大门口，挂起了红灯笼。花池内，白色垃圾清理了。楼道里，不再漆黑一片……2023年刚开年，广外街道马连道路5号院有了新面貌。变化，源自小区引进了新物业。新的一年，居民期盼物业管理让老旧小区更宜居、更“出彩”。
小区管起来
巩固环境提升改造成果
马连道路5号院建于上世纪80年代，共有4栋居民楼，小区是典型的无物业管理、政府兜底的央产老旧小区。
物业在小区门口张贴安全提示
左师傅是小区物管会成员，也是第一批搬进5号院的居民，“那时分房，别提多高兴了。”23年过去了，让人羡慕的单元楼房变成了老楼房。老楼问题多，管线漏水、水压不足，小区内环境脏乱、路面坑洼不平，更有私搭乱建，车辆乱停乱放。左师傅对环境提升前家门口的路记忆深刻，“雨天积水泥泞，冬天结冰路滑。遇到这种天气，老人都不敢出门。”
2020年，广外街道对马连道路5号院进行了环境整治提升。拆除大门南侧平房违建，腾出空间。重铺沥青混凝土路面，新建人行步道，还路于民。重装院内照明设施，疏通污水管线，绿化补植。当年拆违，左师傅在现场见证顽疾被拆除，“街道工作人员、社区工作者真下功夫了。”环境的一点变化，居民都看在眼里。
值得一提的是解决居民私占车位问题，“环境提升前，每走几步就能看到地锁，清都清不过来，停车全乱套了。”马连道社区党委书记张婉婷深有体会。环境提升后，拆违空地变成停车场，小区又引进停车管理公司，院内车位重新划了线，按规定收取停车费，实现了管理上的一次进步，秩序逐步有序。
虽然小区管理有所好转，但整体提升非常有限。别说院内的环境无人管，哪怕是停车场的卫生问题也存在多方相互推诿现象。“三分建设七分管理，老旧小区环境提升后管理跟不上，也会前功尽弃。”街道社区建设办公室相关负责人马延国说。5号院引入市场化物业服务已是必然之举，但其中困难也不少。
小区公共区域的环境卫生有所提升
老旧小区难以引进物业的报道屡见不鲜。主要存在普遍标准不高、成本支出压力大、物业费收缴率低等问题。这也导致了物业企业缺乏积极性，部分居民对新引入的物业没有信心。
央产老旧小区的居民长期依赖原产权单位，有个适应市场化物业服务的过程。对产生的物业费抱有疑虑，“如果同意引入新物业，产权移交了，以后遇到问题是不是就得居民和物业一起担了？”相对的，物业公司心里也打鼓。老旧小区的基础设施维修需要资金投入，物业公司的资金有限，如果物业管理费偏低、不易收缴，难以承受如此大的负担。
除了资金引发的顾虑，还存在协调上的问题。尤其在推进道路维修、停车管理等工作中，一轮一轮的协调会上，总有剪不断理还乱的各类历史遗留问题，商讨过程中总要被权责不清的问题牵绊。
物业选起来
居民自治共管做好“当家人”
物业管理是央产老旧小区综合改造的前置条件，街道和产权单位都希望抓住老旧小区综合改造这一契机，调动起居民的积极性。街道和社区发挥属地党建引领作用、产权单位发挥组织优势，实现央地协同，做到“物业引进”与“改造提升”同步。
破题，还需引导居民形成自我管理机制。2020年5月1日《北京市物业管理条例》实施，广外街道积极引导小区成立物管会。马连道路5号院在当年8月成立了物管会。
街道、社区和物业沟通入驻后的情况
物管会在推动新物业进驻工作上起到了至关重要的作用，社区老党员、老楼门院长和老志愿者带头参与。左师傅全程参与工作，他告诉记者，引入物业前，社区工作者和物管会成员组织完成多轮入户动员、投票。第一次入户动员，物管会用了三天时间，通过逐户上门争取到超过20%的业主联名，提议召开业主大会对引入物业事宜进行表决。因走访调查的居民多了，矛盾也慢慢显现出来，有的居民不乐意参与，有的居民直接拒绝，还有的居民因为这事翻脸。“遇到不理解的居民就需要耐心解释，告诉居民引入物业的好处，引导居民意识从‘政府兜底’向‘自治共管’转变。”左师傅说。正是有了物管会积极的带动、引导，才有了后面的两次投票。
新物业的选择上，物管会参考街道和社区的指导意见，结合小区规模较小、物业管理成本高等实际情况，从周边小区物业服务较好、居民满意度较高的物业企业中选出两家物业企业作为备选企业，以此降低物业运营成本，从而在物业费方面找到居民能接受和物业能承受的平衡点，并提交业主共同决定。
封闭管理后的小区更加安全
在评估测算收费标准过程中，产权单位聘请第三方公司进行评估，收费价格为2.53元/平方米/月。为使小区居民更好地接受物业和物业收费价格，街道和社区指导物管会多次与物业企业协商物业费用，利用小区实施封闭管理后的停车收益，弥补物业费用不足问题。最终两家物业企业报价分别为1.98元/平方米/月和1.9元/平方米/月，均低于产权单位评估测算收费标准。
