5月27日，陕西省十三届人大常委会第二十六次会议表决通过《陕西省物业服务管理条例》(下称《条例》)，将于今年10月1日施行。
《条例》共八章，分为总则、前期物业服务管理、业主和业主组织、物业服务管理、物业的使用和维护、维修资金的使用和管理、法律责任、附则。
物业服务人应制定应急预案
新冠疫情发生后，一些小区业主不配合物业企业实施疫情防控措施；一些物业企业积极配合政府实施疫情防控，但是由于没有相应的法律依据政府无法给予资金支持。
条例明确，业主应当依法配合物业服务人实施物业服务以及配合物业服务人执行政府依法实施的应急响应预案和其他管理措施；物业服务人应当制定物业服务区域内突发公共事件应急预案，并定期组织演练。
条例规定，县级以上人民政府应当将物业服务人的应急职责纳入突发公共事件应急响应机制。物业服务人承担应急保障工作的必要支出，县级以上人民政府应当给予支持。
确立物业管理委员会
长期以来，业委会成立难、业主大会筹备所需经费难以落实，是当前制约物业管理水平提升的一个短板。为此，《条例》确立了物业管理委员会制度，推动成立业主大会和选举产生业委会。
条例规定，物业管理委员会是业主大会、业主委员会成立前的过渡性机构，经业主申请，由街道办事处或者乡（镇）人民政府、社区党组织在县（市、区）住房和城乡建设主管部门的指导下组建。物业管理委员会组织业主共同决定物业服务区域内的事项，代行业主委员会的职责，推动符合条件的物业服务区域成立业主大会、选举产生业主委员会。
条例规定，有以下四种情形之一的，业主可以申请组建物业管理委员会：业主大会筹备组未能在九十日内召开业主大会会议；具备成立业主大会条件，但因其他原因未成立的；不具备成立业主大会条件的；已召开首次业主大会，但未能选举产生业主委员会的。
物业管理委员会由街道办事处或者乡（镇）人民政府代表、社区党组织代表、居民委员会或者村民委员会代表和业主代表等七人以上单数组成，其中业主代表不少于物业管理委员会人员人数的二分之一。
物业管理委员会的任期一般不超过二年；超过二年的，街道办事处或者乡（镇）人民政府可以根据需要决定适当延长任期。
条例同时明确了，业主大会筹备组或者物业管理委员会组建所需经费，由建设单位先行垫付；无法确定建设单位的老旧小区，由街道办事处或者乡（镇）人民政府垫付。业主委员会或者物业管理委员会组建后，所垫付费用从物业服务区域公共收益中支出。
惩处高空抛物、占道等不文明行为
针对占用消防通道、电动车辆进楼入户充电、高空抛物……这些不文明行为，条例明确了处罚标准。
条例规定，违反规定私拉电线（缆）为电动车辆充电或者电动车辆进楼入户充电的，由公安机关或者应急管理部门责令改正，拒不改正的，处二百元以上一千元以下罚款；任意倾倒垃圾、堆放杂物，导致消防通道或者疏散通道被占用、堵塞、封闭的，由公安机关或者应急管理部门责令限期改正，逾期拒不改正的，强制执行，所需费用由违法行为人承担，并对单位处五千元以上五万元以下罚款，对个人处五百元的罚款；对于高空抛物的，没有造成损害后果的，由公安机关予以警告，处五百元以上五千元以下的罚款；造成损害后果的，依法承担民事责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
公共收益属业主共有不得擅自挪用侵占
条例规定，建设单位、物业服务人利用物业服务区域内共有部分、共用设施设备进行经营的，应当经业主共同决定。所得收益在扣除合理成本之后，属于业主共有，单位和个人不得擅自挪用和侵占。
建设单位、前期物业服务人利用共有部分、公共设施设备进行经营的收益应当主要用于补充维修资金，并按季度补充维修资金，补充比例应当高于经营收益的百分之五十。
条例明确，利用共有部分、共用设施设备经营所得收益应当单独分类列账，独立核算，每半年公布一次经营所得收支情况，并接受业主监督。业主委员会或者物业管理委员会可以聘请专业机构对公共收益的收支情况进行审计。审计结果应当向全体业主公告，审计费用从公共收益中支出。
服务不达标，不得按约定标准收费
为加强对物业服务区域内各种违法行为的规范管理，明确物业企业责任，保障业主权益。
条例规定，物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，视为物业服务合同的组成部分；物业服务人在履行好物业服务合同约定的服务事项基础上，可以根据业主需要，提供物业服务合同约定之外的高品质、多样化服务，并按照市场价格收取服务费用。
条例明确，物业服务人应依照法律、法规规定公开服务、收费、经营与收益等方面事项；物业服务人应依照法律、法规规定收集、保存和使用在物业服务过程中获取的业主个人信息；物业服务人提供的服务达不到合同约定的等级和标准的，不得按照约定的等级和标准收取费用。