市盈率，分别约为22倍、29倍、45倍、56倍、9.5倍、17倍、10倍。

而2018年香港服务业统计摘要数据显示，2017年，在香港所有上市的企业中，主板所有股份的平均市盈率为16.3。这意味着，大部分港股上市的物业公司市盈率普遍跑赢港股主板。

香港股票分析师协会副主席潘铁珊在接受采访时称，一方面，物业公司的盈利相对稳定，其背后的房地产开发公司也颇具规模，香港投资者对这类公司的估值相对较高。另一方面，这些物业公司的业务不单覆盖物业管理方面，还涉及到住宅区内衣食住行等各方面，囊括了区内的配送、物流、配套服务等多渠道业务，由于这类物业公司旗下楼盘的业主消费能力比较强，资金还是倾向于追逐一些有概念、或者抗跌能力较强的股票。

日前摩根士丹利发表的研究报告也指出，即使自3月初起，物管板块四家上市公司股价各升约30%，但依然维持对物管板块的“吸引”看法。主要是因为这个行业具有防守性本质，较少受政策收紧影响，盈利增长可见度高，大部分公司属于净现金状态。

目前港股上市的8家物业公司，碧桂园服务、雅生活的市盈率在45倍以上，中奥到家、祈福生活服务的市盈率在10倍左右徘徊。“这主要与物业公司的业绩兑现和扩张相关，即盈利水平和规模。”中信建投证券股份有限公司研究发展部高级副总裁陈慎分析。

万科物业创始人、深圳市之平物业发展有限公司董事长陈之平认为，从投资者角度来看，肯定关注盈利状况。除此之外，也可能关注物业企业本身的商业模式和盈利结构。“商业模式、盈利结构是否可持续，这很重要。”陈之平说。

万科高级副总裁、物业事业本部首席执行官朱保全认为，物业公司的主业是服务于持有不动产的业主的不动产。

此前朱保全在与多位业主代表沟通之后，曾针对社区增值服务说过两句话——第一句是“社区最后一百米是一场伪盛宴”，第二句是“如果免物业费安装APP，物业公司撤出之后，业主该怎么办”。

陈慎也提到，现在物业IPO还是布局阶段，增值服务的收入可以作为有效补充。但当规模稳定下来，最主要的营收还是应该建立在基础物业管理业务上，这才是物业公司的主业。

潘铁珊表示，规模也是影响市盈率分化的因素之一。投资者对物业公司未来增长点的判断，一方面基于区内生活方面的业务布局，一方面就是通过管理面积来考量。

“现在物业行业集中度还很低，空间很大，未来有继续扩大规模的趋势。”陈慎指出，未来物业行业的竞争是先规模化竞争，最后才是差异化竞争，规模一定要先扩张。