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长城物业的“阳光物业服务模式”是如何运作的?

发布: 2021-12-16     文章来源:     查看: 1105次

让社区变得更美好,不仅是业主的核心诉求,也是物业服务企业以及所有社区相关方共同的追求。业主对社区物业服务事务的知情度、参与度、决策度,在很大程度上可以维护自己的合法权益不受侵犯。而信息公开,特别是费用类信息对业主及时、准确、真实的公开,成为业主相关诉求的重中之重。

 

相关信息不公开、不透明,往往成为社区不和谐的诱因。为构建“阳光运作、业主自治和专业服务”三者相结合的和谐社区关系,在平等契约的基础上,长城物业打造了“阳光物业服务模式”,近十年来在100多个项目成功运营,共建美好社区。

 

“阳光物业服务模式”让业主当家作主

 

“阳光物业服务模式”倡导社区业主以民主议事为导向,坚持集体决策,通过平等的酬金制物业服务合同明确契约关系,让业主自治与专业物业服务有机结合,充分体现业主对物业服务的要求意愿。同时,该模式通过公开透明的财务管理和物业服务,让业主能够参与、监督物业服务全过程,从而保障业主对物业服务的知情权、参与权、决策权和监督权。物业服务机构在该模式下规范经营,实施财务公开,获取阳光下的酬金。实践证明,“阳光物业服务模式”是让业主当家作主的酬金制物业服务模式,其特点主要表现在以下几个方面:

 

阳光物业服务运作模式

 

第一,财务“阳光”。物业服务机构实施严格的财务核算管理,约定物业服务酬金,物业服务账目做到清晰规范。业主与物业服务机构通过建立资金共管账户实现财务收支共管,所有支出由业委会决策后由物业服务机构按预算执行计划,并通过公示财务收支报表,定期将资金使用情况按要求公开,做到阳光、规范、透明。业主可以监督物业服务过程中每一笔资金流向,确保财务“阳光”。

 

第二,服务“阳光”。双方共同制订契合社区实际的物业服务标准,制订并实施服务质量监督考核机制等。此外,业委会有权择优选择项目经理人,业委会与物业服务人员在坦诚、真实的合作关系下共同为业主服务、为业主负责。在这样的坦诚合作机制下,物业项目经理带领服务团队心无旁骛地为小区提供专业服务。他们不仅对物业服务企业负责,更重要的是对全体业主负责,把小区当家一样,与业委会一起携手共建美好社区。

 

第三,管理“阳光”。有条件的社区还可以成立业主监事会,监事会与业委会成为业主大会领导下的两个独立组织。业主监事会的作用在于监督业主委员会和物业服务机构的日常履职,并且有权进行财务监督,但不干涉业委会和物业服务机构的日常工作,侧重对重大项目的决策发表意见、对重大项目的执行进行监督。业主监事会有效保护了广大业主的根本权益,同时推进小区管理更加制度化、合规化,督促业委会更为公开透明地运作,实现管理“阳光”。

 

长城二花园“阳光物业服务模式”

经久不衰的秘密

 

长城二花园小区位于深圳市福田区园岭街道,最早楼栋竣工于1989年,距今已有三十余年。2013年,二花园业主委员会换届选举后,和长城物业签订了《携手共建长城二花园阳光和谐小区协议》,明确小区实行阳光物业服务的酬金制管理模式。该模式以酬金制物业服务合同为契约,通过公开透明的财务管理和物业服务,让业主参与进物业管理过程中。业主享有充分的知情权、监督权和决策权。业委会作为业主大会授权的执行机构,充分表达和执行长城二花园全体业主的意愿与诉求,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。

 

财务公开透明是物业服务企业与业委会合作的根基。业委会与长城物业共同制定了《长城二花园阳光管理模式财务管理办法》,管理处财务收支由业委会全面监督,确保严格按照业委会审核且经全体业主大会表决通过的预算计划执行。依据财务管理制度,长城物业每个季度在小区的显著位置公示财务收支报表,全部财务账目公开,每三年进行一次第三方审计,审计结果向全体业主公开,让每位业主了解物业收支情况,账目做到“阳光透明”。通过财务的公开透明,长城物业获得了广大业主的充分信任。

 

业委会是代表业主权益的组织,但在实际运作中,如何防止业委会滋生腐败?谁来监督业委会?如何公开透明地运转?这些一直是业界讨论的共性话题。在这样的背景下,长城二花园以成立业主监事会的方式,监督业委会的日常工作,在推进小区管理制度化、法治化方面作出了重要探索。

 

20122月,小区十九位老党员以致业主公开信的形式,正式提出成立业主监事会的建议,要求对业委会、管理处工作和小区财务收支进行监督。园岭街道办回复小区业主,长城二花园小区“在小区内成立业主监事会这一建议,应严格依照规定通过业主大会的程序进行,交予小区全体业主决定”。

 

201411月,小区经过2014年度业主大会投票选举,成立了业主监事会,并通过了修订版的《业主大会议事规则》。至此,业主监事会与业主委员会成为业主大会领导下的两个独立组织。深圳市住建局修订物业管理条例时,关于业主监事会的相关规定,也参考了长城二花园的相关做法。

 

经过十多年不断磨合、完善和实践,长城二花园已经被打造成文明祥和的幸福社区,这离不开物业服务企业、业委会、业主的共同努力。长城物业在推行“阳光物业服务模式”的过程中深刻认识到,业主是美好社区构建的关键主体之一。物业服务企业在社区提供服务,业主在社区享受生活,社区是一个载体和纽带,把物业服务企业和业主紧密地联系起来。没有与业主的和谐就没有社区的和谐,没有社区和谐也就没有物业服务企业的生存和发展。让业主明明白白消费是物业人与业主之间建立信任关系的基础。长城物业通过坦诚服务构筑起业主与物业服务机构“心与心”的诚意链接,让阳光照耀社区。(原载于《中国物业管理》杂志2021年第10期)

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