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《民法典》对物业管理行业的影响

发布: 2021-01-06     文章来源:     查看: 390次



/周华斌(中国物协法工委副秘书长、法眼云律网络集团有限公司董事长 )

《民法典》作为我国第一部法典,意味着我国法制建设将进入新阶段。《民法典》的相关规定不仅是业主及物业服务人的权利依据,还是物业管理未来工作发展方向的指引,对行业的工作发展以及工作方式调整均具有重大意义。

进一步明确业主权利义务范畴,为物业服务工作开展提供法律依据

业主的建筑物区分所有权是实施物业管理的前提和基础,更是业主权利的来源,业主对自己的专有部分享有绝对的所有权,对共有部分享有同等待遇的使用、处分、收益以及管理等一系列权利及对应的相关义务。但大部分业主基本上只明确自己的权利,房屋漏水影响居住,找物业服务企业解决;车辆无车位停放,找物业服务企业协调……然而却忘了支付服务的对价——物业费的义务,甚至觉得物业费的缴纳无凭无据。《民法典》的颁布进一步明确了业主的权利义务,让业主更加清晰自身的权利范畴,了解其义务性。

《民法典》第二百七十三条明确指出,业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务。这就意味着,不论是否使用共有部分的资源,都必须承担该部分对应的义务。比如小区里的草坪,我们与其他业主共有欣赏享受它的权利,同时也承担着同相关管理人管理它的义务和责任。第二百八十六条在《物权法》基础上作了补充,要求业主的相关行为符合节约资源、保护生态环境的要求,对于相关管理人依法实施的措施也应依法配合。对于不履行相关义务的行为人,有关当事人可以进行报告投诉,有关部门应依法处理。这在一定程度上提高了对业主的要求和限制,物业服务人在公共职能外还可以寻求政府相关部门协助管理,大大提升了其管理的有效性。

《民法典》九百四十二条中明确规定业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。在物业管理实务中,一楼业主以不需乘坐电梯及空置房不享受服务为由拒缴物业费的纠纷数不胜数,《民法典》的直接规定为物业服务工作的开展提供了法律依据。

业主大会表决机制调整,行业市场竞争更趋激烈

《民法典》将业主大会的表决机制进行了调整和完善,实践中有些业主不参与表决甚至无法联系,导致需要业主共同决定事项无法快速形成有效决议,物业服务企业的许多工作开展如专项维修资金的使用常常因此搁置,导致后续更多纠纷。修改后需2/3业主参与表决,一般事项经参与表决的业主双过半同意,重大事项经参与表决的业主双过3/4同意,换言之,一般事项最低只需全体业主1/3同意(即2/3*1/2),重大事项最低只需全体业主1/2同意(即2/3*3/4),降低了需要业主共同表决事项的门槛,对业主能更多的参与到小区事务中有非常重大的意义。

我们更需注意的是,选聘与解聘物业公司属于一般事项,根据新规定,仅需全体业主1/3同意即可,这更加加快了小区内物业管理人之间的更迭。对物业服务企业来说,为避免市场的优胜劣汰,需要不断提升物业服务质量,创新服务理念,对行业的发展是有促进作用的。但就现在的市场大环境来说,对中小企业的挑战无疑是最大的,未修改之前,一些企业为扩大市场份额,恶意竞争,不惜以各种形式扰乱物业管理秩序,使现有物业服务企业自动或者被动退出管理,从而达到抢盘的目的。据统计,近两年被收购的物业服务区企业达70多家,且大部分为100%控股。表决方式调整后,解聘物业服务企业的门槛降低,大企业之间争夺项目管理权的竞争便会更加激烈,方式也有可能多种多样,小物业服务企业的生存发展将更加艰难。

极大地促进行业标准化、规范化

以往对物业服务工作的指导更多的是参照最高法的司法解释,现在将物业服务合同从无名合同变为有名合同,并不只是因为相关物业服务纠纷增多,需要一个正式的规范去约束,而是随着行业的不断发展,更加需要对服务提出更高的标准。物业服务合同中对合同的内容、形式,公开做出有利于业主的承诺为合同组成部分进行了明确;禁止全部或肢解转包,支持专项分包,规范了物业服务市场,使物业服务更加专业化、标准化,形成企业良性发展;对物业服务人的要求也更高,物业服务人需要定期把履约情况、维修资金使用、公共收益等向业主公开,向业主大会、业主委员会报告,服务向公开化、透明化发展,促进物业服务人提高服务过程中对服务细节、质量的关注和把控;在实务中,物业服务人进行停水停电来催缴物业费为常见做法,双方都在用相互侵害权利的方式来维护自身权益,往往后果是两败俱伤。《民法典》中直接规定禁止以停水停电的方式催缴物业费,很大程度上制止了物业服务人以暴制暴的做法,使得他们需要不断提高自身专业性去寻找合法合理的方式维权。《民法典》施行可能给物业管理工作更多的限制性,但也是一个契机,服务更加规范化、标准化、透明化,物业服务质量、服务效果、服务水平不断提高,对整个行业的发展必将产生重大意义。

加大物业服务人管理责任,物业服务企业经营压力及风险变大

《民法典》明确在突发公共事件中,物业服务人应当执行政府依法实施的应急处置措施,积极配合开展相关工作,赋予了物业服务人准公共管理的职责和义务;虽然物业服务人更多的是公共职能,对公共管理部位承担管理责任,但对于违反治安、环保、消防等法律法规的行为除及时制止外,还要向行政主管部门报告并协助处理,这意味着物业服务人还需配合公职部门一同管理;更为关注的是,如果建筑物或附属设施倒塌、搁置物(或悬挂物)坠落、抛掷物品等行为发生侵权的、公共场所造成他人损害的或因第三人侵权造成他人受损害的,物业服务人不能证明自己没有过错,或未尽相应的安全保障义务的,将直接承担相应的法律责任,这明显提高了物业服务企业安全保障工作的要求,也加大了物业服务企业工作的风险系数,促使物业服务企业加快构建公共防范体系,如监控设施设备的全部布控。

总之,《民法典》的颁布实施为物业服务工作提供了法律依据,工作开展变得有法可依,明确了双方的权利义务,相关物业服务纠纷可以有所缓解,对建设和谐小区有重大意义;同时对物业管理行业来说也是一个巨大的挑战,市场竞争的激烈性会促进优胜劣汰,也是一个行业发展的必然,需要物业服务人在挑战中找到发展的机遇,完善物业管理制度,提升物业服务标准与独立性,明确自身市场定位,主动迎合市场需求,提高服务标准,增强竞争力!(原载于《中国物业管理》第11期)