并购视角下，看物业服务企业新动向

近年来，外延式并购已成为物业服务企业拓展业务范围的新趋势。2018年上半年以来，物业管理行业并购频次和并购规模进一步增加，其中，雅生活服务以12倍PE收购紫竹物业，为公司拓展多元化业务打下良好基础。

从政策方面看，住建部取消物业服务企业资质等级制度，意味着物业管理行业完全市场化，物业服务质量的竞争将会更加激烈。而从物业管理行业的财务数据上可以看出，物业管理行业正处在发展上升期，营收净利稳步增长，毛利率也在持续上行。

物业管理行业将在新动向中迎来新的一轮发展机遇。

行业并购潮渐起，新三板成绝佳并购池

2018年4月9日，雅生活服务发布公告，公司出资2.05亿元收购紫竹物业51%股权。紫竹物业于2016年12月挂牌新三板，2017年11月摘牌。根据此次收购情况，雅生活服务大概以12倍PE，收购了紫竹物业51%的股权。

外延式并购已成为地产物业服务公司增加在管面积，拓展多元化业务的首选。

除了雅生活服务，彩生活从2015年也开始进行兼并收购，以3.3亿元收购深圳开元国际100%股权，此次并购增强了彩生活在中高端社区物业管理方面的实力。彩生活计划2020 年实现管理面积25 亿平方米，其中近半数面积将依靠收购获取。通过并购、联盟，扩大管理规模，增加服务客户数量，有利于发挥集约和规模效应，推动行业快速发展。

各公司的并购目标与业绩目标，证实了物业市场的高速增长，以及跑马圈地模式的启动。

2015-2018 年物业行业主要并购事件

资料来源：公开资料

在收购目标的筛选上，公司更加青睐已形成一定规模的优质物业服务公司。

例如，雅生活服务公司管理层就曾表示会将重点关注管理面积在1000 万平米以上，净利润不低于1000 万元，净利率在8-10%的优质物业管理公司。

据统计，按照2017年年报数据，新三板物业企业中，共有17 家企业满足以上净利润及净利率要求，地产物业公司将目标瞄准在优质物业管理管理公司，新三板公司数量多，信息披露程度高，便于筛选企业寻找合适标的。在地产物业公司的并购浪潮中，新三板或成为颇具热度的“并购池”。

物企盈利能力稳中有增，净利润增速上行

以集中物业服务公司最多的新三板来看，物业整体板块的盈利能力在2017 年稳中有增，在上游地产企业进入增速放缓的存量时期时，位于产业链后端的物业管理行业仍旧保持了良好的发展态势。

2013-2017年营业收入及同比增长（亿元，%）

2013年-2017年净利润及同比增长（万元，%）

数据来源：Wind

根据47家公布年报的新三板物业服务公司数据统计，2017 年其营业收入合计为127.50 亿元，同比增长24.62%，增速基本与上年持平。净利润增长迅速，同比增长56.59%。2015-2017年营收和净利中位数也均有增长，且增幅大于往年。

“增量”转“存量”，物业行业迎来新时代

根据Wind 统计数据，2017 年累计房屋竣工面积为10.15 亿平方米，住宅/办公/商业/其他累计竣工面积分别为7.18/0.40/1.27/1.30亿平方米（其他类包含公共类、产业园、学校、医院等）。

告别2010 年之前房地产高速增长的时代，2013 年以来，市场整体发展速度趋向平稳，各业态出现了不同程度的下降，尤其是住宅类表现明显，2012/2013/2014年均出现了负增长。

各业态累计竣工面积不同时段年复合增长率

资料来源：Wind

物业管理行业伴随着房地产的产生而走过了很长的一段时期，但其大发展才刚刚开始，伴随着市场的变化，物业管理行业展示了其发展新动向：

拓展非住宅管理，多业态并存将成潮流

房地产市场转入存量发展，因此各类型物业的增速在未来几年将逐渐放缓。但除住宅外，其他三种物业形态均有上升趋势，尤其是商业类和其他类（公共类、产业园、学校、医院等）。

无论是基于现实还是着眼未来，拓展非住宅管理都成为必然趋势。

另一方面，住宅物业管理服务费偏低，且多以现金形式进行收付交易，业主分散，存在一定的资金管理风险。因此将业务范围从传统的住宅物业管理服务拓展至专业性要求更高的医院物业管理、产业园区物业管理等非住宅类物业管理服务，以寻求新的发展机遇，多业态发展正引领物业管理行业新方向。

继续加码智能化、集成化，掘进增值服务

在传统物业的模式之下，很多物业管理企业也通过提升服务等级和特色服务等方式，获取扩大自身的客户黏性以及品牌口碑。而在互联网，移动互联网、物流服务、电子商务等新技术的带动下，在传统的物业服务以外，更多的依附和围绕于不动产使用者的服务经营项目逐渐产生，使物业管理企业具备进入这些服务领域的先发优势。同时新技术的应用又对传统的物业管理产生正向作用，使物业管理服务的标准化难度下降，更有利于传统行业集中度的提升。

2016 年国家发布“十三五”规划纲要，提出实施创新驱动发展战略，新技术的创新与应用、智慧社区的建设与评价得到各层面的认可，对传统物业管理转型升级来说是重大政策利好，促进了行业的持续、快速发展。

同时，国内领先的物业企业正将智慧化推向更标准和精细的深度之上。2015年，绿城服务携手住建部及中国城市科学研究会建立智慧城市联合实验室，开展对智慧园区理论体系研究，随后共同编写了国内行业标准《智慧园区建设指南》和书籍《中国智慧园区建设标准体系研究》，推动了智慧社区、智慧城市的进步。