保利物业成长的每一步，都记录着保利物业人奋斗的脚印。保利物业的发展史，就是保利人的奋斗史。
——采访手记
有次采访，一位在以色列中欧总裁班游学的老总问我：“企业有没有情商和智商？”我竟一时语塞，百思不得其解。直到看到了这样一张名片，才有所感悟。
企业名片
姓名：保利物业
年龄：23岁
家庭出身：保利发展控股集团控股子公司、央企物业第一品牌
性格：家国情怀，军人作风，市场精神定位：城市人文与美好生活服务商
股票代码：06049.HK 市值：上市当天市值约242亿港币，截至2020年3月25日最新市值约为356亿港币，系国内“大物业”第一股
经营战略：“大物业”战略，全域物业 全业态物业 全民物业 全技术物业 全价值物业
上市四月后，3月25日晚，保利物业交出了在港股市场上的首份成绩单。
2019年，保利物业实现营收59.67亿元人民币，同比提升41.1%，与此同时，2019年保利物业实现净利润5.03亿，同比提升49.7%。归母净利润4.91亿，同比提升49.3% 。
更为亮眼的是，公司第三方合同面积新增1.05亿平方米至2.88亿，同比增长57.3%。公共服务在管面积突破1.4亿平方米，占比从2018年的35.9%提升至48.9%，与住宅物业的在管面积相当，贡献收入则从2018年的2.23亿提升至4.8亿，实现翻倍。
作为央企物业第一股，保利物业2019年业绩报告的强劲表现，充分体现了其在2019年中发布的“大物业战略”取得初步成效。
早在2019年6月20日，保利物业在中国物业管理协会主办的《2019物业服务企业品牌发展论坛》上正式提出“大物业”战略，包括“以中国960万平方公里为服务空间的‘全域物业’；以住宅社区、产业园区、教育园区、城市空间、乡村建设等为服务市场的‘全业态物业’；以社区业主+城乡居民+全国国民为服务对象的‘全民物业’；以物联网、人联网、价值联网融合发展的‘全技术物业’以及以‘人文社区、价值生活’为服务内容的‘全价值物业’”。
当物业服务加速从社区走向社会和城市，当物业服务的内涵外延不断拓展，保利物业“大物业战略”的提出，为行业打开了天花板。回首今年开年以来的疫情“大考”，保利物业构建起了涵盖住宅、商写、公共服务等多业态的“大物业”立体化防线，充分发挥了在应对公共卫生危机的全域化管理优势，彰显出大物业战略布局的协同价值。
对此，保利物业总经理吴兰玉这样说，“在万亿级的产业规模之下，大物业战略是保利物业站在推动社会治理创新的高度和视角，去重新审视和看待物业行业未来的发展，这也是保利物业秉承保利志存高远，把握当前，永不松懈精神，矢志突破自己，引领行业的担当表现”。
“成长”
奋斗者的脚印
时针拨回2019年9月19日，广州保利国际广场北塔二楼，一进门就能看到墙上贴着“大物业”的海报，这是保利物业在年中刚发布的新战略。“保利物业人重新认知市场变化和央企使命，由原来的‘打造最具人情味的服务品牌’，定位为‘城市人文与美好生活服务商’。服务好业主，服务好城市，服务好国家，这是我们不变的初心，也是我们全面建设现代化服务企业的新起点。”保利物业吴总接受采访时笃定地说。
《中国物业管理》杂志社
赵富林（左）
保利物业总经理
吴兰玉（右）
一套黑色西装下的她有些瘦削，但并不妨碍她的强大气场。她有条不紊地讲述着保利物业的新定位，语速飞快，思路清晰。
问：您个人有怎样的经历，每天是如何工作的？你如何看待物业管理？
答：我在保利已经工作了15个年头，一直围绕着房地产产业链工作，从房地产投资、营销团队的管理到物业管理。虽然到保利物业的时间只有一年多，但保利人传承的是奋斗者精神，我日常工作大都处于饱和状态，平时都是晚上九、十点钟才下班，加班成了常态化。工作之余，读书和思考就是必修课，怎样既能结合行业发展趋势、市场竞争态势，又能不受条条框框限制来考虑企业自身发展，这需要相对自由和灵活的视角，做出独立的判断。
