改造后的枣林园小区焕然一新，图为改造后的小区入口。
文 / 朱珠
为贯彻落实四川省《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》，四川泾华物业服务有限公司（以下简称泾华物业）借力四川省第二批城乡社区治理试点契机，坚持党建引领，紧扣“党建+项目+服务”的思路，专门针对老旧小区治理难题，成立“泾华社工”和泾华社会服务有限公司，探索社企合作模式，在泸州市龙马潭区红星街道龙南社区、鱼塘街道枣林园社区创新开展老旧小区连片物业管理，不断补足老旧小区治理短板，构建物业管理与业主自治相辅相成的生活服务平台，推进城市微更新和建设方式转型。
枣林园小区建成于1993年，是泸州市第一批失地农民安置小区。整个小区建筑面积大约20万平方米，由邻近的经适房小区、兴政路的散居楼栋连片组成，有44栋楼，入住了1467户居民约4200人。由于小区楼龄长，基础设施破损严重、服务设施极度缺乏，电线满天、道路坑洼、停车艰难等问题比较突出。
落实“三大革命”
枣林园小区的设计改造过程围绕完整社区建设标准，努力将老旧小区“三大革命”落到实处。改造内容主要包括楼本体和公共区域两个部分，其中楼本体改造包括：入户单元外墙面线路整理、单元楼道照明整改、消防通道不锈钢门维修、室内消火栓整改通水试验、物业办公室入户门刷漆、门禁道闸修缮、楼道扶手栏杆修复、节能改造、外窗更新、空调规整、单元门更新、上下水更新、防雷设施设置等；公共区域改造包括：拆除违建、绿化补建、重新规划道路系统并修补破损道路、完善公共照明，完善消防、安防设施、无障碍设施，进行适老化改造，完善小区信息基础设施等。
一是落实“楼道革命”，消除建筑安全隐患，满足居民需求。泾华物业通过对单元门、外窗进行更换并拆除外窗护栏，对楼梯扶手修复换新，增加适老化扶手，规整粉刷楼道，对厨卫上下水管道进行改造，规整楼体外面线缆等，全面提升建筑质量及安全水平。
二是完成“环境革命”，对小区室外公区系统进行提升改造，全方位提升适老化水平。泾华物业通过优化交通流线，规范停车位，增加、预留充电设施，修缮道路铺装，提升小区绿化水平，采用太阳能设备增补小区照明设施，配建集中充电桩（可同时满足20辆电瓶车安全充电，让居民彻底告别“飞线充电”的日子），实现公共环境全面提升，公共区域功能丰富完善。
三是以“管理革命”为抓手，创新改造模式，实现长效运营。通过政府、社会资本、产权单位多方协同，盘活社区内低效闲置空间，搭建物业服务企业、社区、居民多元治理平台，促进居民深度参与，激活公众权益意识，采取“党建+项目+服务”一体化方式参与老旧小区综合整治，实现“多元参与、共创共治”。
枣林园小区启动改造，按照“群众需要什么就怎么改”的理念，落实“三大革命”的同时，同步配建“一街三中心”（生活一条街，邻里中心、养老服务中心、托育中心）等综合服务设施，推进鱼塘老旧街区形态、生态、业态、文态、心态同步改造提升，在以“新”换“心”中，让“老居民”真真切切享受到了“新生活”。
多举措恢复老旧小区生机
为提升居住体验，泾华物业在老旧小区改造中活化城市空间，为居民提供更好的生活场景，致力打造社区生态系统圈，引导居民参与小区治理，产生自有的造血系统，恢复老旧小区生机，孵化出新的业态生命。
一是党建引领打造红色志愿服务。以枣林园社区党组织为主体，多个楼栋或片区单元为基础构成党建系统，以建设和谐社区为工作任务，联合开展党建工作，不断提升社区治理能力，形成社区共建共治共享格局。组建“老旧小区联合党支部”，以“共强党性、共建支部、共筑阵地、共创平安”实现老旧小区多元共治，把治理末梢延伸到了楼栋，分片划归3个楼栋党小组，由3个楼栋党小组长联合党员中心户、志愿者等治理力量来管理楼栋事务，还培育出了“嬢嬢团”“居民监督队”等小区自治队伍，从而实现小区事小区治。
