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高效通过业主大会决议的建议

发布: 2022-02-17     文章来源:     查看: 2757次

/ 张远征(中国物业管理协会法律政策工作委员会委员、上海新望闻达律师事务所高级合伙人)

2020528日,中华人民共和国第十三届全国人民代表大会第三次会议表决通过《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)。在《民法典》表决通过后的一段时间内,大家都在讨论“业主大会会议接下来怎么召开?在《民法典》下业主大会会议召开难度大了,还是更方便了?”一些专家、学者、法官、律师等分别给出了关于召开业主大会会议的不同解释,似乎说的都有道理,但都有一个共同点,那就是必须要有双三分之二的业主参与表决。那么,什么是参与表决?在《民法典》下该如何依法高效表决通过业主大会决议呢?

建议一:约定参与表决形式

要使业主大会会议召开有效,会议参与表决的人数必须达到双三分之二的标准。那什么是参与表决?我们知道在物权法下只要求参与,没要求表决,那么表决是什么意思?

根据百度百科关于“表决”的释义,表决是指通过举手、投票等方式在大会上做出决定,根据字面意思的正常理解,业主大会参与表决必须实际参与投票,否则不能算为参与表决。那么,如果真的这样表决,估计没有几个小区能有效召开业主大会会议,召开业主大会会议真的这么难吗?

笔者认为,不应沉迷于对文字本身的字义理解,而要洞悉法律意义上表决的内涵。表决在民事行为中是意思表示,根据《民法典》第140条规定,行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时,才可以视为意思表示。重点来了,法律意义的业主大会表决有两种方式,明示,直接投票;默示,可由业主大会约定进行表决。也就是说,业主大会可以约定采用默示方式进行表决,显然,召开业主大会双三分之二的参与表决不再是困扰大家的难题。笔者建议,抓紧时间修改《小区业主大会议事规则》,对参与表决的形式进行约定。

建议二:对不反馈意见的表决票进行约定

对已送达的表决票,业主在规定的时间内不反馈意见,即不提出同意、反对、弃权意见的该如何处理?在物权法下,这类表决票都是按照《小区业主大会议事规则》的约定进行处理。为了高效表决通过业主大会表决事项,一般都约定,对已送达的表决票,业主在规定时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的,视为表决票中表决多数人的意见或直接视为同意。那么,现在在《民法典》下这类表决票可否再如此约定?可以约定,但必须有个前提,这类表决票必须参会表决,否则无法计为表决票中表决多数人的意见或视为同意。理由很简单,这类业主都不是参会表决中双三分之二的业主,即未参会,显然不能将他们的意见计入。如果想把这类业主的表决票意见计入,那么,请结合笔者提出的建议一,解决这类业主参会问题。

建议三:完善小区议事规则

《民法典》下,为充分保障小区业主高度自治,完善小区议事规则内容势在必行。《民法典》是保障人民权利的“宝典”,而绝非像一部分人所认为的,不让业主召开业主大会会议或为业主大会召开设置障碍等。笔者认为,《民法典》下业主大会特别强调双三分之二的参与表决,就是解决业主自治过程中的民主问题,只有达到双三分之二参与表决的标准,业主大会才符合召开的条件,而不是像物权法下,采取简单的少数服从多数的形式进行表决,从而导致部分业主认为“被同意”。另外,《小区业主大会议事规则》的约定,将促进“业主自治”真正落地,更好保护业主的合法权益。

最后,《民法典》是新中国成立以来第一部以“法典”命名的法律,是新时代我国社会主义法治建设的重大成果。《民法典》加大对业主权利的保护,在解决业主大会会议召开民主性的同时,也降低了业主共同决定重大事项的参与表决门槛。可以说,《民法典》真正贯彻了以人民为中心的法治理念。(原载于《中国物业管理》杂志2021年第12期)

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