就物业管理而言，按照过去的逻辑，母公司开发规模越大，旗下物业公司就越有可能成为行业巨头，但这种局面现在已在逐步打破，随着后房地产市场的到来，增量市场处在萎缩状态，面对相对固定的存量市场，行业头部企业间的竞争更加激烈，如何走一条差异化的道路，我认为，不仅服务于人和空间，还要跳出行业，上升到国家发展战略层面，服务乡镇、服务城市，开辟服务社会的新赛道。只有积极参与到国家建设和社会服务中来，物业企业才有可能发展成为行业的巨擘。
如何去发现新的市场空间？我在保利地产区域公司负责营销工作时，客户视角一直是保利产品的出发点和评估标准，客户需求什么，我们就创造出对客户最高水平的服务，唯有打好客户这张牌，才能寻找到新的市场空间，为企业的增长插上翅膀。
我对物业管理的认识，实际上在负责地产营销时，就有了初步的认识：满足业主对美好生活的需求，它既需要有专业、稳定和规范的管理标准给客户足够的信心和依靠，同时也需要一支有同理心、包容心、服务意识强的职业队伍作为基础。
问：保利物业有什么样的企业文化？从成立至今主要取得了哪些成绩？
答：公司取得的成绩和保利物业星火文化密不可分，星火文化提倡每一位员工自我驱动，心怀梦想，犹如星火一般点亮客户，点亮自己，点亮社会。
星火传承，守护万家灯火，这实际上是种奉献精神，奋斗精神，以文化的坚守，推动着人文力量的演变。这种责任、奋斗、奉献、创造、温暖，深深地铭刻在每个保利物业人的心中。
1996年6月保利物业在广州成立，当时管理的项目大都集中在住宅领域。
2010年保利物业专注品牌建设，率先打造服务产品品牌——精品住宅服务品牌“亲情和院”、并陆续打造出了高端住宅服务品牌“东方礼遇”、商办服务品牌“星云企服”、以及公共服务品牌“镇兴中国”。
2015年保利物业进军社区养老产业，在广州、北京、武汉、成都上海等城市开了多家和院健康生活馆，首次在行业发布《社区居家养老服务蓝皮书》，成为首届中国物业管理行业养老联盟主席。
2016年保利物业精心为校园物业打造了“居宿管家、学伴护航、食味安心、活动保障、优享环境”五位一体的服务，当时，已为12所学校300万平方米提供服务。
2017年8月，保利物业在新三板挂牌上市，这是练内功、求突破的一年，从签约面积、营业收入、服务对象、利润率等方面，都实现了跨越式发展。
2018年保利物业继续坚持以市场化为导向，以住宅和写字楼管理为基础，以企业并购为手段，以保利物业“芯智慧”平台为依托，打通上下游产业链，拓展延伸服务和创新服务的垂直细分市场。
2019年12月19日，保利物业成功在港股主板上市，以发行价上限35.1元港币成功募集资金（含超额配售）约53.8亿港币，香港公开发售超额认购约223倍，成为港股IPO融资规模第一物管公司，充分体现资本市场和投资者的高度认可。
经过23年的砥砺前行，保利物业已成为物业百强企业综合实力第四，具有央企背景排名第一的品牌企业。面向未来，如何在万亿级市场中开拓出一片广阔蓝海，保利物业正在笃定而自信，认真而踏实的展开他们的逐梦之旅。
“上市”
奋斗者新起点
2019年12月19日，保利发展控股集团董事长宋广菊（中）、总经理刘平（右二）、与保利物业董事长黄海（左二）、党委书记黎家河（左一）、总经理吴兰玉（右一）在港股主板上市现场合影。
登陆香港资本市场，保利物业的业绩一路稳步上涨，市场表现在港股已上市的20多家物业企业中排名前列。谈及上市，吴总感触颇深。为了实现这一目标，母公司保利发展控股从资源、机制、人才等方面给予了持续的指导和支持，保利物业的干部团队更是披星戴月、勇为担当、攻坚克难，最关键的是全国上下3万多保利物业员工兢兢业业，只争朝夕的行动和付出，正是全体上下一心、团结协作，成功打赢了这一场关键性战役。这些支持力量，是保利物业最大最宝贵的财富，也是将来创造更好业绩和未来的坚定依靠。
