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65%的新中产没和邻居说过话,但一定跟物业吵过架

发布: 2020-06-24     文章来源:     查看: 334次

疫情期间,当物业成为维持城市运转和居民生活的枢纽,很多人也可能在这个时候,才算真正跟物业打上了交道。

/ 巴九灵(微信公众号:吴晓波频道)

你知道你家物业叫什么名字吗?

如果你家马桶堵了,可以找物业吗?

你每年交的物业费,都被花在哪些地方?

在《2019新中产白皮书》里,65%的新中产表示自己从未和邻居说过话,但他们一定跟物业吵过架。

今天,小巴就来跟你掰扯掰扯,关于你家小区物业的那些事儿。



   这些钱都去哪儿了呢?小巴帮你算笔账。

   首先,小区物业费收多少、怎么收,并不是物业公司自己一拍脑门决定的。

   在有业委会的小区,需要由业委会与物业进行商议决定;如果没有业委会,则由物业根据实际情况和物业面积向当地物价局申报,在政府指导下定价。

   换句话说,物业支出多少决定了物业费的高低。

   假设你们家小区物业费是2.5//平方米,这些钱并不是都进了物业的口袋。
   其中5毛钱是代收代缴,用于小区水电开销,例如电梯、路灯、水井等,剩下的2块钱才是物业的主要收入。再假设小区共1000户业主,每户平均100平米,那么整个小区的物业费收入就是每年240万。
   物业管理最大的支出在哪里呢?在人工。
   根据普华永道的报告数据,2018年,百强物管企业经营成本构成中,人员费用占比57.84%,也就是说,这其中139万左右,是用来给小区里的保安、保洁、客服、财务、各部门主管发放工资的。1000户业主,能够搭配多少管理人员,管理人员的素质高低如何,都被限死在这个范围里了,你可以自己算算。

   剩下的42.16%,也就是100万元左右,则要管整个小区一年的设施日常维修保养、绿化养护费用、工具开支等等。


   在很多普通业主心里,关于“物业费收多少才合理”的问题就跟“你有多爱我”一样没办法量化。

   物业费低了,你担心服务质量不能保证。

   物业费高了,你又担心物业公司是不是会揩油水。

   对此,一名不愿透露姓名的物管从业人员告诉小巴,担心物业公司赚你的钱,其实没必要,一些做得好的住宅物管,通常都是亏本的,只能靠在写字楼物管上赚钱来平衡亏损。(当然,那些收了物业费,却并没有做到应有服务质量的物管除外



   等等,先别激动,我知道你肯定不愿意物业费涨价,别说你了,物价局也不同意。
   于是乎,物业公司自然要想尽办法增加额外收入来源,比如:
   ① 公共停车位:包月收费、临时停车收费;
   ② 经营用房的出租:政府规定至少要配备4%的经营用房;
   ③ 广告:电梯、楼道、外墙、灯箱、宣传栏等;
   ④ 其他经营:有偿服务比如摊位费、场地费等。
   当然,这又成为了业主与物业吵架的N个理由之一。
   最新的《民法典》明文规定:


 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。

 也就是说,以后靠业主公共资源变现的收入,物业可不能私吞。
   那物业还能靠什么办法赚钱呢?还是有的。
   根据对中国百强物业管理公司2018年财务数字的统计,物业管理企业的核心收入来源是基础服务没错,但还有19.5%的收入来自增值服务。什么是增值服务,请看下图


   别看增值服务的收入占比低,其为物管企业贡献的利润比却达到了44.3%,可谓以一己之力奶起了企业。

   解释完了业主和物业之间的关键误会,在这段关系中,还有一个第三者的地位也颇为尴尬。

   为什么业委会的地位如此尴尬?
   你知道中国内地第一个业委会是什么时候成立的吗?
   1991年。
   因为电价收费过高,业主多次与物业沟通无果,深圳天景花园小区,破天荒成立了小区业主委员会。这在当时有多新鲜?王石、姚牧民等万科高管还专门跑到现场做了见证,一五一十地与业主代表们修订了业委会管理条例。
   在大多数人的概念里,物业就是我们买房时的附属物,并没有选择的余地,一旦产生了无法解决的矛盾,只能靠“起义”来解决,“起义”的方式就是选出15个业主代表,成立民间业委会,要么与物业抗争到底,要么把物业赶跑,重新招聘物业。
   这套方法,还是我们从香港“抄”来的,但并没有得到大面积推广。
   从天景花园小区成立第一个业委会至今,30年过去了,全中国成立业委会的小区比例仍旧不高,有的成立了业委会,后期也并没有“乘风破浪”。
   这是为啥呢?
   一方面,是因为业主参与公共决策的意愿不高;另一方面,《物业管理条例》规定,对于小区决策必须有2/3以上业主表决同意才能通过。说白了,缺少“团魂”的业主们各扫门前雪,又没有法律制度撑腰,当然没法其利断金。
而像上海中环花苑小区那样,面对快递柜收费,可以洋洋洒洒、条理清晰地写出一份公开信的高质量业委会,更是打着灯笼也找不出几个。
   这也就是为啥我们老觉得是物业在管业主,而业主却对物业没有什么监督渠道的原因。

   最后,让我们来采访一下物业管理员本员,看看他有什么话(bian)说(jie)。




   说起物业,你可能最先想到保洁阿姨、安保大叔、客服管家,年龄都不会太小。
   翻翻报告,小巴发现这确实是一个不太年轻的行业。
   《2019中国物业行业人才白皮书》显示,无论是大区总经理,还是客服管家,平均年龄都在35岁以上,为什么年轻人去送快递、送外卖、卖保险,却不愿意做物业管理?
   一名曾从事过物业管理的朋友告诉小巴:“物业,让人受尽委屈。”
   当然,钱是最重要的因素。
   相比于其他行业,物业管理行业的平均薪酬没那么高,《2019年中国物业管理行业薪酬研究报告》显示,绿化员的平均月薪不到3000,而项目经理的平均月薪也没超过9000


   让小巴意外的是,工资虽低,但物业行业的人才流动却不低。《2018年房地产行业人才大数据报告》显示,各行业就业人口净流入率,房地产、建筑、物业排名第二。

   越来越多的房企,开始把物业管理当做一门生意单独拆开来做,原本不亏钱就行的鸡肋变成了宝贝。

克而瑞研究中心统计数据显示,2020上半年,已经有16家房企计划分拆物业平台赴港上市。 

其中,兴业物联、烨星集团、建业新生活已经成功挂牌;正荣服务、第一服务、卓越物业等8家还在赶往上市的途中。

疫情凸显了物业管理的价值和重要性,越来越多房企意识到,高质量、高口碑的物业管理服务,其增值空间巨大。

而对于购房者来说,越来越多的人也把物业的好坏作为买房的痛点,因为他们明白,与其说是买房子,不如说是在购置未来生活的样子。

今年两会期间,全国推出3.9万个老旧小区整改计划,这些老旧小区后期的整改需要社会化专业物业服务来完善,同样给行业提供了新的机会。

小楼一夜听春雨,物管行业的蓝海潜力已现,当然前提是,大家都能按时交物业费。