备受瞩目的2021年港股物业股第一股终于落地。
1月15日，荣盛发展旗下物业公司荣万家生活服务股份有限公司（以下简称“荣万家”）正式登陆港交所。数据显示，本次上市，公司全球发售共计94,000,000股H股，香港公开发售及国际发售均获适度超额认购；每股H股最终定价为13.46港元，所得款项净额约11.68亿港元。
至此，截止今日荣万家上市，当下资本市场上总共汇聚了43家上市物业服务企业，其中港股39家，A股市场4家。
01三年净利润暴增近200%
近期疫情的小范围复燃并未能阻挡企业奔赴资本市场的热情。
受到当下疫情防控的影响，荣万家的上市仪式通过“云敲锣”的方式完成，以网络视频形式呈现港交所金融大会堂现场上市场景。
在今天的上市仪式上，荣万家董事长兼执行董事耿建富于线上祝捷会上首先向参会嘉宾致感谢辞：“今天荣万家生活服务成功登陆香港交易所，迎来新的里程碑。我诚挚的感谢全体员工的辛勤付出，感谢投资人和股东的信任，感谢各中介机构的大力支持。荣万家生活服务作为全国性的综合物业管理服务供货商，已在环渤海经济圈，处于市场领先地位。今后，我们将继续携手荣盛发展，贯彻我们‘便捷安心’的服务理念，探索和发现更加美好的生活方式。”
实际上，作为2021年的港股物业第一股，又叠加当前疫情复发等因素，起源河北廊坊的荣万家上市自然备受市场瞩目。
公开资料显示，成立于2000年的荣万家，脱胎于新晋“千亿房企”荣盛发展，是一家扎根环渤海经济圈、服务范围涵盖长三角地区及大湾区等重点区域的综合性物业管理服务提供商。目前主要通过三条业务线提供多元化服务，即物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。
值得注意的是，和外界的高度关注有所不同的是，荣万家自身的上市之旅走的稳定而又低调。实际上不少行业人士都和物业深度观察提及，荣万家自递交招股书以来就“稍显低调”，最显著的一点就是，其上市价格定在发行价的下限——每股发售股份13.46港元，这个价格较2020年上市的大多数同体量企业中仍属偏低。
但是，低调的背后，同样也有荣万家自己的华丽。从招股书披露的数据来看，现在的荣万家正进入业绩高速发展的时期。
首先是营业收入方面，2017-2019年，公司收入由7.32亿元增至12.82亿元，复合年增长率为32.3%；而在净利润方面，2017-2019年，公司的净利润从0.38亿元增至1.13亿元，年复合增速达71.8%，换句话说，三年时间公司净利润规模增长了近200%。
而在管理面积上，截止2020年6月30日，公司的在管面积达5240万平方米，合约面积达8060万平方米。仔细来看，荣万家的管理面积中来自荣盛发展提供的面积占据了主导地位。2017年-2019年末，荣万家来自荣盛发展所开发物业的在管建筑面积分别为3620.8万平方米、4157万平方米、5005.1万平方米，占比分别为100%、100%、99.5%；而到了2020年6月末，这一比例微降至98.6%。
另一方面，从近些年的动作来看，荣万家也越来越来重视通过市场拓展的方式来扩大自身管理面积，独立性逐渐增高。
公开资料显示，2018年11月，荣万家正式组建投资拓展部以监督及促进与独立第三方物业开发商的合作。2019年、2020年6月末，荣万家来自外拓项目的在管面积分别为25.4万平方米、75.6万平方米。
不仅如此，公司的毛利率也处于持续增长的。2017年-2019年间，荣万家的毛利率分别为16%、16.7%、18.2%，截至2020年上半年，其综合毛利率较2019年同期大幅上涨8.3个百分点至28.6%。对于2020年上半年毛利率的大幅上涨，荣万家方面彼时，整体毛利率增长的原因主要是因为物业管理服务的毛利率由19.8%增加至32.5%。
02物业服务发挥“插线板”功能
发挥“插线板”作用，是荣万家方面提出的一个非常有特色的思考。
在荣万家看来，穿越周期之道，用运营能力来提效将成为荣万家发展新动能，“简单来说，就是发挥‘插线板’作用，把流量变成有想象力的空间，形成一套与时俱进的价值体系，基本等于做好了物业管理。”
在2020年12月31日荣万家IPO招股会上，荣万家总经理刘勇罡强调，“插线板”是指链接、生长、美好，用跨界裂变价值，靠服务输出价值，实现荣万家的进化。
总而言之，物业服务就是插线板，链接美好生活的各种所需，荣万家有能力、有意愿去探索更多元化的价值来源，借助优势资源合作，使“连接”“空间”“流量”成为可挖掘更优服务、更新的利润增长点，实现共赢。
事实上，从招股书数据显示，优势资源整合的确让荣万家的社区增值服务发展的颇有声色。近三年来，荣万家社区增值服务取得了稳步增长。2017年、2018年、2019年收入分别为7423万元、7649万元、1.4亿元，占整体总收入的10.5%、8.7%、11.3%。
多年来，荣万家通过自主经营、平台整合形式，为业主提供“新零售、拎包入住、社区食堂、房产经纪、社区资源、社区媒体”等全生活服务链产品，持续拓展构筑增值服务。
公开资料显示，早在2017年，荣万家就已有社区、物业经理和业主构建的“微信群团购”。在风生水起之时，又适时推出“米饭公社”商城团购，再到如今大数据与管家加持下的精细化“社区团购”，这背后是荣万家整合跨界资源，从“人”的需求出发对下沉市场进深，然后重新定义的过程。
除了社区团购之外，公司在2018年成立的美居业务，是荣万家旗下为业主量身定制的家居装修业务，被称为“拎包入住”，可以在新社区交付过程中，为满足业主对家装及入住的刚性需求，通过资源整合向装修业主提供软装硬装、家具家电、验房及入住服务，以及门卡办理等服务。
荣万家在招股书中表示，其计划进一步发展美居装饰类业务，为业主提供房屋全生命周期服务，并计划通过嫁接质量家居供货商，为新房打造所见即所得的小区样板间。此外，荣万家还将针对老房提供二次装修、清洁翻新、局部改造等服务，并进一步多元化所提供小区增值服务以覆盖家政保洁服务、养老及护理服务以及医疗健康服务。
总体来说，在具有蓝海潜质规模、日益稳健的基本面以及差异化竞争策略等优势的助力下，荣万家或将具有不错的增长潜力。可以预期，此次荣万家上市后也将不断完善布局，充分发挥多年深耕积厚的优势和行业经验，进一步扩大业务规模及增加市场份额，从而推动企业迈向发展的新台阶。