重庆永川区物业纠纷调委会、区高新区法庭联合调解奥兰半岛物业纠纷。
文/佟亮（重庆市永川区住房和城乡建设委员会）
重庆市永川区坚持问题导向，在区委的坚强领导下，区委组织部会同区住房和城乡建设委员会(以下简称住建委)、区人民法院、区司法局、区信访办等单位，启动党建统领小区物业服务矛盾纠纷化解工作，把党支部建在小区，推动在职党员回小区报到开展志愿服务，发挥基层党组织发现问题、解决问题的“前哨”“探头”作用，让小区居民找得到人、办得了事；建立小区“1+1+1+N”圆桌会议制度，由小区党组织召集业主委员会、物业服务企业和业主代表参与，及时协商化解物业服务矛盾纠纷。
对小区无法解决的事项，层层上报至社区、镇街、区主管部门，通过人民调解、行业调解、司法调解、行政调解有机结合，最大限度地促使矛盾以诉前调解形式解决，把各种不稳定因素化解在家门口，化解在萌芽状态。
截至目前，永川区中心城区251个物业小区实现建立党组织全覆盖，并逐步向镇域中心场镇拓展，7800余名党员回小区报到，发挥先锋模范作用，一批困扰老百姓多年的急难愁盼问题有效解决，惠及人口55万余人，涉物业管理矛盾纠纷问题批次、人次同比下降25.5%、36.1%。
诉前温情调解，让物业服务矛盾纠纷化解在基层
“同志，我家卫生间下水道从2018年开始就多次反灌堵塞，找物业服务企业反映未处理。现在我就是到你们区住建委物业管理科反映一下情况并录个像，为下一步打官司做准备!”“老师，你莫着急!有什么事情，我们坐下来慢慢谈，实在不行再走司法程序!”
这是2023年2月22日，永川区宇界·维诗卡小区的一位业主朱女士走进区住建委物业管理科办公室反映情况的场景。
原来，家住宇界·维诗卡小区的业主朱女士，家中卫生间的下水道多次反灌堵塞，正常生活受到严重影响。她曾向该小区物业服务企业反映，要求彻底解决这一问题，但一直未果。在咨询律师后，朱女士准备向永川区住建委物业管理科报备后走司法程序解决问题。
在得知这一情况后，永川区住建委立即牵头组织区法院、中山路街道办事处、物业纠纷人民调解委员会(以下简称物调委)、小区物业服务企业负责人以及业主朱女士在永川区社会治理中心调解室(101室)召开调解会。
经多部门协调，明确由小区物业服务企业牵头按程序申请物业专项维修资金进行管道改造，彻底解决下水道反灌问题，由区住建委物业管理科、中山路街道负责督促。经过近半个月的整改，朱女士家下水管道反灌堵塞问题得到了彻底解决，至今未出现反灌现象。
11月10日，永川区住建委物业管理科负责人与物调委工作人员到朱女士家回访时，她感激地说，“感谢区住建委物业管理科、物调委的调解，彻底解决了我家的烦心事!”一场即将对簿公堂的物业服务纠纷终于画上圆满句号。
实际上，在永川区，类似这样在诉前成功调解的物业服务纠纷案例还有很多。从2021年9月以来，永川区每一件向区法院提交的物业服务纠纷案件都会通过人民法院服务公众平台委派到区物调委。
除此之外，永川区住建委还积极主动与区法院对接，对每一件物业服务纠纷案件都开展诉前调解(一般经双方当事人同意后可通过电话沟通、现场调解、视频调解等方式进行)。
截至目前，区物调委接受区法院委派的案件达3528件，诉前调解率达100%。通过人民调解、行业调解、司法调解等诉前调解措施，永川区涉物业服务矛盾纠纷问题人次同比下降36.1%，物业服务合同纠纷民事一审案件收结量同比下降29.3%，真正实现了把小区物业服务矛盾纠纷化解在基层。
部门“同频共振”，协调解决社区治理难题
永川区中山路街道阳光尚城小区，共有12栋高层住宅。