问：保利物业为什么上市？是否符合保利发展控股集团的战略要求？
答：做大和做强一直是各个企业的追求，企业也只有做大和做强才能长久的创造价值。纵观国际国内企业成长史，资本推动已经是企业做大做强过程中必不可少也至关重要的一环。
当前，物业管理行业正处于高速成长期，资本化日趋白热化，企业并购成为常态，未来5—10年，随着行业集中度加速提升，大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼的现象将频繁上演，市场也会迎来一轮大“洗牌”。
并购重组，作为企业提升自身盈利能力的重要手段，也是企业上市之后必然面对的业绩要求，企业会将合适的团队、合适的资源，在合适的时间，用合适的价格进行再分配。在如此激烈的市场竞争中，头部企业会越来越大。我们只有把握当下发展机遇，善于借助资本的力量，才能让企业从大做大，从好做好。
保利发展控股董事长宋广菊
在上市当天发表讲话
在这样的市场趋势下，保利物业选择上市，既符合保利发展控股集团“一主两翼”重要板块的要求，也符合市场发展的规律。正如中国保利集团副总经理、保利发展控股集团董事长宋广菊出席上市敲钟仪式时所说：“分拆物业上市是保利发展控股集团‘一主两翼’战略布局的阶段性成果，更是保利物业人守正笃实、久久为功的硕果。”
问：上市之后如何发展？如何在规模扩大之后保证服务品质？
答：保利物业董事长黄海曾在保利物业2020年工作会议上提出过，“公司在香港联交所上市,只是万里长征走完了第一步。面对广阔的行业发展空间，面对公司步入资本市场的有利局面，我们必须致力于高质量发展。”合法合规经营，是企业立命之本。上市之后，我们首先要定制度，抓落实。继续深化规范经营，提升企业的现代化管理水平。其次，品质服务是我们的核心价值所在，我们要持续做好现有项目的基础管理，按管理标准、服务标准、过程监管和考核兑现的产品线模块化流程管理，加强服务标准的培训和实施标准的考核。第三，利用“芯智慧”平台，做到数据一个库，服务一条线，管理一张网。最后，结合项目经营计划书，强化每个项目的合理利润率和业主满意度。
黄海董事长在2020年工作会议讲话
荀子说：“道虽迩，不行不至；事虽小，不为不成。保利物业上市之后的路，在已有的基础上，步步脚踏实地。而面向未来，我们不惧挑战，心怀高远。
企业的高质量发展，尤其需要“红色引擎”的加持推动。要将党的政治优势、组织优势和群众工作优势，有力地转化为竞争优势、创新优势和高质量发展优势，以此快速推进公司战略目标实现。
保利物业香港上市现场
与此同时，资本、品质、技术、人才对企业发展同样至关重要，吴总认为，人才是根本，品质是基础，技术是工具，资本是力量，四者相互依存，互为交融，方能合力打造出一支有着军人作风，敢想敢干，敢打硬仗的物业团队，保障保利“大物业”战略的落地实施。
既关注整体战略的布局，也注重实施细节的关键点把控；既注重总部管理的协调，又注重全域项目的落地——构建“大物业”的未来版图，不仅需要企业战略思维，更需基于国家战略发展高度。
“大物业”
奋斗者新战略
大物业战略
心怀梦想，思考的深度与广度会突破原有束缚。
保利“大物业”战略的规划和诞生，是基于央企的责任使命应运而生。随着物业服务价值链不断延伸，保利物业跳出了传统以住宅为主的社区服务领域，涉足商企服务，公共管理服务等众多领域，从社区服务商向城市人文与美好生活服务商转变。保利物业从“大“走向”伟大“，还有很长的路要走，不仅要靠每位保利物业人去开拓、去创造，甚至要用一生去拼搏、去奋斗，和团队一起亲手描绘出保利“大物业”的蓝图。
