文 / 宋安成（中国物业管理协会法律政策专业委员会副秘书长、上海市锦天城律师事务所高级合伙人）
业主大会表决小区公共事务时，作为有产权登记的地下车库业主是否具备依法行使投票权的资格，并按照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条，人数与面积“双参与”“双同意”的规定参与业主大会表决？对于这个问题，目前法律法规并无明确规定，导致在实践中也出现不同的司法裁决结果。本文通过对比分析实务中同案不同判的情况，深入探讨其中存在的疑难问题，以期为司法实践提供一些参考和启示。
案情简述
2022年3月15日，上海市某小区业委会发布公告，公布召开业主大会并以书面方式征集全体业主关于选聘物业服务企业的意见。小区业主人数共1,152人，专有部分建筑物总面积124,799.30平方米，表决票回收905张，占业主人数78.56%；专有部分建筑物面积93,449.08平方米，占专有部分建筑物面积74.88%。78.56％和74.88%均超过民法典规定的三分之二业主参与，故业主大会会议召开程序合规。其中，邀请招标并提升物业费的方案也获得参与表决业主总人数65.08％（占专有部分面积65.99％）的选择，故方案二“邀请招标并提升物业费标准”表决通过。
方案二通过后，部分业主在修改物业费标准中发现存在业委会成员与物业服务企业联合的嫌疑，导致其作出了错误的意思表示，故向法院提起诉讼请求撤销业主大会作出的决议。而作为提起撤销权纠纷的一个核心理由，部分业主提出表决程序未将地下车库的专有部分计算在内，认为小区业委会的投票权数公告和表决结果公告未将地下车位的产权面积计算在内，统计数据有误，故请求法院予以撤销。
针对地下车位投票权的计算问题，小区业委会辩称理由主要如下：首先，本次投票表决事项为选聘物业，不涉及车位问题，无需将车位面积计入表决部分；其次，在以往业主大会召开过程中，参与表决的专有面积亦不包含产权车位面积，小区已形成了不将产权车位面积计入表决面积的惯例；再者，即使将产权车位面积计入专有面积，那么，由原计算的专有面积93,449.08平方米，变更为专有面积103,694.32平方米（含车位专有部分），投票选择第二项的专有面积共计为61,666.02平方米，占比为59.47%，依然超过专有部分的二分之一，且超过参与表决业主人数的二分之一，符合人数与面积“双参与”“双同意”的规定，对于投票最终结果未产生任何实质性影响。
针对小区业委会前述答辩意见，原告业主方提出不认可“小区表决程序不将地下车位部分计入”的惯例，理由是在2021年生效的民法典，已经对于业主专有部分投票的规定作出修改，且相关规范文件的不断出台让“惯例”已经不具有合法性。且在2023年4月7日，小区业委会也根据房管局的要求发布公告，对于投票权问题已经作出了修正，承诺在今后的投票中将车位专有部分计入投票统计，也证明针对投票权问题历次表决中没有形成“惯例”。此外，投票程序不能采用“即使”这样的逻辑推演，以假设的结果评判程序不具有正当性，正是由于本次表决中专有部分建筑物总面积统计数字的错误，致使所有选项的表决结果不具有真实性，故当属无效。错漏车位面积已构成对业主表决权的侵害，故请求法院依法撤销表决结果公告。
法院观点
法院认为，关于地下车位是否具有投票权的问题，首先需要判断地下车位是否构成民法典物权编中所称的“专有部分”。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为《中华人民共和国民法典》第二编第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
本案中的地下车位，具有构造、利用上的独立性，且登记在不动产产权证书中，应予认定为“专有部分”，按此应将车位面积计入投票范围。本案中业主委员会作出的决议内容虽然并未侵害业主的合法权益，但作出该决议的表决程序未将车位的建筑面积计入专有部分面积，导致整个表决结果的数据统计有误，有违法律及司法解释之规定，有损业主的程序性权益，故依照法律规定当予撤销。
律师分析与启示
通过对案件进行分析，笔者认为，此类案件中需要注意的主要有三方面。
第一，地下车位是否拥有投票权应属业主自治范畴
前述案件中，法院明确将地下车位作为专有部分纳入业主大会表决事项的表决权数计算范围，此举具有正面积极的影响。目前，上海地区的多数司法判决倾向于不支持将地下车位的面积计入表决权数中，其不支持的理由主要为：根据相关规定，业主大会应当在业主大会议事规则中约定是否将车位面积计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。由此可见，车位面积并非必须计入，小区业主大会议事规则中对投票权数并无规定，未将车位面积统计在内并无不当。然而笔者认为，法院不宜直接以议事规则中无规定就直接将车位业主投票权排除在外，理由如下：
首先，议事规则中未约定不意味着当然排除车位业主投票权。以涉及地下车库车位管理问题的表决为例，倘若剥夺了车位所有权人表决权，却允许无车位的业主进行表决决策，这种让不具有直接利益的业主决定相关表决事宜的做法，既不符合逻辑亦不符合立法目的。
其次，地下车位是否拥有投票权应属于业主自治事项。从立法沿革上来看，《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）第二十五条规定：“业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。”可见，地下车位投票权问题是一个业主自治事项。