2019年，因消防管网漏水严重导致高层消防管道无水而被列入高层建筑消防用水问题整治重点小区。此后，因业委会内部意见不统一，小区消防设施改造问题迟迟没有解决。
2021年底，业委会与业主矛盾升级，业委会选择解体，导致消防设施改造再次搁置。
2022年，在永川区委组织部的推动下，小区党组织成立，由区职教中心在职党员担任党组织书记，经多方了解，问题关键在于消防设施改造合同价格过高遭小区业主抵制。
为此，2022年8月，永川区委组织部、区住建委牵头，组织区消防支队、中山路街道、物调委、阳光尚城小区物业服务企业与施工方重新谈判，使消防设施改造费用从之前的90多万元下降至30万元。11月16日，经过两个多月的施工，小区消防设施改造顺利通过验收。如今，阳光尚城小区高层建筑消防用水问题终于彻底解决。
据不完全统计，永川区通过党建统领小区物业服务矛盾纠纷化解，逐步形成了全社会积极参与共建共治共享的浓厚氛围。
在区级层面，党建统领小区物业服务矛盾纠纷化解“朋友圈”从最开始的区委组织部、区住建委拓展到包括区人民法院、区司法局、区信访办、区民政局、区物业管理协会在内的18个单位;
在街道层面，推动区属机关企事业单位、驻区单位、“两新”组织等与街道共驻共建;
在社区层面，聘请驻社区单位党员为社区兼职委员，普遍撬动居委会、物业服务企业、业委会、公益组织、志愿服务队、在职党员等多元力量深度参与小区治理，实现了治理资源从“分散型”向“规模型”转变。
目前，通过党建统领、多方联动，永川区成功协调解决了一个又一个的小区乱搭乱建、化粪池堵塞、生命通道占用等问题，确保了邻里纠纷不出楼栋、小事不出小区、大事不出社区。
重庆永川区住建委、区高新区法庭、区市场监管局等调解开发商与物业公司地下车库管理纠纷。
探索星级管理，让物业服务企业化解纠纷更主动
物业服务企业不作为导致小区失管一直是引发物业服务领域矛盾纠纷的重要原因。2023年5月，永川区住建委会同区公安局、城市管理局、消防救援支队、街道、社区等，通过综合各专项工作评价，对永川89家物业服务企业开展了星级考评、打分。有了这个抓手，永川区涉物业服务矛盾纠纷问题得到更快解决，收获了居民的点赞和肯定。
永川区住建委物业管理科负责人说，有了永川物业服务企业星级管理和信用考评办法这个抓手，这种情况大为改善，也为法院处理小区物业服务矛盾纠纷提供了一定“依据”和“参考”。
据了解，永川物业服务企业星级管理和信用考评办法规定，群众投诉、信访等经查实属物业服务企业责任的每件减1分，重复信访加倍扣分。企业分值被扣减到70分(满分为100分)以下后，将被评定为黄牌企业。
黄牌企业在三个月内必须完成整改，逾期未整改或整改不合格的，区住建委将依法对企业或者企业负责人、项目负责人予以通报批评或处罚，并根据情况予以重点监管、审查，限制其参加物业管理项目投招标活动。
短短几个月时间，这一办法的效果就充分体现出来了。在永川区中山路街道、胜利路街道、南大街街道，许多物业服务企业不仅采取有力措施提升服务质量，及时解决业主反映的问题，而且开展各种延伸便民服务，满足业主合理诉求，密切与业主的关系。譬如，一些企业开办的老年食堂和四点半课堂就方便了业主，也赢得了业主的点赞。
永川区通过启动党建统领小区物业服务矛盾纠纷化解工作，实施物业管理品质提升行动，完成了对辖区内87个物业服务企业、223个物业小区的专项整治，切实把物业管理真正融入基层治理，持续为民生“加码”，为幸福“提速”，有效提升了居民的获得感、幸福感和安全感。（原载于《中国物业管理》杂志2023年第11期）