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全部“有人管” ,嘉兴实现无物业管理小区全域清零

发布: 2022-11-04     文章来源:     查看: 1571次

  风貌亮丽的楼栋、干净整洁的主干道、整齐有序的停车区、绿意盎然的景观带……近两年,嘉兴老旧小区品质提升工程成效显著。

  随着居住环境的改善,市民对居住品质也提出了更高的要求,如何长效化保持老旧小区品质提升工程的改造成果引入物业管理,势在必行。
  依托引进专业物业公司、成立国有物业服务企业兜底服务、属地社区托管、相邻小区物业代管等举措,去年以来,全市多个老旧小区陆续迎来自己的物业大管家。
  今年6月,一场“无物业小区清零”专项行动在全省铺开,抓住此次契机,嘉兴立足地方实际,有力推进无物业管理小区清零攻坚行动。

  8月中旬,全市68个无物业管理住宅小区、111幢零星房屋顺利实现物业服务全覆盖。至此,嘉兴实现无物业管理小区全域清零,全市2447个住宅小区全部“有人管”。

老小区迎来新管家,居民满意了,社区减负了
  近日,在南湖区新嘉街道西马桥小区,记者见到了和女儿一起买菜回家的沈兰芬。趁着女儿停车的间隙,沈兰芬向记者分享了自己的喜悦:“现在小区划好了停车位,女儿再也不说我们这儿不好停车了,下班了就顺路来看望我们,来得比过去勤多了。”
  西马桥小区是上世纪90年代建造的老房子,属于散体住宅楼群,曾经也有不少老旧小区的“顽疾”,比如停车位不够、楼栋外立面脱落斑驳、屋顶漏水、雨污水管道老化……这些都给居民生活带来诸多困扰。

  2020年8月,西马桥片区正式启动老旧小区划片改造,对该小区51幢楼进行了围合管理,围合改造期间,重新粉刷楼栋外立面,铺设路面,提升亮化,增加绿化,小区外观实现大幅提升。因居民私家车辆保有量高,小区还新增了130个停车位。

 

  “老旧小区改造不仅是基础建设项目,更是长效治理工程。”南湖区新嘉街道党工委书记王玮表示,改造成果来之不易,必须建立后期管养模式,使改造后的老旧小区形成长效有序管理。为此,街道一直在积极探索物业管理不断档,推动改造后小区物业管理全覆盖。
  记者了解到,西马桥小区自2010年以来,已经实施十余年的居民自治,业委会及居委会为小区治理付出了很多精力,但因缺乏专业服务和有效监管,老小区的“常见病”始终不可避免。
  “以前没有物业,都是街道派人做一做主干道上的保洁,楼道没有人清扫,墙上四处贴着小广告,卫生环境不太好。”西马桥小区居民吴荣娣告诉记者。
  2021年,西马桥小区居委会换届完成后,业主自治委员会与南湖区南投集团下属幸福嘉物业进行多轮协商,最终双方签订了物业管理协议。同年9月1日,幸福嘉物业正式进驻西马桥小区,2279户居民从此过上了有物业的新生活。
  因西马桥小区规模大,常住人口多,幸福嘉物业在该小区配备了1名机动维修人员、2名客服、8名保洁员和10名保序员。“现在,楼道里定期有人清扫,绿化带也收拾得干干净净,小区里还有保安守门、巡逻,很有样子了。”谈到物业入驻后的变化,小区居民杨建强滔滔不绝。
  “人力成本很高的,但考虑到老旧小区居民的接受能力,前期的物业费定价还是体现了兜底服务的惠民性。”幸福嘉物业副总经理费云华介绍,目前,该小区物业费为每月每平方米0.25元,按照小区常规户型62平方米计算,一年的物业费为186元。
  那么,对于老旧小区居民而言,他们能接受从一年72元的卫生费,到按面积收取物业费的转变吗?
  “值得的!物业的服务对得起这个价格,尤其现在小区环境改造得这么好,我们都希望在物业的管理下长久保持。”杨建强肯定地回答。
  对物业公司的入驻表示欢迎和肯定的,不仅有小区居民,还有社区工作人员。张晔是西马桥社区党委书记,从事社区工作多年。她向记者坦言,从某种程度上来说,小区自治消耗了社区工作人员很大部分时间和精力,引进物业公司,能够切实减轻社区负担,提升社区服务的整体效能。

  “不仅如此,过去,为自治小区提供某项服务的是社区,监督这项服务好坏的也是社区,可以说我们既是运动员,又是裁判员,这样的服务对居民来说是不公平的,对街道和社区的公信力也是有影响的。”张晔补充说,“今后有了物业,不仅能够让专业的人做专业的事,也明确了物业公司和社区之间的权责关系,社区对物业会有更加公正的监督和考核。”

