文 / 中物研协研究员 王方
5月6日，根据港交所披露信息显示，建业新生活预计2020年5月15日正式上市交易，股票代码9983.HK。根据建业新生活公告，本次全球发售总计3亿股份（绿鞋前），启动回拨机制后1.5亿股在香港公开发售，国际发售1.5亿股，每股最终定价6.85港元。
建业新生活上市首日开盘报8.42港元，高开22.92%，市值突破一百亿港元。
建业新生活此次IPO引入高瓴资本（Hillhouse Capital）为基石投资者，认购7500万美元（5.85亿港元）股份，大约认购全部发售股份的三成。
本次募集所得款项的用途：60%将用于寻求战略性投资及收购机会，以进一步扩张物业管理业务规模及物业组合；15%用于加强“建业+平台”及优化用户体验，通过开发及优化软件及云系统、改善及扩展设施及设备、与更多供应商建立合作关系、以相对较低的投资获得新用户；15%用于建设智慧社区及升级设施、财务共享系统开发过程控制及KPI集成系统、实现数字化文档及云计算；剩余10%用于提供营运资金及其他一般公司用途。
公司概况：26年取得快速发展，上市后胡葆森控股70.62%
发展历程：26年取得快速发展
河南建业新生活服务有限公司（简称“建业新生活”）的历史最早可追溯至1994年，最初由以建业物业管理前身的名义为建业地产开发的物业提供物业管理服务。
图1 建业新生活发展里程碑
（资料来源：建业新生活招股说明书，中物研协整理）
建业新生活拥有三家中间控股公司和40家其他附属公司，主要于河南地区提供物管服务。截至2019年末，公司在管面积5698万平方米，在管项目312项，覆盖业态有住宅、商场、文化旅游综合体、商业用公寓、办公楼、学校及政府机关物业等，服务于河南全省18个地级市（以及下属104个县级城市中的81个县级城市）及海口海南市的一百万业主及住户。
股权关系：上市后胡葆森控股70.62%
建业新生活是建业地产的关联公司，建业地产董事长胡葆森通过创怡有限公司持有94.16%的股份；上市后胡葆森持股变为70.62%，具体股权结构如下：
图2 建业新生活上市后股权结构
（资料来源：建业新生活招股说明书，中物研协整理）
业务概况：多经业务表现亮眼，河南省区位优势明显
基础物管驱动收入增长，多经业务成果初显
建业新生活的服务由三大部分组成：物业管理及增值服务、生活服务、商业资产管理及咨询服务。
物业管理及增值服务：包括安保、清洁及绿化等传统物业管理服务，以及智慧社区解决方案和物业代理。另外作为增值服务的一部分，公司还向君邻会的VIP客户（建业集团高净值客户尊享群体）提供个性化服务及智慧社区解决方案。
生活服务：包括在“建业+平台”提供的产品和服务、旅游服务及建业大食堂提供的管理服务。
商业管理及咨询服务：专注通过简化物业运营以降低成本，和招揽业务以增加收入，从而提高物业价值。业务范围包括酒店代理、商业资产管理及文化旅游综合体管理。
图3 建业新生活三大业务
（资料来源：建业新生活招股说明书）
物业管理服务及增值服务是公司最大的创收来源，并维持高速增长，年均复合增长率78.47%。但随着公司加大了另外两类业务的开拓力度，物业管理服务及增值服务收入所占比重在逐渐减小。近三年占总收入比重分别为91.50%、89.44%、76.44%。其他两类业务收入2019年大幅提高，生活服务同比增长约4倍，商业资产及咨询管理服务同比约增长8.5倍。
图4 建业新生活业务构成（亿元）
（资料来源：建业新生活招股说明书，中物研协整理）
对物业管理与增值服务进一步细分，2017-2019年，物业管理服务收入平稳增长，年均复合增长率为33.94%。2019年，公司开始发力增值服务，非业主增值服务、智慧社区解决方案、物业代理和建业君邻会及几项增值服务的营业收入均实现明显增长。
图5 物业管理及增值服务营业收入构成（亿元）
（资料来源：建业新生活招股说明书，中物研协整理）
建业新生活在维持基础物业业务平稳扩张的同时，重点布局多元经营业务。2017-2019年，建业新生活基础物业服务收入占比分别为71.58%、60.95%和33.75%，业务多元化逐步推进，2019年发展成果明显。
依托建业地产优势，河南省区位优势明显
建业地产业务发展集中于河南地区，在河南拥有大量土地储备，被业内称为“河南地产王”。建业新生活依托建业地产的区域优势，深耕河南地区，目前业务已经覆盖河南省内18个地级市（以及下属104个县级城市中的81个县级城市）。对于河南省外的业务扩张，公司还处于起步阶段，目前仅覆盖了海南省海口市。
图6 建业新生活在河南省内业务区域分布
（资料来源：建业新生活招股说明书）
