# 金科服务上市
步入11月中旬，物管行业的年底上市大戏再次拉开帷幕。
11月17日，金科服务（09666.HK）在港交所主板正式挂牌上市，开盘报价46.05港元，高开3.02%，总市值约291.5亿港元。
随着金科服务的成功上市，港股市场迎来继彩生活（3.64亿平方米）、雅生活服务（3.53亿平方米）、碧桂园服务(3.20亿平方米）、保利物业(3.17亿平方米）、绿城服务(2.26亿平方米）、中海物业（1.58亿平方米）之后，第七家在管面积破亿的上市物业服务企业。（数据截止到2020年6月30日）
01资本重注的西南第一物业服务企业
金科服务于2000年在重庆成立，作为金科集团旗下的物业服务企业，金科服务的发展可谓是一帆风顺。随着金科集团在全国范围内攻城略地，金科服务也走出西南，进军全国。2019年，金科服务在管面积成功突破1亿平方米，达到1.297亿平方米。
招股书显示，2017年至2019年，金科服务在管面积由17年底约6240万平方米增至截至19年底约1.205亿平方米，到2020年上半年续增至1.297亿平方米，复合年增长率约39%，同期合约面积仍有2.56亿平方米。
2017年至2019年，金科服务收益由10.47亿增至23.28亿元，复合年增长率为49.1%，净利润由2017年的1.14亿增至2019年的3.74亿，复合年增长率约为81.5%。
除了亮眼的业绩，金科服务也十分注重在社区增值服务方面的拓展。2016年，金科服务建立小区大数据中心；2017年，开发“金科大小区”的一站式在线服务平台；2018年，建立云服务中心……截止目前，金科服务已经发展成为西南地区实力第一的综合智慧物业服务商。
而在9月29日，中物研协和上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合开展的“2020物业服务企业综合实力和品牌价值测评成果发布会”上，金科服务更是获评“2020物业服务企业综合实力50强”第9位。
作为国内仅有的几家管理面积破亿的头部物业服务企业，金科服务的上市也吸引了资本市场的广泛关注。
据公开资料显示，本次金科服务拟在全球发售132,911,400股股份，其中香港发售11,962,000股，国际发售120,949,400股；每股发售区间为41.8港元至47.6港元，以44.7港元的中位数计，经扣除就全球发售应付的包销佣金及其他估计开支后，预计所得款净额约为57.381亿港元。
同时，金科服务引入泰康人寿、Gaoling Fund, L.P.及YHG Investment, L.P、Snow Lake China Master Fund,Ltd、中金启融基金、UBSAM、MWAL、AMF、WT、3W及China Orient Multi-Strategy Master Fund共计10名基石投资者，合计认购金额为26.737亿港元，约占总募资金额的40%，客观上有利于后续股价的稳定。其中泰康人寿认购1390.5万股，高瓴智成、雪湖资本、中金启融基金均认购927.0万股。
02强外拓开启规模增长时代
10月29日，金科股份公布第三季度报告。公告显示，2020年1-10月，金科股份及所投资的公司实现销售金额约1,729亿元，房地产销售面积约1,680万平方米。在土地储备方面，今年前三季度，金科股份新增土地123宗，计容建筑面积1995万平方米。
背靠千亿级的母公司，金科服务的发展轨迹与大多数拆分上市的物业服务企业类似，都是凭借母公司强大品牌知名度、大量土地储备及雄厚的土地收购实力，获得了大量管理面积。2017年，金科集团为其贡献在管面积一度达到其总在管面积的66.6%。
但是随着企业的发展，依靠母公司输血的模式已经不能满足金科服务的发展需求。近年来，金科服务开始不断加大外拓项目的力度，降低对母公司的依赖。
据招股书显示，2017年至今年前6月，金科集团贡献的在管面积占比分别占总在管面积的66.6%、52.7%、47.1%及46.6%；来自外拓的在管面积占比分别为32.5%、45.6%、48.3%及48.5%。由此可见，金科服务对关联方的依赖在逐年降低，特别是2019年起，其第三方外拓项目面积已经成功超过关联方。
与此同时，金科服务来自外拓项目的收入占总收入的比例也从2017年的25.2%提升至2019年的34.9%，并于2020年上半年进一步增至36%。
在内生增长和外拓增长的双重加持下，金科服务在管面积进入快速增长期。截至2020年6月30日，金科服务已进入北京、重庆、武汉、长沙等133座城市，合同签约843个项目，合同总建筑面积约为2.56亿平方米，及共有487个在管物业管理项目，在管总建筑面积约为1.30亿平方米。
从区域分布看，金科服务管理的物业项目已经覆盖西南、华东及华南、华中等地区。公开招股书显示，金科服务已连续6年保持中西部市场占有率第一。
03智慧科技服务成业务第四极
作为一家以“智慧”命名的物业服务企业，金科服务十分注重其智慧科技在其业务中的运用。金科服务在招股书中也表示，公司以大数据、物联网智慧服务平台为驱动，为住宅、商业楼宇等业态提供智慧服务综合解决方案。
其实，2016年金科服务就开始探索智慧化升级，是国内率先提出“人力机械化、机械智能化”的服务企业。2018年，金科服务将“服务+科技”、“服务+生态”发展之路提升到公司战略层面。以大数据、物联网智慧服务平台为驱动，公司不仅为住宅社区、产业园区、商写楼宇等业态提供智慧服务综合解决方案，更将智慧服务的落地应用向城市级服务场景延伸。
经过数年的发展，金科服务的智慧科技服务业务已经成为与物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务并列的第四大业务线。
根据招股书介绍，智慧科技服务主要专注于向物业开发商、物业管理公司及其他公司、业主提供智能解决方案，具体而言，主要包括以下三个方面的服务：
智慧设计服务：为物业开发商提供有关项目施工的智能功能解决方案，包括但不限于高科技家庭安防系统、闭路电视安防系统、智慧门禁系统、保安巡逻系统、智能化承载网络系统、智慧社区服务平台、公共设施监控系统及机房建设系统，且向业主销售智能化科技产品。
智慧案场服务：为各类物业提供技术服务以吸引购房客或商业租客，主要包括“生命家”房屋展示服务，借此帮助物业开发商展示及推广其物业所用的先进技术；为若干案场服务开发“数字案场”，一款可用于在预售地点系统性地记录及管理员工及访客的软件应用程序，让物业开发商可便利追踪现场人流量及更好地管理其预售活动。
智慧综合运营平台服务：开发、定制、安装及维护IBMS（智能建筑管理系统）运营平台，通常包括各种软硬件系统，如云门禁平台、视频监控平台、面部识别系统、一氧化碳监测系统及云车管平台。
上述智慧科技服务在2017年、2018年及2019年，分别为金科服务带来人民币640万元、人民币1060万元及人民币2687万元的收益，分别占同期总收益的0.6%、0.7%及1.2%。截止2020年上半年，智慧科技服务已经为金科服务带来人民币26423万元的收益，占同期总收益的1.9%。
虽然金科服务将智慧科技服务表述为主要业务之一，但是目前其占比依然比较小。未来，金科服务想要摆脱物业劳动密集型的桎梏，可能需要进一步加大研发的投入。
最终实现金科服务在招股书中所说的，依托其领先的技术实力，从中国其他物业管理服务供应商中脱颖而出。