国企托底,社区代管,大面积破题有解法
  清晨,做完南湖区海盐塘路的精细化管理之后,一辆辆来自温暖嘉物业的多功能洗扫车、快速保洁车,又径直驶进了道路东侧的菱香坊小区,为小区居民提供环卫保洁服务。
  “在‘片区式大物业’的理念下,我们将老旧小区、零星楼栋的物业服务容纳到中心城区精细化管理中,让一支保洁队伍、一套机械化清扫设备同时服务街区和小区,既能为老旧小区提供物业兜底服务,也能最大化发挥我们的环卫资源优势。”温暖嘉物业副总经理宁晓莉说。
  原来,在深入推进无物业小区清零的过程中,南湖区为中心城区老旧小区找到了大面积破题的解法——将市政道路的精细化管理模式,向小、散、乱的老旧小区纵深推进,同步提高老旧小区环境面貌。目前,温暖嘉物业已承接中心城区278个老旧小区的物业服务。
  “老城区的小体量住宅、开放式楼栋较多,针对这种情况,我们以网格为单位进行统筹管理,兜底服务也主要集中于保洁和保绿,以节省人力物力成本。”宁晓莉告诉记者,中心城区环城河内的老旧小区目前皆由温暖嘉物业托管,因项目多、成本高,企业也直面长效管理的资金压力。“希望通过‘先尝后买’的模式,逐渐培育居民‘花钱买服务’的意识,最终实现质价相符。”
  在无物业小区清零攻坚战的战场上,除了国有物业企业,社区也是当之无愧的主力军。据南湖区统计,该区近两年完成改造提升的老旧小区共170个,目前采用社区托管+小区自治模式的约占50%。
  位于新嘉街道北京路社区的嘉丝联小区因多年无物业接管,小区内乱张贴、乱扔垃圾的不文明现象屡见不鲜。为了打破困局,社区党委积极号召该小区的党员骨干、居民代表召开协商会,最终组建了一支小区自治服务队,采取楼道长包干楼道的方式,探索社区托管+小区自治的治理新模式。
  78岁的老党员蒋志新是自治服务队最初的8名队员之一,也是小区的优秀楼道长,谈到加入这支队伍的初衷,他直言:“自己管自己不为别的,就为了让大家都住得舒服一点。”
  国企托管、社区代管,诚然是当前实现无物业小区清零的关键之招,但是,让老旧小区的物业管理走向专业化、市场化,也是提升小区治理效能的必经之路。据悉,老旧小区品质提升后,也有不少居民将橄榄枝抛向了颇具市场口碑的民营物业公司。
  2020年10月,经小区业主委员会协商通过,嘉兴大树物业管理有限公司进驻新嘉街道电子社区,为中兴苑、洪三苑、锦绣苑、银秀苑提供物业服务,物业费收取标准为每月每平方米0.45元到0.55元,虽略高于国有物业企业收费标准,但仍远低于市场价。
  “我们在老旧小区同样实施三级物业管理服务标准,除了提供保洁、保绿、保序等服务,还要负责小区的公用设施设备维修及房屋管理,可以说和新建商品住宅小区的物业服务一样。”大树物业电子小区项目经理胡美春告诉记者。
“先尝后买”培育意识,物业管理延伸到农村新社区
  无论是幸福嘉、温暖嘉等国有物业服务企业,还是大树物业等民营物业企业,在托管老旧小区的过程中都采取了“先尝后买”的思路,即先以居民能够接受的低价进驻小区,努力做好服务,待居民点头满意后,再逐年将物业费提升到质价相符的水平。
  然而,“花钱买服务”的业主意识,真的能在老旧小区居民心中树立起来吗对于这个问题,嘉兴各地也在积极探索实践。
  自2010年以来,平湖连续实施了两轮各为期5年的拆迁安置小区和老旧小区市场化物业服务激励政策,老旧小区、拆迁安置小区物业费收取标准分别为每月每平方米0.45元、0.55元,政府皆补贴每月每平方米0.2元。十年来,政府累计补助资金3307万元,覆盖28个老旧小区和57个拆迁安置小区。
  2021年,这两种物业类型的物业服务完全融入市场选择机制,不再实施政府补贴。根据测算,一户面积100平方米的拆迁安置房,业主每年需多交纳240元物业费。“涨了价”的物业费,还能够顺利收取吗
  “去年是平湖取消物业政策补贴的第一年,我们在管的12个物业服务项目,总户数5822户,物业费收缴率达到97%以上。”平湖经济开发区物业管理有限公司(以下简称“经开物业”)负责人郭飞介绍,去年该公司营收超630万元,初步实现盈利。
