江西九江维修资金实行“三办两同权”服务机制，通过"上门办，网上办，就近办，以及房产过户和房产灭失同权办”兑现群众不跑路承诺。图为工作人员上门到交房现场办理维修资金缴存业务。
文 / 扶松涛
随着新建商品住宅不断增多，住宅专项维修资金归集量也在快速增长。面对庞大体量的住宅专项维修资金，如何防控资金管理风险，创新服务举措，提升资金使用效率，是社会普遍关注的热点问题。为此，九江市通过建立维修资金使用项目企业名录库，不断提升维修资金使用效能，取得初步成效。
建立初衷
在维修资金使用管理工作中，资金代管部门面临的一些风险管理问题无法回避，主要包括以下三个方面：
一是存在权力寻租和利益输送的廉政风险。维修资金使用项目分为建筑类、智能安防类，以及水泵、消防、电梯等特种设备类，维修项目投入资金从数千元到数百万元不等，多数为十万元的项目，因其具有“项目小、体量大、分类多”的特点，故无法参照政府采购或采取中大型工程项目招标模式组织实施，通常由物业服务企业和业主委员会指定施工企业，由此?生的业主、物业服务企业、施工建设单位套取和骗取维修资金的风险加大，也有公职人员利用职务之便，为施工单位推荐施工项目，导致形成腐败问题。
二是变相套取维修资金现象需高度关注。维修资金使用项目多由物业服务企业组织申报，多数由其指定的施工企业对维修项目进行定量定价并出具《维修方案》，在确定施工量的过程中，虽有业主代表参与，但由于缺乏建筑、特种设备等领域专业知识，在执行监督过程中易产生“事推人走”的盲从现象。实际工作中，存在一些物业服务企业在维修过程中以文明施工、卫生管理要求为名目，变相向施工单位收取5%至10%不等的项目管理费，施工单位为确保自身利润，则通过放大维修项目工程量或缩减施工工艺，甚至伙同物业服务企业虚报工程量等多种形式，来弥补支付物业服务企业所谓“管理费”的利润差。
三是高风险作业项目的安全管理工作不容忽视。据不完全统计，维修资金使用申报项目中年均外墙渗水维修类占比约为54.11%，消防、电梯等特种设备类占比约为35.97%。外墙高空作业维修和特种设备维修均为高风险作业项目，施工单位的安全防范措施不当将形成极大安全风险，监管过程中，若对施工企业是否具备生产作业资质，施工作业人员是否具备高空作业和特种设备操作资质，高风险项目作业人员是否购买施工作业保险等把关不严，一旦发生安全生产事故，业主作为房屋产权人将成为直接受害者或将为安全事故买单。
如何防范上述风险问题？2018年12月，九江市制定印发《九江市中心城区住宅专项维修资金维修项目企业名录库实施细则》。早期名录库用于应急维修使用，因名录库具备“程序更便捷、质量有保证、行业易监管”的特点，对提升维修资金使用效率有积极意义。因此，我们便尝试将名录库设定为“一个减少人为干预，系统自主运行”的功能性服务平台，经过对该平台功能的持续升级，最终形成一套比较成熟的运行机制。
工作举措
一是从行业管理向行业服务转型。为确保名录库运行的公正性和公平性，我们首先要规避普通名录库可能存在的行业垄断特性和影响社会公开竞争的可能。九江市明确维修项目承接实行“随机抽和自主选”两种模式，向业主提供施工企业和造价咨询机构“随机抽选”服务，在抽选过程参照“评定分离”方式确定施工单位，即先抽选三家入围企业，再随机编码确定第一、二、三名顺位，排名第一的为承接企业，排名第二、第三的为候补承接企业；同时，明确采取社区、物业服务企业、业主委员会（业主代表）共同决策“自主选择”施工企业。这确保资金代管部门实现了从行业管理向行业服务的转型。
二是“三随机”模式确保名录库运行公正性。名录库实行“三随机”运行模式，即维修资金项目采取随机抽取，以及施工建设单位和造价咨询机构随机抽选入库，有效避免维修资金名录库被人为因素干扰入库，从而滋生腐败问题。企业、机构随机抽选入库或随机抽选中项目，系统将自动发送短信告知企业和机构，并自动在九江市物业维修资金服务平台进行公示。同时，为确保随机抽选的公正性和严肃性，九江市住宅专项维修资金信息服务平台“三随机”抽选程序原代码由江西开元司法鉴定中心进行司法鉴定，并出具《司法鉴定意见书》对原代码进行封存，防止随机抽选程序代码被篡改。