在2021年5月18日上海市房屋管理局出台的《关于进一步贯彻实施〈上海市住宅物业管理规定〉的若干意见》（沪房规范〔2021〕6号）中已对停车位表决权问题作出规定：“《业主大会议事规则》在不与法律法规相抵触的前提下，可以就业主投票权计算时专有部分面积、业主人数的确定等相关事项进行约定。”可以看出，尽管没有明确规定在小区业主大会议事规则中缺乏约定时应当如何处理车位表决权问题，但也已经明确该事项为小区自治事项。
另外，根据北京市住房和城乡建设委员会2022年11月4日发布的《北京市住宅小区业主大会和业主委员会指导规则（征求意见稿）》第十九条规定：“业主的表决权按照面积和人数计算。业主的面积表决权数按照下列方法认定：……地下车位是否具有表决权，由业主大会议事规则决定，但议事规则须经业主大会会议表决通过。按照规划建设的人防工程面积不计算投票权。”该征求意见稿也反映出将地下车位表决权问题交予业主决定的趋势。
因此，即便在议事规则中没有对地下车位投票权进行规定，但只要相关表决事项涉及车位所有权人权益，则应当将车位面积纳入专有部分面积，允许车位所有权人进行投票。而不可一概而论，认为只要议事规则中未明确地下车位业主拥有投票权，就将其投票权排除。
第二，地下车位能否作为“专有部分”计入表决权数
首先，从权利登记角度来看，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所表述的专有部分：……（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。由此可见，作为专有部分，并不要求在实际上已经完成登记，而只要求在客观上具有“能够登记”的实质条件。不过值得一提的是，并非所有地区都支持将车位登记在产权证书上的做法。目前，上海地区的地下车位可以登记在不动产产权证书上，作为专有部分计入业主共同决定事项的表决权数中并无法律上的障碍。北京市的相关规定也印证了“能够登记成为特定业主所有权的客体”不等于必须已经完成登记的观点。根据《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》（京建发〔2010〕739号）第二十一条的规定：“业主的面积表决权数按照下列方法认定：……按照规划建设的已经办理了不动产登记的车库、车位，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行不动产登记但是具有销售（预售）许可证的车库、车位，按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按买卖合同记载的面积计算。按照规划建设的人防工程面积不计算投票权。”可见，即便地下车位尚未完成登记，其仍可以计入专有部分，并且还可根据实测面积、合同面积等确定车位的具体面积。
其次，从车位构造及利用方面来看，笔者认为，针对未被登记产权的地下车位，若具备明确的封闭划线区域和编号，从而能够确定该车位的面积及权属，那么即使没有登记在不动产权利证书上，也应视作业主“专有部分”。而对于非封闭式划线，例如小区内仅由两边划线、存在开口的敞开式车位，则需进一步厘清车位的实际使用面积和权属关系。另外，若小区采用多层停车位设置，依靠机械式传动传输高层停放车辆，由于其缺乏构造和利用上的独立性，即使被业主固定、排他性地使用，也不能认定为业主专有部分。至于更为特殊的人防车位，其性质则需根据各省关于人民防空法的具体执行来确定。在上海地区，地下人防车位和普通产权车位在产权登记、价格、交易、利用上并无区别，仅是在产权登记时需额外加上业主愿意在战争等情况下提供车位给政府征用的承诺。从当前情况来看，将其计入专有部分不存在实质障碍。但在其他省市，若对于人防车位有产权、使用上的限制，则不能简单地认为其属于“专有部分”。
第三，地下车库表决权的行使与实际操作问题
业主所拥有的地下车位具有投票权虽然存在法律依据，然而，鉴于实践中大部分小区并未单独就地下车位表决权是否计入表决权数作出约定，无疑给法院的审理工作带来一定难度。笔者认为，即使小区未作相关约定，也可将地下车位中能够认定为专有部分的面积计入表决权数中。原因在于，尽管地下停车库与小区的地上建筑存在物理建造上的隔离，但车位管理事务却是小区物业管理中的重要组成部分。例如车辆的进出管理、地下车库中的充电设施问题、车辆安全与停放秩序等，均与全体业主的生活息息相关。若不赋予购买停车位的业主投票权，不仅影响业主参与小区自治的积极性，也有损其作为车位所有权人的经济利益。当然，对于购买大量停车位、意图囤积居奇，非用于正常停车需求的业主，也可在小区议事规则中对其投票权作出限制。
从小区表决的具体操作流程来看，当涉及计算车库的表决面积时，现实中操作难度并不大。但从表决事项的性质上来看，大多数重要事项如更换物业、地库消防等，是需要业主全体参与表决的，此时车库业主产权面积自然也应当纳入表决范围。而对于某些特定事项如车库地坪刷漆，则只需要地下车库业主表决即可。
目前，全国大多数城市处理地下车位的表决权问题时，通常以约定为主，有约从约，但也有少部分城市明确排除了地下车位的表决权。对此，笔者认为，一方面应当从立法层面明确界定地下车库业主及其所代表的面积是否有对小区公共事务的表决投票权，特别是应当明确在小区议事规则未明确的情况下车库的表决权问题。另一方面，就小区自身而言，也应当积极制定有关地下停车位表决权的议事规则，避免因表决程序和表决票数计算有误而影响业主大会决议的效力。
（原载于《中国物业管理》杂志2024年第11期）