  “他们把收款二维码发到群里,我第一时间就把物业费交了,现在的物业公司管得好,服务也好,我们自然支持他们工作。”平湖市钟埭街道阳光庭院业委会主任李大勇告诉记者。
  物业进驻后,利用老旧小区改造提升的契机,清退群租房,劝退底层车库住户,推行垃圾分类,阳光庭院的整体面貌焕然一新。记者在现场看到,虽然小区仅有6幢楼,但物业管理丝毫不马虎,路面干净整洁,停车线醒目清晰,垃圾分类投放站四周十分清爽。
  在全市推进无物业小区清零的赛道上,平湖市起跑早,速度也快。“近两年,我们深入开展农村物业破冰行动,把农村新社区物业服务作为拓展物业服务新领域的重要方向,极大提升了农民群众的居住体验。”平湖市建设局物业管理服务中心副主任潘燕介绍。
  如今,平湖的物业管理服务范围已从新建商品房、老旧小区和拆迁安置小区,快速延伸至农村新社区,并向城镇全域管理、未来社区运营等领域拓展。平湖市钟埭街道的12个农村自建房小区、共计2090户住宅,全部由经开物业托底服务,每户每年仅收取200元服务费。
  “小区里面的卫生搞得干干净净。”“坐在门口晒太阳,这环境看着也舒服的。”“路灯坏了马上有人来修,省心多了。”谈起小区的变化,钟埭街道新群新村小区居民丁红英和李彩金笑得合不拢嘴。
  上午10点,从一排排自建房穿过,记者见到了这样的场景:三五个老人围坐在自建房门前,悠然地晒着太阳,而距离自建房不远处,小区篮球场、活动中心、洗衣房、电动自行车充电桩等配套设施应有尽有。农村生活的自由自在和社区生活的便捷舒心,在这里得到完美融合。
  自今年6月启动无物业管理小区清零攻坚行动以来,嘉兴各县(市、区)因地制宜各出妙招,形成了“百花齐放”格局,实现了老旧小区物业管理“应覆尽覆”,为嘉兴建设共同富裕示范区现代化基本单元夯实了基础,丰富了内容。
  目前,老旧小区物业管理的短板犹在,各地的探索和完善工作仍在继续。“后续,我们将通过加强宣传,引导居民形成新观念、新思想,同时助推社区、物业企业练好‘内功’,提高物业管理服务水平,双向发力,全面提升我市物业管理品质。”嘉兴市建设局房地产与住房保障管理服务中心白蚁防治科科长张荣表示。
构建物业管理长效机制,给居民安稳的幸福
  无物业管理小区,一直是基层治理的棘手难题。老旧小区盈利不佳,市场化物业入驻难;社区人力物力资源有限,标准化管理及服务实施难。因此,老旧散小区常年处于无人清洁、无人管理、无人维护的状态,直接影响到居民的获得感、幸福感、安全感。
  把关系群众利益的小事当成大事来办!今年以来,嘉兴积极响应省“无物业小区清零”号召,由嘉兴市建设局牵头,起草嘉兴市《无物业管理住宅小区清零攻坚行动专项工作方案》,深入调研摸底,形成清零清单,制定政策举措,下功夫破解这道治理难题。
  为“快准狠”完成清零目标,各县(市、区)积极制定实施方案,通过专业物业服务覆盖、社区托管、业主自管等方式,用最短的时间完成清零攻坚行动。并在扩面清零的同时,更加注重质的提升,从无到有,从有到优,不断满足群众对美好生活的向往。
  然而,从长远看,要构建物业运营长效机制,不能始终依靠补贴输血和政策倾斜,应当从居民、社区、物业企业等多方面着手,探索物业管理服务的可持续发展路径。
  一方面,要努力推进“先尝后买”模式,通过“体验服务”逐步引导和培养居民“购买服务”的意识,同时,建立健全“质价相符、按质论价、优质优价”的物业服务市场机制,不断提高标准,推动专业物业服务的品质提升,形成业主、物业服务、物业公司之间的良性循环;另一方面,要积极引导专业化、规模化的物业企业进驻社区托管的老旧小区、安置房小区以及其他零星房屋,助推小区从托底服务到全面依法选聘专业化物业服务,最终实现“决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成效共享”的长效管理和基层共治目标,带给更多居民幸福生活体验。



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