按照物管面积划分，目前建业新生活的面积扩张渠道仍然主要来自建业集团及其联营公司和合资公司，但2017-2019年来自第三方的物业管理面积在逐渐增加，占比分别为9.14%、16.28%和31.08%。
图7 按开发商划分的物业管理面积（千平方米）
（资料来源：建业新生活招股说明书，中物研协整理）
积极开拓非住宅物业，提升物业管理盈利能力
建业新生活主要服务于住宅物业，非住宅物业包括商场、文化旅游综合体、商业用公寓、办公楼、学校及政府机关物业。公司获取新的物业项目主要是通过招标、收购物业项目的在管物业管理公司、与物业开发商直接谈判等手段。近三年，受益于建业集团的输送以及公司自身在河南地区的不断扩展，公司的住宅物业面积持续增长，年均复合增长率为46.86%。而非住宅物业面积也在2019年有了显著提升，同比增长了5.87倍。
图8 建业新生活各业态在管面积（千平方米）
（资料来源：建业新生活招股说明书，中物研协整理）
非住宅物业的物业费标准一般高于住宅物业，对比住宅和非住宅物业的毛利率，商业物业毛利率、办公物业及其他业态的平均毛利率均高于住宅物业。建业新生活加大了非住宅业态的面积占比，因此总体毛利率也有些微上升趋势，2017-2019年建业新生活物业管理服务毛利率分别为15.3%、15.4%和15.5%。
图9 建业新生活物业管理服务各业态毛利率
（资料来源：建业新生活招股说明书，中物研协整理）
加大收购力度，重点布局中部区域
建业新生活以战略为手段，寻求战略投资及收购机会，以便进一步扩张物业管理业务与增值服务的业务规模及物业组合。公司对于收购目标自有一套标准：具有良好声誉、优质资产且在管建筑面积不少于300万平方米，经营效率高或具有利润率提升潜力；将在物业组合或地域覆盖方面（集中中部区域）扩展业务。除了物业服务企业，能够带来其他协同效应如提供信息技术的公司也是建业新生活的收购目标。
公司希望通过提供智慧社区解决方案及智能家居装置以扩张增值服务，未来建业新生活将加大对外收购力度，本次全球发售股份所得资金的60%将用于战略投资、合并及收购。
财务：盈利能力显著加强，资本结构有所优化
物业管理驱动收入增长，多元业务提升盈利水平
2017-2019年，建业新生活实现营业收入分别为4.61亿元、6.94亿元和17.54亿元，涨势迅猛，年均复合增长率为95.18%。归母净利润分别为0.23亿元、0.19亿元和2.34亿元，归母净利率分别为5.08%、2.81%、13.34%，盈利水平在2019年显著提升。
从公司的分业务情况看，基础物业管理服务是最主要的收入增长驱动力，物业管理收入迅猛增长驱动营业收入规模快速扩张。多元业务则是公司盈利水平提高的关键因素，从毛利率看，增值服务、生活服务、商业资产管理和咨询服务均可实现显著高于物业管理的毛利率。随着多元业务占比的显著提高，综合毛利率也随着得到提升。2017-2019年，公司毛利率分别为22.9%、23.2%和32.8%。
图10 物业管理毛利率低于其他业务毛利率
（资料来源：建业新生活招股说明书，中物研协整理）
有息负债减少，资本结构有所优化
2017-2019年，建业新生活资产负债率分别为92.57%、92.65%和73.92%。对负债构成进行分析发现，2017、2018年公司存在大笔的有息负债，金额分别为6.10亿元和4.36亿元，系公司在2016年4月发行的资产抵押证券，2019年公司已偿清该笔负债。其余负债包括租赁负债、合约负债、贸易及其他应付款、递延所得税负债、即期所得税负债。
2019年较大金额的负债为合约负债和贸易及其他应付款项。合约负债主要来自客户预付的物业管理费，近三年分别为1.31亿元、2.01亿元和3.70亿元，主要系所管理的物业建筑面积扩张而增加。贸易及其他应付款项主要是其他应付款项，近三年分别为2.24亿元、2.29亿元和4.77亿元，以按金、维修基金及收取的水、电及燃气费为主，其余部分为应付股东款、应计薪金、其他应纳税款和应付利息。随着公司业务规模扩大，应计薪金、其他应纳税款等随之增加，导致贸易及其他应付款项也逐年增加。
综合来看，建业新生活截至2019年底的资产负债率为73.92%，仍然处于高位，但已经不包含有息负债，其余多为经营性负债，大额的合同性负债无偿还压力，因此债务压力小，财务风险不大。
总结
建业新生活依托于建业集团，具有明显的区位优势和业务拓展优势，营业收入涨势迅猛。而公司持续发力多元经营业务，2019年发展成果初显。同时建业生活也有着明显的集团依赖性和地域局限性。而建业生活将外延并购作为战略重点，计划投入募集资金的60%用于战略投资和收购，或将能够突破自身发展的局限性。在基础物业服务业务的驱动下，加上公司对多元经营业务的大力拓展，公司收入和利润在2019年成倍增加，业绩表现亮眼。