去年蜂拥涌入港股市场的物业服务企业，已经陆续交出了自己2018年的成绩单。
继新城悦(01755.HK)、雅生活服务(03319.HK)、碧桂园服务(06098.HK)陆续发布2018年全年业绩之后，3月28日，彩生活(01778.HK)也披露了企业年报，公司年收入环比增幅翻倍有余，股东应占溢利增逾超五成。
截止到3月31日，除去今年新上市的滨江服务、奥园健康生活不列入本文统计外，新城悦、雅生活服务、碧桂园服务、中海物业、永升生活服务、祈福生活服务、绿城服务、佳兆业物业、浦江中国、彩生活、中奥到家等11家港股上市物业服务企业也均全部披露2018年全年业绩。
物业股业绩表现优异
回望2018年，整体经济大环境发生了太多变化，但这并没有对物业板块的整体业绩形成较大影响，从公开数据来看，港股上市的绝大部分物企2018均实现业绩大涨，物业板块持续仍然是资本市场的“宠儿”。
※除了明确标明以港元计价的中海物业外，其余业绩计价单位均是人民币
从营收方面来看，在披露年报的11家企业当中，除祈福生活服务、浦江中国、佳兆业物业外，其余公司的营收规模都超过了10亿元。其中绿城服务营收规模最大，达67亿元，其次是碧桂园服务，2018年的营业收入达46.8亿元，第三名彩生活则以36.1亿元紧随其后。另一方面，祈福生活服务、浦江中国的营收规模则远远落后其他公司，仅为3.4亿元和3.9亿元。
净利润方面，碧桂园服务以盈利9.3亿元成为2018年港股市场上最会赚钱的物业服务企业，延续了2018年中期业绩的强势表现。此外，雅生活服务实现了8亿元的盈利，彩生活、绿城服务分别盈利4.9亿元、4.8亿元。而营收规模垫底的浦江中国，净利润水平成为目前港股上市企业中唯一一个净利润负增长的企业，据年报数据显示，公司净利润由2017年的人民币0.36亿元减少约27.6%至2018年的人民币0.26亿元。
而从在管面积来看，目前在管面积最大的是彩生活，公司服务面积5.54达亿平方米，碧桂园服务则以5.05亿平方米位居第二。值得注意的是，截至2018年12月31日，彩生活的平台服务面积已达到11.22亿平方米里，包括合约管理总建筑面积5.54亿平方米，合作面积3.19亿平方米及同盟面积2.5亿平方米。
再来看业绩增速，增速最快的是雅生活服务，公司净利润较去年同期增长了170.10%，而体量最大的碧桂园服务业绩增速紧随其后，据年报数据显示，公司业绩较去年同比增长了112.10%。此外，去年年底新上市的新城悦和永升生活服务也均录得了77.90%、64.80%的业绩增速。而中奥到家的业绩增速则显得相对缓慢，公司2018年净利润增长率仅为6.10%。
那么，除了业绩整体表现强势之外，谁才是从2018年至今，最让投资者最赚钱的物业股？
对比各大物企2018年年初或上市当日到2019年3月底股价数据，在目前在港股上市的13家企业中，新城悦的涨幅最大为165.36%，成为最让投资者最赚钱的物业股，永升生活服务则以86.86%位列第二。此外，统计内的13家物企除佳兆业物业外均实现上涨，且有一半物企2018年股价涨幅超过了30%。
增值服务成物企业绩增长新引擎
目前，物业服务企业都在布局增值服务板块，而就年报数据来看，除管理面积、收并购等因素外，增值服务收入上升是物业公司业绩增长的主要原因，在此其中，社区增值服务相更是对于其他增值服务、物业基础服务有着更高的毛利率，物企纷纷着力社区增值服务的开拓也为自身带来了更多元化和更丰厚的利润来源。
