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马小方:物业服务企业消防安全财务成本变化及控制

发布: 2021-09-10     文章来源:     查看: 1012次

文/马小方(中国物业管理协会法律政策工作委员会副秘书长、北京高文(西安)律师事务所合伙人 

 

  新规定出台后,物业服务企业消防安全财务成本势必会发生巨大变化,如何理顺各方面职责,更好地做好消防安全管理?

 

近年来,因消防安全引发的事故频频发生,而居民住宅消防安全更是重灾区,为进一步明确居民住宅建筑消防管理中的责任问题,2021621日,中华人民共和国应急管理部发布了《高层民用建筑消防安全管理规定》(下称“《规定》”)

 

新规或加重物业服务企业消防安全财务成本

 

《规定》的出台,进一步充实了我国消防法律体系,有利于理清消防安全职责,同时,也在法律上赋予了物业服务企业等机构以消防安全职责,明确了接受委托管理高层住宅建筑的物业服务企业的职责。明确细化职责意味着切实的可操作性,也就具有了可监督性与可评价性。物业服务企业要履行上述义务,意味着要付出相应的人力、物力与财力,尤其从《规定》的内容上来看,“应当”一词共出现了97次,其背后的责任主体则包括了业主、物业使用人以及物业服务人、消防技术服务机构等,其包括的内容有配备保养消防设施设备、组织开展防火巡查检查,及时消除火灾隐患、配备专人负责消防安全工作、消防安全评估、开展消防安全的宣传教育和培训、器材设施定期检验维修、定期组织消防演练等等。

 

那么,作为物业服务企业,收取的物业服务费用中是否包含《规定》中所明确的消防安全费用呢?

 

首先,开发商与前期物业服务企业经过承接查验后签订前期物业服务合同,物业服务企业基本原封不动接收家当,并开展物业服务。从这一过程来说,物业服务企业根据合同约定提供服务,收取物业服务费,但实践中合同约定的物业服务费并未完全包含履行《规定》所规定的消防安全义务所需费用。其次,《规定》的第33条规定“高层公共建筑消防设施的日常运行、维护、维修、更新、改造的费用,由业主、使用人按照有关法律规定承担,共有部分按照专有部分建筑面积所占比例承担。委托消防服务单位的,消防设施的日常运行、维护和检测费用应当纳入物业服务或者消防技术服务专项费用。共用消防设施的维修、更新、改造费用,可以依法从住宅专项维修资金列支。”由此,又会产生新的疑问,“相关费用由业主、使用人按照有关法律规定承担”,此处的有关法律规定指的是什么?业主和使用人以何种方式承担?是常态化的分摊形式还是需时再取?此外,此处的“可以依法从住宅专项维修资金列支”,暂且不论实践中对于“维护”与“维修”界定不清,导致专项维修资金的使用争议不断,使用难度大。法律规定模糊,加之物业服务企业服务边界不清,涉及到物业区域的维修,尤其涉及到安全问题,最终都成了“物业服务企业兜底”,这无形中加重了物业服务企业的经济负担。因此,《规定》中就费用承担问题,似乎也并未说清楚物业服务企业的疑惑,能否彻底理清业主、使用人以及物业服务企业之间的费用承担问题依然是个疑问。

 

控制消防安全财务成本的十项建议

 

新规定出台后,物业服务企业消防安全财务成本势必会发生巨大变化,如何理顺各方面职责,更好地做好消防安全管理,在此我们提出如下十项建议:

 

一是消防分立,设立消防附属企业,专业分工,横向发展。消防安全无小事,消防工作往往需要扎实的消防知识、专业的消防技术与丰富的消防经验,专业的事交给专业的人去做,是时代发展的趋势,也是十分必要的。因此,建议物业服务企业设立消防附属企业,以此厘清物业服务合同义务与高层民用建筑消防安全义务,对小区安全增加一个保障主体,也有利于控制成本,明确费用承担主体,促进社会横向分工,促进消防事业的发展。

 

