为全面贯彻落实党的十九届四中全会精神和青海省委、省政府关于加强和完善城乡社区治理、推进“一优两高”、加强和改进城市基层党的建设等系列重大决策部署，切实强化街道社区党组织对业主委员会（以下简称业委会）的有效统领，进一步提升小区管理服务水平，健全完善共建共治共享的基层治理制度体系，提高居民生活质量，打造幸福和谐小区，根据物业管理法规政策，青海省住房和城乡建设厅、中共青海省委组织部、青海省公安厅、青海省民政厅印发《关于进一步加强业主委员会履职管理的意见》，提出如下意见。
一、总体要求
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神，充分发挥街道社区党组织在基层治理中的统筹协调作用，加强物业服务企业和业委会党组织建设，进一步明晰业委会的职责，构建党建引领、权责清晰、协调顺畅、多方参与、共建共享的联动服务机制，建设更加宜居乐居的生活环境，不断提升小区治理体系和治理能力现代化水平。
二、强化业委会党组织有效统领
一是夯实业委会党组织建设基础。各地组织部门要充分发挥基层党组织和党员在业委会组织活动中的作用，把业委会党组织组建、履职管理纳入基层党组织建设重点内容，列入党建责任清单，作为抓基层党建述职评议考核重要内容，突出业委会的服务功能。
二是构建区域化党建格局。街道党工委（乡镇党委）要逐步建立健全由社区党组织、小区党支部、物业服务企业和业委会党组织构成的组织体系，采取单独建、联合建、挂靠建等方式，指导帮助小区、物业服务企业、业委会建立党的组织，着力构建区域化党建新格局，推行物业管理体系外延升级为党领导下多方参与的小区综合治理模式。
三是发挥业委会党组织作用。业委会党组织要充分发挥在业委会中的领导作用，积极在物业管理区域宣传和执行党的路线方针政策，广泛听取和收集群众的意见，指导和监督业委会开展工作，维护业主的合法权益以及社会和谐稳定。
四是健全业委会党组织。对有3名以上正式党员且党组织关系在社区的业委会，应及时成立党组织。对党员人数不足3名的，可通过与物业服务企业成立联合党组织等方式开展组织活动。无职党员可就近编入业委会党组织或社区党组织参加组织活动。鼓励党员业主通过法定程序进入业委会，在职党员可通过到居住地社区报到的方式参加双重组织生活。
五是扎实开展党组织活动。业委会党组织要严格落实“三会一课”“主题党日”、民主评议党员等基本制度，把党建工作有机融入业委会各项工作。物业服务企业党组织要把党建工作融入物业服务中，通过设立党员先锋岗、党员责任区、党员服务窗口，广泛开展承诺践诺、认领困难群众“微心愿”等活动，不断提升物业服务质量和水平。
三、加强业委会指导监督
一是实行业主自治管理。各地民政部门要依法规范设置城乡基层自治组织，合理划分社区居委会管辖范围，协调街道社区处理物业管理与社区建设的关系。社区居委会要协助街道开展相关物业管理工作，负责指导监督业主大会、业委会依法开展业主自治管理，鼓励和支持物业小区成立业委会，畅通业主协商沟通渠道，有事商量，遇事商量，做事商量，全面打造共商共建共管共享物业。
二是加强业委会能力建设。街道负责首届对业主大会和业委会的筹备、成立和业委会换届工作，指导监督业主大会、业委会活动。定期组织社区居委会、业委会委员以及其他相关人员进行物业管理专业知识学习和参加物业主管部门举办的专题培训，督促业委会按规定公布、公示各类重大事项决定、资金收支情况，开展对业委会履职行为监督检查和考核，检查和考核结果作为业委会评先表彰和换届的重要依据。
三是健全监管机制。街道、社区居委会应及时了解和掌握所辖小区物业管理动态，协调处理业委会、业主和物业服务企业之间的矛盾纠纷，约谈服务不到位的物业服务企业、违反物业管理规章制度的业主和履职尽责不当的业委会。约谈无效的，向全体业主予以通报，按照程序终止业委会委员资格并重新进行增选。
四、依法选举产生业委会。
一是组建业委会筹备组。街道根据《青海省物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）有关规定依法组织业委会选举和换届工作。业委会筹备组一般由街道领导班子成员任组长，所在社区党组织书记或者副书记任副组长，挑选部分党员业主、优秀业主代表或建设单位的党员负责同志任筹备组成员。筹备组成员不作为业委会候选人。
二是优化业委会构成。业委会委员候选人采取业主联名推荐、业主自荐、社区居委会推荐等相结合的方式在规定期限内向业委会筹备组报名。业委会筹备组要组织动员业主中的社区“两委”成员、党员等积极参加选举，提高业主的直接参选率和投票率。优先选择人大代表、政协委员、劳模、先进代表、共产党员作为业委会委员候选人，注重推荐党员业主特别是党组织关系在社区的党员，其中社区党组织推荐的业委会委员候选人不少于候选人总数的30%。
三是规范业委会分工和报备流程。业委会选举产生后，应及时组织召开业委会第一次会议，推选产生业委会主任、副主任和确定其他委员工作分工，公示推选结果和委员分工情况。依法产生的业委会和经换届改选的业委会应当向物业所在地的街道或者县区物业主管部门备案，凭备案证明刻制业主大会印章和业委会印章。业委会应当将街道对选举成立业委会的批复手续报县区物业主管部门并接受其业务指导。
五、严把业委会委员入选关。
一是综合考察业委会委员人选。街道和业委会筹备组要全面建立业委会委员资格联审制度，会同公安机关等有关单位在综合分析民主推荐、资格审查、谈话考察、走访业主和有关单位等基础上严把选人关，推优选强业委会委员，严防不符合标准条件的人选进入业委会。