经过业主表决，有72%的业主参与了投票，选聘了在广外辖区有物业服务项目且距离小区较近的北京明华嘉业物业管理有限责任公司作为小区物业服务企业，并签订了正式物业服务合同。
“居民自治意识不断提升，积极参与基层治理，老旧小区才能产生自我治理的内生动力，这也是5号院引进物业的关键。”张婉婷说。
工作干起来
物业进驻下好服务管理“先手棋”
今年1月1日，明华嘉业物业正式进驻小区。入驻前，物业各部门负责人多次到小区对现场进行实地勘察，建立相应的台账，做好物料准备和人员储备。明华嘉业物业争分夺秒，提前三天完成了与产权单位、停车管理公司的交接工作。
宣传栏内张贴的物业服务项目一目了然
明华嘉业物业经理汪兴介绍，入驻小区后，物业首先和社区居委会就居民反映强烈的环境秩序和堆物堆料等安全隐患问题进行了整治，物业通过张贴通知、走访入户等方式引导居民自清。对于逾期未清理的杂物，由工作人员集中清理，暂时不能清理的告知业主。物业粉刷了墙面，楼道“牛皮癣”小广告问题得到了解决。楼内问题解决后，又对院内废旧自行车、白色垃圾、装修垃圾等突出问题进行整治，环境提升同时消除了安全隐患。“入驻后第一次环境整治，就清理出16大袋垃圾。”明华嘉业物业保洁人员孟娜说。
“颜值”升级，居民赏心悦目。修缮硬件设施则关乎居民日常生活。明华嘉业物业维修师傅蔡玉新介绍，他前期摸排发现7号楼每个单元门前的灯都坏了，有的单元楼内照明也出了问题，居民夜晚出入一直“摸黑”行走。进驻后，物业首先维修了照明设施，让小区亮起来。紧接着，又对公共座椅、宣传栏等设施进行修缮，居民有了干净、整洁、舒适的休憩场所。
春节前，物业开展了垃圾分类、消防演练等多场宣传活动，还为业主贴福字、送窗花，在小区门口挂起了红灯笼，营造出浓浓的过年氛围。“这么多年来头一次挂上红灯笼，新物业入驻后，变化显而易见。”左师傅说。
小区靓起来
管理规范助居民安心过年
2月5日，物业入驻小区一个月后，记者进行了回访，社区工作者、居民提到最多的词就是“变化”。
物业张贴海报展示小区变化
作为社区党委书记，张婉婷非常关注新物业的服务水平，一次在巡逻过程中，她看到保洁人员费劲勾着桶底部的垃圾。经过了解才知道，有一位居民投入的垃圾袋中有几张春饼，压在桶底下。为确保垃圾分类不出错，保洁人员一点点往外勾出了垃圾袋，取出春饼，进行重新分拣。“虽然事情不大，但证明了物业要求严格，保洁工作认真负责。”张婉婷说。
张婉婷还提到这些变化：以前停车公司收停车费，只有一张收据。而新的物业公司会给车主一张正规的增值税发票。物业在宣传栏上贴上了服务公告和联系电话。每一位工作人员从制服到袖标都穿着整齐……
居民一个电话维修师傅及时赶到
居民也慢慢感受到了物业管理带来的变化。春节前，1号楼三单元一位居民家下水道堵塞，当时已经晚上8点。报修物业后20分钟物业工作人员蔡玉新及时赶到了现场，疏通了下水道，让居民踏实舒心地迎来了兔年春节。类似的情况不在少数，他告诉记者，入驻一个月来，已经处理了几十件漏水、堵塞事件，“只要居民有诉求，我们一定及时赶到。”蔡玉新说。
左师傅感触最深的是物业积极态度。1月10号，物业经理汪兴主动与物管会成员沟通，讲述了入驻后的成果以及未来的工作设想。同时在会上，积极听取居民代表的意见，让居民监督物业工作。
“通过这一段时间的观察，社区工作者、居民感觉环境、秩序有了明显提升，物业管理比之前规范了很多。”马延国说。
难题解起来
打造广外央产老旧小区管理新样板
入驻一个月，物业收获了多方点赞。但汪兴说这仅仅是个开始，“今年的工作还有很多。”他表示，新的一年物业将尽快为小区加装电动自行车充电设施，杜绝电动车上楼、“飞线”充电问题。加大宣传，与居民建立更好的互动渠道，让居民了解物业服务情况。在社区党委领导下积极参与社区治理，得到更多业主的认可，居民能够主动缴纳物业费。
专人清扫卫生，楼内颜值升级
物业入驻后，社区有了“抓手”。新一年社区治理工作，张婉婷有新的设想。社区将在原来拆违的地方打造一面文化墙，进一步提升小区文化品质。目前，社区正在与物业公司沟通，争取居民意见。
马延国表示，广外地区类似的央产小区还有很多，街道已对辖区内央产小区开展了摸底调查，建立了基础数据库，为下一步工作奠定基础。同时，为避免老旧小区改造后，物业管理跟不上的问题，街道将继续坚持党建引领，通过居民自治、协商议事引进物业，推动社区治理与物业管理融合共进，增强基层治理精细化水平，提升群众幸福指数。
“央产老旧小区如何引进规范的市场化物业管理？5号院引进市场化物业服务是一次全新的尝试。我们将在此基础上，积极总结经验，把5号院打造成央产小区引进物业管理的样板小区，为后续老旧小区引入物业提供经验，不断推进央产老旧小区物业服务水平提升。”马延国说。