二是引入专业消防服务。将高层建筑物业消防从原本的观念中分离出来,以物业服务企业为主体,引入专业的第三方消防服务,以此满足业主关于消防安全维护的需求,也能达到《规定》中规定的高层民用建筑消防安全要求,并以此将消防安全费用从物业服务成本中独立开来,保证财务清晰。

 

三是物业服务合同补充约定消防责任划分。根据《规定》,“委托消防服务单位的,消防设施的日常运行、维护和检测费用应当纳入物业服务或者消防技术服务专项费用。”但在《规定》出台之前,大部分小区的物业服务协议中并未将消防安全费用予以明确。此次规定出台后,物业服务企业势必需要按照规定承担部分消防安全责任,为了更好厘清各方职责与义务,避免事故发生后,双方就费用与责任问题相互扯皮,建议物业服务企业以协议的方式补充约定消防责任划分问题。

 

四是理顺专项维修资金使用程序,留存工作痕迹,把握应急申请主体。作为物业服务企业,要明确房屋专项维修资金应急与普通程序申请主体,如遇小区出现消防安全设施设备损坏,需要维修、维护、检测时,要严格按照法律规定进行申请、使用,保障共用消防设施的维修、更新、改造能够真正落到实处。同时,要留存工作痕迹,汇报、发起等工作要留痕,避免因业主反对导致无法启动维修资金使用程序而被追责。

 

五是推动物业服务价格形成浮动机制。物业管理是一种区域性公共产品,对于不同物业管理区域来说,物业管理存在差异,业主需要何种质量的服务产品,以及愿意为接受这种产品提供何种报酬,从根本上说是一种双方的合同行为。因此,从物业管理发展的角度来说,物业服务应采取市场化的价格形成机制。目前,《物业管理条例》与《物业服务收费管理办法》均明确物业服务收费实行政府指导价及市场调节价两种机制,从长期实务运行结果来看,因物业服务费导致的矛盾与纠纷广泛存在于物业服务企业在管的各个项目,较低的收费率导致物业服务企业无力承担高昂的人力成本,从而导致服务水平提升受限,这不利于物业管理发展,而推动物业服务价格形成浮动机制,或有望破解这一僵局。

 

六是采用酬金制的物业服务收费方式。酬金制收费是指从物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或承担。物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基数,计提基数和计提比例通过物业服务合同约定,在物业服务过程中产生的归属于业主的其他收入也可计提酬金,但应经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定。其他收入包括产权归全体业主的停车场收入、成本费用在物业管理项目机构列支的其他经营收入等。酬金制下,物业服务企业提供物业服务的经济收益仅仅局限于按固定的金额或比例收取的酬金,扣除酬金以及物业服务支出后结余的资金为全体业主所有。对业主而言,物业服务费用的收支情况较为透明,避免了收费与服务不相符的情况,保护了业主合法权益,对物业服务企业而言,由于酬金是按照预收的物业服务资金提取,具有相对固定性,可以使企业在一定程度上规避收支不平衡的经营风险。酬金制条件下,物业服务企业应向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算,并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

 

七是通过保险服务规避风险,降低成本。现如今,保险业务蓬勃发展,种类繁杂多样。越来越多的物业服务企业通过购买商业保险集中转化风险,从而有效降低成本。规避风险是物业服务企业不错的选择。

 

八是内部激励员工一岗多能。物业服务企业可通过调整、完善自身薪酬管理制度,实行奖励机制,激励员工不断学习新技能,获取专业技能证书,真正实现一岗多能,以此来降低成本。

 

九是做好消防承接查验。物业承接查验是开发商与物业服务企业交接物业的重要一环,消防设施属于特殊且最为重要的公共设施,应当重点关注,特别查验,必要时可邀请专业消防人员参与验收。

 

十是税务筹划。在税法规定的范围内,通过对经营、投资、理财等活动的事先筹划和安排,尽可能实现企业财务管理目标,节约税务成本。《规定》出台后,物业服务企业势必要为消防安全花费相应成本,因此,将税务筹划做到成本开支之前,很有必要。(原载于《中国物业管理》杂志2021年第8)