二是细化具体资格条件。凡有以下情形之一的，由街道、业委会筹备组分别按照程序终止或者取消业委会委员任职和业委会候选人资格。即：违反国家法律法规，曾受过刑事处罚或劳动教养不满3年的；违反党纪和国家法律法规，正在被立案侦查（调查）的；受到留党察看及以上党内处分不满3年的；参与法轮功等邪教组织，非法组织参与集体上访，影响社会稳定的；利用家族势力甚至黑恶势力等干预小区正常工作和生活的；在本小区物业服务企业工作或与该企业有利益关系需要回避的；在小区内违章搭建、违章装饰装修、擅自改变房屋使用性质、拖欠物业服务费、采暖费或者停车服务费累计3个月以上的；政治素质和道德品质差，业主意见较大的；征信机构对个人不良信息在保存期限内的；不履行《青海省物业管理条例》中明确的业主义务或者违反条例第七十一条规定的。
三是推行“双向进入、交叉任职”模式。街道社区党组织要积极推荐业主中的社区“两委”成员、网格员、“两长四员”等参选业委会委员，推荐熟悉物业管理相关法律法规的社区“两委”成员兼任物业服务企业义务质量监督员。鼓励业委会委员、小区单元楼栋长进入网格员队伍，挑选优秀业委会主任担任社区居委会兼职委员。提倡业主中的社区党组织书记、副书记和社区居委会主任通过法定程序兼任业委会主任，提倡业委会党支部书记和业委会主任“一肩挑”，推动互联互通。充分吸纳辖区内的物业服务企业优秀党员、负责人兼任社区“两委”委员，通过发展党员、引导物业服务企业积极招聘党员员工、选派党建指导员等方式，加强社区物业党建联建，大力培育“红色物业”。
六、规范业委会履职尽责行为。
一是依法履行相关职责。业委会是执行业主大会决定的执行机构，应当严格按照《青海省物业管理条例》和本意见等相关规定，围绕物业管理事项开展工作，履行会议组织、执行决定、订立合同、监督、调解以及其他职责。业委会要主动配合和支持社区居委会解决物业管理矛盾纠纷，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，定期征集业主意见并向社区居委会反映，协调解决督促业主遵守管理规约，引导业主自觉履行相应义务和参与小区管理。
二是建立重要事项报告与管理制度。业委会必须向业主大会、社区党组织报告年度工作，涉及物业管理重要事项随时报告。建立用印章记录制度，严格印章管理。业主大会印章由社区居委会保管，业委会印章由业委会主任以外的其他委员专人保管。使用印章必须经业委会三分之二以上委员签字通过。业委会选聘的企业应当通过全省物业服务企业信用等级评价，选聘信用等级较高的企业提供物业服务。业委会可委托物业服务企业代管公共收益资金，但不得非法挪用、侵占业主共有财物，不得从物业服务企业领取薪酬或以职务便利侵占公共资源和谋取私利，不得暗箱操作选聘和解聘物业服务企业，禁止物业服务企业和业委会委员进行权钱交易损害业主利益。
三是广泛征求业主意见。涉及选择和确定物业服务收费标准、使用和续筹专项维修资金、选聘和解聘物业服务企业等重要事项，业委会不得通过业主大会授权、委托等方式决定，必须按照法定比例的业主同意通过。业主表决投票通过的比例要以业主同意票数计算，不能将未参加投票或弃权的业主列入同意的范围。业委会不得强迫业主违背本人意愿签署意见或者投票，不得擅自决定或者发布法律法规授权由业主同意的有关事项。作出决定前，业委会应当预先报告并听取社区党组织的意见建议。作出决定后，要及时向全体业主公告。
七、充分发挥各方主体联动作用。
一是共同参与和支持小区治理。各地物业主管部门要在小区重大基础设施改造、物业服务企业信用评价和物业管理示范项目评定等物业管理事项中征求街道、社区“两委”和业主大会、业委会的意见建议，帮助其解决业委会管理和物业服务中遇到的重点难点问题。各地公安机关要对业委会勾结社会闲杂人员滋扰业主、非法堵塞小区大门、恐吓威胁业主违背意愿签字投票、以暴力手段阻碍物业服务工作正常开展、以维权名义煽动不明真相的群众聚众闹事等行为进行依法查处。物业管理交接中发生拒不移交档案资料、业委会印章及其他属于全体业主所有财物的，公安机关应当予以协助移交。
二是实施联合惩戒和监督。业委会委员存在涉及物业管理违法违规行为的，要将涉事人员信用信息纳入个人征信体系，实行失信行为联合惩戒。县区物业主管部门、街道、社区居委会均可根据工作需要，委托有资质的审计单位对辖区内各业委会使用公共收益的情况以及工作经费进行财务审计，并对任期和离任的业委会委员进行经济责任审计，审计费用从公共收益中列支。
三是树立正确管理导向。街道和社区居委会要注重从履职出色的业委会委员中推荐评选文明家庭、五好家庭、最美家庭、最美青海人、民族团结进步模范个人以及“两代表一委员”。业主大会、业委会作出的决定违反法律法规的，街道和社区居委会应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业委会成立前、集体辞职期间或业委会未能正常履职情况下，由社区居委会监督指导物业服务企业的服务行为，代管出现弃管、失管的小区。
四是建立联席会议制度。街道社区党组织要牵头建立县区物业主管部门、公安派出所、城管、水电气暖专营单位、业委会以及物业服务企业等各方共同参加的联席会议制度，定期召开会议，密切工作联系，协调问题化解矛盾，打通服务群众神经末梢，共同为社区居民服务，推动形成以街道社区党组织为核心，街道、社区居委会、业委会、物业服务企业“四方联动”的共建共治共享基层社会治理新格局。