三是加大企业管理力度实行“宽进严出”机制。建立名录库能有效规范市场，但也意味着资金代管部门要花费更多的精力去管理好库内企业，从名录库抽选的施工建设单位代表着政府公信力，应该具有更高的诚信度和质量保证。对此，加大企业行为规范管理，加大维修资金使用项目安全质量管理成为整个项目安全运行的重中之重。九江市通过建立“三个百分之百”工作机制（即对项目安全施工资质的100%审查；对重点安全施工项目的100%检查；对安全质量问题的100%整改处置），要求施工作业人员上岗前实行实名登记制，核查作业人员资质证件、身体状态，对造价咨询机构拿出的工程量清单和综合单价进行前期核验，确保维修项目造价合理，不偏离市场价格。九江市还通过对企业承接维修项目中存在的“挑肥拣瘦、弄虚作假、资质不符，以及履行安全责任管理不力”等行为进行约谈和清库处罚，并在社会媒体进行曝光等做法确保名录库规范运行。截至目前，名录库首期入库的30家企业，已经有13家被清退和劝退，比例达43%。
运行模式
九江市根据名录库的实际运行管理情况，在《九江市中心城区住宅专项维修资金维修项目企业名录库实施细则》的基础上，再次制定《九江市中心城区住宅专项维修资金使用项目名录库企业评价规则》，用于补充和完善名录库企业的增补和评价内容，使其“系统功能更加完备，准入评价更加公平合理，策应监管能力更加有效”，建立“备选登记、随机准入、评价评分、星级评定、退出管理”的良性循环工作机制。
一是“备选登记”。为体现公平和公正性，市场上所有符合资质条件的施工企业均可进行登记，在备选登记过程中采取不见面审核，由施工企业在维修资金服务平台自主注册并上传相关资质证书；
二是“随机抽选”。九江市维修资金名录库分为：房屋建筑、智能化、供水、消防四个类别，每个类别分别设定10个企业为准入基数（造价咨询机构设定基数同为10个），当名录库企业个数低于基数时，系统将自动触发增补机制，即按照系统设计功能在备选库内随机抽选企业进入正式库，施工企业随机中选进入名录库后，系统将自动发送信息告知施工企业，并在维修资金信息服务平台自主发布入库公示公告，进入正式库的企业将具备参与项目的随机抽选资格。同时，以年度为节点，当年度维修资金使用项目个数比上年度增长超过20%的，系统将自动调整入库基数。
三是“评价评分”。评价内容为“响应效率、服务态度、施工质量、文明施工”四个方面，其中“响应效率”由系统根据企业响应时效进行评价，“服务态度、施工质量、文明施工”由项目申请方、项目监督方和直接受益业主组织的评价人进行评价，为确保公正性，资金代管部门全过程不参与企业的评价评分。
四是“星级评定”。每年末启动名录库企业星级评定，经综合当年维修项目评分，采取加权平均方式计算得出年度综合评价得分。首次进入名录库的企业和机构初始默认等级为三星。以年度综合评定分值对应企业、机构所获星级，具体为：90分以上为四星，80—89分为三星、70—79分为二星、60至69分为一星；60分以下为不合格。不合格企业、机构将由系统自动清退出库，连续两年评为四星级的企业和机构，可升为五星级。当同类别的五星级企业和机构达到3家以上的，且施工企业在维修资金使用项目金额达20万元以上50万元以下的，申报主体可定项在五星范围内抽选企业和机构。
五是“退出管理”。九江市对名录库企业的15项行为实行“一票否决”，否决指标涵盖“资质水平、企业行为、企业征信、作业能力、评定结果、安全质量、管理服务”等方面。对清退企业、机构采取发送短信告知、接受反馈质疑、发布清退公告流程执行，并明确被清退企业、机构三年内不得再次入库。（原载于《中国物业管理》杂志2023年第8期）
作者系中国物业管理协会物业维修资金研究专业委员会委员单位——九江市住房保障管护中心主任