文/王昆
最近，笔者受托对北京某老旧社区物业服务质量进行评估查验。在这一过程中，笔者发现多个小区存在消防管理不到位、消防安全意识不高等问题。这就有必要对物业管理行业同仁提个醒：加强消防安全隐患排查与消防设施运行维护管理刻不容缓。
在检查中发现的主要问题
通过评估查验，该老旧社区的消防安全管理主要存在五项比较突出的问题。
一是消防管理不到位。首先，基础消防设施不完善。有的小区基础设施年久失修，消防设施基本上处于严重故障或瘫痪状态。其次，消防布局不合理。一些居民小区在小区主路、楼间道路上施划临时停车位，占据小区道路路宽，形成了二次阻碍，影响消防车正常到达并靠近起火地点。老旧社区的室外消防管道大多无法形成环状，且消防栓数量较少、位置偏远，供水管径小、水压较低，容易出现损坏或者埋压情况。再次，物业服务企业消防安全管理不到位。物业服务企业的保安消防部与工程部、客服部、分包商的沟通不及时、协作不到位，无法发挥出应有的效用。比如，保安消防部基本不对工程部在管的设备进行安全检查。
二是消防安全意识不高。首先，群众的消防安全意识不高。家用电器、液化气、天然气等都是火灾的易发点，如果不能正确使用便会导致火灾发生几率上升。此外，电动自行车违规停放、违规充电较多，这也极容易引发火灾。面对这些消防安全隐患，很多居民没有意识到参与消防安全管理的重要性，同时也缺乏一定的防范自救能力。其次，一些物业服务企业和自管单位没有认识到自身承担的消防安全主体责任，对消防安全管理缺乏能动性和积极性。如消防安全培训不到位，员工没有掌握疏散逃生技巧等。
三是物业服务企业及分包维护单位对设备的维护不到位。自动消防系统需要专人值守，以保证在火灾发生时正确处理火灾信号，但很多单位不舍得在这方面进行人力资源投入，导致自动消防系统值守人员偏少，不能实现正常轮班。有的值守人员未经消防职业技术培训，不具备正确操作设备的能力。在检查中发现，消防值班员工大多没有达到国家标准要求的消防联动设备操作中级以上技能水平。消防安全管理人员往往超出自身资质范围从事消防设施维护保养工作，从而导致建筑消防设施维护管理不到位，故障频发。
四是消防电子产品兼容性不足增加了消防设施的维护难度。在互不兼容的情况下，建筑消防设施需要长期使用某种型号的消防电子产品，形成一种依赖性。但是在产品企业被淘汰而它所生产的消防电子产品仍在使用的情况下，这些产品一旦损坏就很难找到替代品，从而导致消防设施不能正常运行。
五是物业服务企业无法对维保机构实施有效的监督。很多物业服务企业的消防安全管理人员对建筑消防设施的知识知之甚少，在和维保机构签订的合同中不能详细地明确维保机构的责任、维保的内容和相关要求，在维保过程中也不能实施有效的监督，致使消防设施处于不良状态。物业服务企业与维保机构签订的维保合同期限多为一年，这也造成维保机构对消防设施的性能了解不足，对消防设施存在的技术问题未能进行认真解决。
社区消防安全管理对策
社区消防安全管理是一项经常性的工作，需要持之以恒、常抓不懈。在管理过程中，物业服务企业要做到“硬件过硬”“软件不软”，并辅之以切实有效的监督和管理，解决社区消防设施维护难的问题，保证消防设施良好运行。为了做好社区消防安全管理工作，笔者认为物业服务企业应从以下几个方面做出努力：
一是全面开展社区消防安全教育。首先，在小区制作消防专栏，向居民全天候展示防火、灭火和逃生自救的消防常识。其次，通过公众号或业主群在线上成立社区消防培训中心，对社区居民和物业服务员工进行消防常识培训，同时在教育中心设立问询处，全天为居民服务。再次，牵头建立义务消防队，对消防工作进行宣传、策应，消除社区中的消防安全隐患，提升抗击火灾的能力。
二是建立消防设施维护管理制度，实行责任制。首先，依据国家消防技术标准和有关法律法规规定，建立一档二簿三查制。一档，即建立消防设施防火档案；二簿，即设立日查、月查登记簿；三查，即实行日查、周查、月查。其次，建立责任制，明确消防设施维护管理的责任部门、责任人及其职责和工作要求，按“谁主管、谁负责”原则来管理消防设施。具体包括：确定一名单位领导为责任人，消防安全管理员为直接责任人；主管部门与所属单位、法人代表与分管领导、分管领导与具体责任人分别签订责任状，一级管一级，级级负责，落实好消防安全责任；要明确奖惩措施，做到奖优罚劣。
三是加强社区消防设施维护管理工作落实。首先，设置消防设施布局标识、认知标识和操作使用标识，并规范其内容、式样和悬挂张贴位置。其次，强化消防设施检查维护，确保各项检查维护记录统一齐全，维护保养及时、规范、到位，完好有效率力争达到90%以上，从而提高灭火自救能力。再次，对安全疏散设施、防火卷帘系统、防火门与室内消火栓系统、火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、泡沫灭火系统、气体灭火系统和防烟排烟系统开展检查，并对检查结果进行记录，便于掌握、使用。最后，根据使用场所的环境条件和产品的技术性能要求，及时对消防设施进行维护保养和更换，对存在的问题和故障，必须向单位消防安全管理员报告，并及时解决。
四是加强消防设施维护管理的监督检查。切实有效的消防监督是保证消防设施长久好用的一个重要因素。消防监督部门要对消防设施实施有效监督，注重提高技术人员的业务水平，确保其持证上岗。物业服务企业每年要委托具有相关资质的机构进行全面检查测试，并出具检测报告，存档备查。
总之，老旧社区是消防安全管理的薄弱环节，物业服务企业应提高警惕，切实加强对社区消防设施的维护管理，确保其完好有效，履行好应尽的消防安全管理义务，进而规避刑事责任风险。