问：“大物业”都包含哪些内容和业态？是否和国家战略同频共振？
答：首先，保利物业依托强大母公司业务的变化而变化，母公司保利地产在2018年升级为保利发展，原来基本以住宅开发为主，现在涉及到文旅项目、产业项目等，这些业态超越了保利物业原有物业管理项目范畴。
其次，从2016年保利物业开始对外走向市场拓展，我们拓展业务时发现，除了住宅小区以外，还有其他类型的业态，如学校、机场、高铁、高速公路、轨道交通等物业项目。
再次，我们打造了一个品牌，叫“镇兴中国”。以前的物业服务基本上不考虑这一块，首先是社区的服务，其次是城市的服务，没想到还有城镇服务。乡村振兴是国家的一号战略，它属于城市治理、社会治理的范畴，响应国家号召，建设美丽乡村，更是央企应尽的一份责任。于是，我们从原来的社区走向了社会和城市，从小物业走向了大物业。
问：如何践行“大物业”战略，切入公共服务新赛道？
答：第一，母公司雄厚实力和品牌效应，给保利物业的高速发展带来巨大支持。财报显示，保利发展控股集团2019年实现签约金额4618.48亿，同比增长14.09%，名列行业前五.截至2018年，签约面积2766万平方米，新开工面积4396万平方米，竣工面积2217万平方米，截至2018年年末，待开发面积9154万平方米。母公司的支持，是保利物业稳健、高速发展的主要因素之一。
第二，保利物业拥有央企背景，在央央合作、央地合作上，有着得天独到的身份优势，这也是可持续发展的一项重要能力，比如，先后与世界500强中国机械工业集团有限公司的附属公司、四川省资阳开发区投资有限公司，以及湖南、江西等地国资背景的机构已展开合作。
2018年6月29日，吴兰玉总经理代表保利物业与天创物业正式签署战略合作协议。
再比如，通过收购引入湖南高校物管龙头——天创物业，利用央企资源和全国化的网络布局进行赋能，实现在高校物管领域的快速突破。
第三，保利物业与政府探索出了“三位一体”的新型管理之路，构建了以公共服务理论为基础，以政府为主导，保利物业为主体，服务对象积极参与的新模式。2016年保利物业正式进入浙江嘉善西塘古镇，从环境秩序、安全管理等基础服务开始，逐步叠加升级为对商户经营和景区秩序管理。先服务后管理，边服务边管理。在保利物业的配合下，西塘古镇焕然一新，2017年2月升为国家5A级旅游景区，保利物业更探索出一条景区服务模式。
西塘景区
基于西塘古镇管理所取得的良好效应，保利物业陆续承接了西塘镇政府、西塘保税区、纽扣中心、大云镇、天凝镇、陶庄镇等项目。在“2019社会治理与协同创新中国镇长论坛”上，多家城投、文投单位与保利物业正式签署服务协议，希望通过创新协作，达到优势互补，协同互助的目标，开启城镇快速发展的新格局。沈建忠会长更在论坛讲话时提出了寄语：“保利物业要充分发挥大央企特色，将保利经验转化为可供同行借鉴，政府参与的城市管理与服务标准范例”。
截至2019年12月31日，保利物业公共服务在管面积突破1.4亿方。在管公共服务项目数达到266个。其规模之大、范围之广、业态之多、产品线之长，创历史新高。
采访虽渐近尾声，但我依然思绪万千，心潮澎拜。我想起保利物业网站上《星火文化：点点星火，为万家灯火》里一段话来：“我们是银河，也是繁星；我们是个体，也是世界；我们是凡人，也是英雄。”
当问及吴总未来打算时，她给出了明确的回应：物业管理是一个体现城市发展和社会进步的指标行业，更是服务美好生活协同国家战略的基础行业，这个行业平凡得如空气和水一样，每天上演非常多感人至深的故事，但这个行业也是一个上万亿规模且大有可为的行业。“未来我很看好它。”