据年报数据显示，除绿城服务外，目前物企在社区服务领域相关业务的毛利率远远高于非业主增值服务及物业管理服务，新城悦社区增值服务毛利率更是高达81.7%。
而园区服务（社区增值服务）毛利率有待提升的绿城服务，公司表示毛利率下行是由于受到二手房市场交易冷淡，车位尾盘销售及房屋返租业务处于业务初期，以及为了提升文化教育服务品质，在教育课程体系的研发、教职人员的人才储备与培训体系搭建等方面持续加大投入导致的，只是短时期业务发展问题。
对此，兴业证券认为，长期模式比短期利润更重要，社区增值服务是物业服务企业在提供物管服务的基础上，对于业主各类生活场景的需求所提供的服务，服务质量是取胜的前提。绿城服务在服务的品质、平台打造和服务创新上均为业界领先，虽然短期个别业务利润率承受压力，但未来业务模式待进一步优化后，业绩还将保证持续增长。
虽然目前社区增值服务仍占比不大，但近几年社区增值服务一直是各大物企大力发展的重点领域，头部物企均在进一步丰富自身社区增值业务模式，像碧桂园服务通过与腾讯签订合作协议，将携手率先共建内地首个「AI+服务」社区，且续借助腾讯的技术优势，加快其社区智能化及数据化建设。雅生活服务将继续采用轻资产运营模式，与商业伙伴展开多层次合资合作，共同布局新型社区经济服务生态圈。彩生活伴随着E停车、E能源等生态圈产品公司快速发展，其用户规模将持续上升。
可以预见的是，随着社区人口结构及消费场景的变化，社区增值服务还将拥有更庞大的市场需求和广阔前景，而社区增值服务也将进一步成为物企业绩增长的新引擎。
行业集中度进一步提升
翻阅此次年报数据不难发现，第一梯队例如碧桂园服务、彩生活、雅生活服务等物业服务企业不仅业绩靓丽，企业自身竞争优势也愈发明显，在营业收入、净利润、管理面积等方面规模基本超其余港股物企3-4倍，行业龙头地位相对稳固。
大华继显策略师叶国邦表示，碧桂园服务作为在港上市市值最大的物业管理企业，经营绩效居全国之首，集团2018全年纯利大增1.3倍，当中就收入占比逾七成的物业管理服务主业，期内收费管理面积按年稳定增加48%至约1.81亿平方米，管理层预期今年在管面积可达不低于7000万平方米的增幅，故核心业务具不俗的盈利能见度。
并且，碧桂园服务具有一定规模优势及资源优势，公司在物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务三大业务的协同使公司获得市场高度认可，业务之间相互促进，可为公司带来新的商机，具有明显的竞争优势。
回看业绩同样亮眼的雅生活服务，2018年公司在管面积外拓、增值服务扩展等相关业绩上均取得了不俗的成绩。据年报公告披露的相关信息显示，目前公司依托雅居乐控及其附属公司雅居乐集团及绿地控股两大股东，立足大湾区面向全国快速拓张，目前合约面积储备充足，未来业绩得到保障。同时公司深耕雅居乐物业和绿地物业双品牌发展战略，进一步扩大在物业服务领域的辐射力和影响力，上市后品牌影响力进一步提升，为自身加速拓展第三方的物业管理业务及增值服务提供了有力支持。
2018年是物业管理行业市场化、资本化急速提升的一年，而这些头部物企在资本化、市场化方面均走在了行业前列。
对此，一位业内人士向物业深度报道表示，这在一定程度上也给后续想要进入资本市场的物业服务企业提出了警示，未来，物业管理行业集中度将进一步提升，行业龙头在市场竞争中的优势愈发显现，在强者恒强的态势下，未来物管行业龙头企业会持续规模化扩张，保持具有竞争力的优势地位，实现新一轮增长。留给还未入局者的蛋糕能有多大无法得知，但就现在发展情况来看，想要借力资本春风将企业推向发展快车道的时间已经颇为紧俏。