文/刘寅坤（中国物业管理协会副秘书长）
2020年5月20日，中国物业管理协会设施设备技术委员会在线上召开了超高层建筑工作组筹备会议。成立超高层建筑工作组已经酝酿半年的时间了，这期间在李健辉主任的指导下，筹备组国贸物业魏凯组长，以及孙林、马有锐等成员做了大量具体的工作，为下一步机构成立打下了比较好的基础。筹备组精心安排“5.20”这个时间召开会议，我理解是代表着一种挚爱，我们因为热爱物业管理这个行业，热爱设施设备技术委员会，热爱超高层建筑运行管理，才聚在了一起。
特殊的日子将赋予这个组织特殊的历史使命。最近新冠疫情防控让物业管理火了，住房和城乡建设部倪虹副部长在国务院联防联控机制新闻发布会上肯定物业管理行业防疫贡献，中央电视台二套《经济半小时》播出了《物业英雄》，之后是习近平总书记的重要回信，表扬了一直坚守的物业人。
物业管理行业从没有像今天这样备受关注，很多从业者判定物业管理进入了新的发展阶段。行业得到国家、社会重视是好事情，这种认知主要是建立在疫情下社区联防联控、基层社区治理、履行防疫社会责任以及做出突出贡献的层面，这些也是特殊时期行业应尽的义务和责任。
那么回归常态的状况下，我们还需要在热议之中进行冷思考：物业管理的核心竞争力、专业价值在哪里？我们看到自2014年首家企业上市以来，物业服务企业以高速度的增长、稳定的现金流、较强的抗风险能力、社区增值服务，受到了资本市场的关注和热捧。截至5月，目前27家上市公司中，表现较好的基本上也都是住宅物业为主的企业，仅有5家企业（招商积余（337亿）、宝龙商业（87亿）、新大正（63亿）、浦江中国（5.6亿）、兴业物联（5亿））属于非住宅业务为主的上市公司，市值和股价不那么耀眼了。
2019年，中国物业管理协会发布的物业服务企业发展指数PMDI 500 物业服务企业，通过样本数据分析，住宅物业管理面积占7成，非住宅面积占3成，但是营业收入各占50%，是平分秋色的。全国住宅物业费平均2.1元/平方米/月，住宅物业费收缴率为90%左右；非住宅物业费平均为4.2元/平方米/月，收缴率在98%以上。如果单从数据上来看，显然非住宅业态物业服务企业经营更好，但在资本市场上似乎有种被冷落的感觉了。为什么？我想主要是因为有广大的业主消费群体，来支撑社区经济的想象空间。
2020年是十三五的收官之年，最近在和住房和城乡建设部政策研究中心专家交流探讨十四五期间行业发展的问题。2019年，行业产值已经突破万亿元，这是个什么概念呢？参考比较后就可知晓，邮政业5862.9亿元，住宿业5428.3亿元，餐饮业8222.6亿元，居民服务、修理和其他服务业6832.3亿元。我们保守预测十四五末物业管理行业产值将达到2万亿元，这仅仅是在房地产住宅市场增量的基础上测算的，没有再往高推算了（最开始推算是3万亿元）。
可能我们从业者也还没有认识到行业的经济地位，当然我们也很清楚，中国的物业管理普遍存在着“谁开发，谁管理”的现状，太依赖房企扩张规模，而且业绩主要来源为低附加值的基础服务；停留在单纯物业管理服务，还未形成物业增值到租金提升的正循环。
2020年5月12日，三十而立的万科物业“出圈”了，并提出公司在CS社区空间、BS商企空间和US城市空间的“三驾马车”模型已经搭建完成。未来发展的方向要基于空间服务，打开空间的边界，服务更多的客户，更好的服务客户。我们是否需要思考一下，对客户服务最根本的理解是什么？在意识的改变，技术的突破，维度的提升等方面，我们是不是还没有打破传统物业管理的惯性思维？
因此，超高层建筑工作组对于设施设备技术委员会来说具有特殊意义，应该说是一种重新的定义，是一种创新的模式，是一种崭新的形象，是一种全新的使命。从目前数据来看，国内200米以上建筑将近800座，其中300米以上94座，400米以上20座，是世界上超高层建筑最多的国家。超高层设备复杂程度高、专业要求程度高、客户密集程度高，很多的超高层建筑都是地方经济的保障和城市的象征。
如何解决目前物业管理劳动密集，技术含量低，员工流失率高，同质化服务，利润率较低，社会地位不高等等问题，我认为超高层建筑运营管理方面的工作是非常好的切入点：
比如在技术提升层面：搭建楼宇管理的业务系统，从把线下作业转为线上工作流程的信息化；到采集和传输建筑物设备运行和人员运行状态、行为的“流”“场”数据化；再到满足人各种需求，具备自适应、自校正、自协调等能力的智能化；最后，是基于具备多维度、大样本量数据，加人工智能技术赋能的智慧化。
比如业务拓展层面：由设备管理逐步到设施管理的转型升级。国际对设施管理（FM）的定义为：“设施管理整合多样化功能以保障富有成效的，生机勃勃的，可持续地发展、使用和维护建筑环境”。简单点说，就是对业主工作空间需求的全方位服务。基于楼宇空间服务包括空间规划，工作场所的设计、装修、租赁、清洁、维修，家具及设备管理，信息技术等。基于人员组织的服务包括业主健康服务、安全保障、餐饮、会议、物流、活动管理、人力资源管理等等，都可以纳入服务范畴。
再比如不动产金融层面：4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（ REITs ）试点相关工作的通知》。境内基础设施领域公募 REITs 试点正式起步，目的是盘活存量资产，形成投资良性循环，吸引更专业的市场机构参与运营管理，提高投资建设和运营管理效率，提升投资收益水平。我们也必须去关注。
在如何构建超高层建筑管理知识体系、教育培训体系、标准认证体系、全生命周期管理体系等方面，协会秘书处、设施设备专委会也会调配资源，配合超高层工作的开展。我相信在超高层建筑这个领域，有着无限的空间亟待去提升，有着无限的商机期待被挖掘，有着无限的价值等待去创造。加油干，去突破，创新高！