二是提升老旧小区软性服务水平。通过党建引领基层治理工作，泾华物业在枣林园创建“14N”社区治理机制，即以社区为平台，在枣林园社区党委的引领下，打造亲民化服务阵地，培育社区多元化队伍，开展社区居民教育服务，运用市场机制与社会资本合作，增强社区内生动力，可持续反哺社区开展公益服务，建立“一企业、一平台、一空间、一基金”四项品牌，打造“N”个服务项目，带动居民参与社区发展治理。枣林园小区的老年人比较多，所以，泾华物业会定期上门为老人送温暖，同时还提供助残帮困等服务，邀请理发、补鞋、缝衣服的师傅进社区，每周定期为居民提供低偿便民服务。针对“一老一小”重点群体，泾华物业配套了养老、托育中心进行专门服务。针对整个小区居民群体，泾华物业引入社会组织重点开展邻里活动，融洽居民关系、提升居民素质。现在，枣林园小区基本是通过“一月一活动”的方式，既收集居民意见，又丰富了居民生活，小区治理实现了从“面子”到“里子”的一体化提升。
三是推动老旧小区提档升级。过去，枣林园小区设施老旧、配套不足、服务匮乏、治理缺位，把小区这个“大家”改好、治好，是小区居民们最朴素、最直接的愿望。2021年，泾华物业结合老旧小区改造，实施“建管一体”的连片治理模式，既改造了老旧小区，又同步激活了造血功能反哺小区治理服务。老旧小区改造三分靠建、七分靠管，“面子”改好了，如何通过治理让“里子”也一体提升，泾华物业在这个过程中也遇到了很多困难。小区改造前期，泾华物业就在鱼塘街道党工委的带领下，通过召开院坝会、上门收集居民意见等方式，形成了改造意愿清单，结合改造清单，形成了小区整体的改造方案，并通过与社区资产公司合作成立了泾华慧鱼公司，采取“党建+项目+服务”模式，负责物业服务、赚钱造血。通过近一年的努力，枣林园小区的基础类、完善类、提升类设施已全面改造到位。
四是发展社区经济，奠定小区自治基础。加强老旧小区的自身造血功能，以发展社区经济逐步取代物业服务费用支撑也是泾华物业在工作中总结的一项重要经验。事实上，通过社区经济融合，盘活老旧、空置的厂房、商铺、库房资源，并将其打造成为社区超市，可以依靠市场化力量使得老旧小区更新、居民生活改善。之前，整个鱼塘街道只有两个小型农贸市场，居民每天买菜非常不方便，泾华物业结合老旧小区改造项目，在鱼塘街道党工委的带领下将原来的农贸市场提档升级改造成了便民菜市——优品生鲜超市，采取线下售卖和线上配送的方式，方便小区和附近居民的生活。泾华慧鱼公司联动誉康城市服务、牧林教育等公司对养老服务中心、社区食堂、邻里中心、托幼机构等综合服务设施进行微利运营，其中营利收入70%反哺小区治理，实现长效造血共赢。
经验成效
泾华物业开展老旧小区改造和管理的经验成效可以概括为以下三个方面。
一是建管一体推进老旧小区连片物业管理。通过政企共建、社企共管，链接社会资源，激活自治活力。龙马潭区物业行业综合党委、街道党工委在前期精准识别了群众需求，泾华物业全程参与方案研制；中期协调化解矛盾纠纷，监督改造进度；后期巩固提升改造成效，参与工程验收。
二是多元参与转化治理新方向。社区党委注重抓党建促民生，抓服务保民生，通过借力社会组织进一步壮大社区志愿者队伍，发挥自治队伍的主体作用，开展形式多样、主题突出的社区教育活动，搭建完善的参与机制与平台，推动社区自组织逐步从单纯“参与”向多元“自治”的转变。通过社区自组织的培育，发掘、培养社区骨干人才，增强社区居民自我管理、自我教育、自我服务和自我监督意识，也增强了广大居民的归属感和认同感。
三是三化协同助力社区新发展。社区党委立足社会企业带动型试点项目，以“社会企业+社会组织+多元主体”联动参与社区治理为主线，探索建立“社会化+公益化+市场化”相结合的互助治理体系，牵头在小区召开业主大会。治理模式从传统的街道、社区占主导地位，转变为社会组织、社区居民能动与自主地参与其中，不断提升居民参与感和获得感。
枣林园小区借老旧小区改造，实行连片物业管理，推动连片治理工作，目前已取得了一定的成效，得到了居民群众的认可。接下来，泾华物业还将立足省市相关工作要求，继续把老旧小区治理作为提高居民生活品质的重要一环来抓，让居民们生活得越来越幸福。（原载于《中国物业管理》杂志2023年第6期）
作者单位：四川泾华物业服务有限公司