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编者按：《物业管理条例》第三十三条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。2004年3月，由建设部人事教育司、住宅与房地产业司、建设部执业资格注册中心、中国物业管理协会以及地方同志组成的中国代表团，赴美国及香港地区就两地的物业管理职业资格制度进行了为期两周的考察活动。现将《美国及香港物业管理职业资格制度考察报告》刊登如下，以飨读者。
. 美国及香港物业管理职业资格制度考察报告
美国和香港是物业管理市场比较发达的国家和地区，物业管理的服务水平很高，这主要得益于他们建立了比较完善的物业管理职业资格制度。为了落实《物业管理条例》中关于尽快建立我国的物业管理专业人员职业资格制度的规定，吸收国际上建立物业管理职业资格制度方面成熟的经验，2004年3月，由建设部人事教育司、住宅与房地产业司、建设部执业资格注册中心、中国物业管理协会以及地方同志组成的中国代表团，赴美国及香港地区就两地的物业管理职业资格制度进行了为期两周的考察活动。考察代表团访问了美国物业管理协会总会，美国物业管理协会加利福尼亚橙县分会，以及香港房屋经理学会等机构，与美国及香港的物业管理业内人士就相关问题进行了全方位的交流。
一、美国物业管理职业资格制度概况
美国物业管理协会IREM（Institute of Real Estate Management）成立于1933年，总部设在芝加哥，在全美有八十多个分会，是国家地产协会（National Association of Realtors）的附属组织。美国物业管理协会主要致力于物业管理从业人员的专业教育培训和职业资格认定工作，目前该组织的伙伴团体及国际会员遍布全球，并着手进行相关国际标准的制定工作。
美国物业管理协会对从事物业管理的专业人员颁发两种资格证书：居住物业管理经理（ARM）和注册物业管理经理（CPM）。从业人员取得上述证书，必须在专业培训，工作经验和职业道德三方面符合严格的认证标准。
（一）关于ARM
ARM（Accredited Residential Manager）即居住物业管理经理，ARM证书由IREM授予管理居住物业的专业人员。ARM候选人主要负责管理出租公寓，出租活动住宅，共管住宅，独栋家庭住宅及单身公寓等等。
IREM规定授予ARM必须符合以下条件：
1．候选人必须接受IREM的职业培训，修满5个学分的课程，主要推荐课程包括以下科目：房地产维护和运营、市场与租赁、多产权物业的营销战略、会计学知识、场所管理等等；
2．通过ARM资格考试。该项考试旨在测验候选人作为住宅物业管理经理的专业能力，考试的主要内容为维护运营，人力资源管理、职业道德、营销与促销等。考题一般采取多项选择题形式；
3．候选人必须承诺遵守并维护“ARM职业道德准则”；
4．具备住宅管理的经验。IREM要求ARM候选人具备最低住宅管理经历的要求，对于该项要求，IREM对候选人管理物业类型及最低组合要求、最低工作月份等都作了十分详细的规范。
同时，IREM规定，作为ARM申请者，申请人应交纳75美元的申请费，候选人可以在五年时间内保留申请资格，在此期间只要达到IREM规定的授予条件，即可被批准获得ARM资格。
（二）关于CPM
CPM（Certified Property Manager）是物业管理行业的最高资格，是IREM专为管理各类大型物业投资组合（住宅、商业、办公及工业物业）的专业人员设置的职衔，获得CPM资格意味着具备高水平的管理技能和经验、扎实的教育背景和卓越的工作业绩，CPM资格证书是全社会考察和评判物业管理从业人员专业能力的重要标志。
IREM规定授予CPM资格必须经过候选和正式注册两个阶段，要成为一个CPM候选人，从业人员必须符合以下条件：
1．提交CPM候选人申请并交纳一定的申请费；
2．高中毕业证书并达到法定年龄；
3．至少12个月的房地产管理经验；
4．同意进修物业管理经理职业道德规程；
5．取得当地IREM分会的同意。
CPM候选人经批准后，可在十年期间内达到注册条件并取得CPM证书。
在注册阶段，CPM候选人必须符合以下六个方面的条件：
1．进修一个全面的IREM培训课程，取得30个学分。
CPM候选人可以根据自身的需要来确定自己的培训课程，但每个候选人要取得至少30分的IREM课程，课程涉及领域较广,其中以下课程为必修课程：职业道德规范、市场与租赁、人力资源开发战略、房地产维护运营、财务预算与金融、房地产估价与测评，房地产投资决策，物业管理计划等。同时，为方便候选人，IREM采取课堂教学、在家自学和网上教育等多种授课方式。
2．CPM证书考试合格
候选人应通过IREM组织的证书考试，该考试主要目标在于检验候选人的资产管理知识与能力，考试的内容主要在于管理经验和专业知识两方面，包括:物业维护运营、人力资源管理、营销与出租、金融操作、资产管理、合法性与风险管理等等。考题一般为多项选择题。
3．准备一份资产管理计划书或者成功通过管理计划的能力评估。
候选人可根据IREM的详细指南自选一个实际的物业项目撰写计划书，同时IREM还可以采取课堂评估方式测试候选人的物业管理策划能力，目标是使IREM全面了解候选人运用课程学到的知识从事专业工作的能力。
4．参加IREM道德课程并通过考试，承诺遵守并维护“CPM职业道德准则”。
5．具备五年以上的物业管理或资产管理经验。
IREM测试候选人的经历主要通过管理物业类型、职责和时间等三方面的指标，并根据候选人的物业经理或资产经理的身份规定不同测试标准。
6．取得100个选修学分。
CPM候选人可以通过多种方式积累选修学分：（1）大学本科学历；（2）大学特定课程；（3）其他专业房地产协会的课程；（4）其他资产管理的资格；（5）超过五年以上的资产管理经验。
除进行ARM和CPM资格认定以外，IREM还针对物业管理公司授予合格管理机构（AMO）称号，申请AMO的候选公司应从事房地产管理行业满三年，并且应当拥有一名CPM，而且该CPM在申请程序之前已在管理职位上超过180天，除此之外，IREM还在培训课程、职业道德、保险、资信等方面要求候选公司达到规定的标准。
二、香港物业管理职业资格制度概况
由于历史的原因，香港地区的物业管理职业资格制度受英国影响较深。一九六六年，英国特许屋宇经理学会香港分会（现更名为亚太分会）根据香港社团法例的成立。一九八八年，香港房屋经理学会按照香港公司法例以有限公司注册，并于一九九七年按照香港房屋经理学会法例正式成立为注册法团。此外，香港目前还有地产行政学会，物业管理公司协会等物业管理的专业团体。这四个团体还以松散联合的形式组成香港“不动产服务联盟”。本报告以香港房屋经理学会为例介绍香港的物业管理职业资格制度。
香港房屋经理学会会员人数现已超过2600人，其中注册房屋经理800多人，其会员管理的房屋占香港所有房屋的70%。学会的一项主要职能是为物业管理专业人士举办课程培训和专业考试，学会与香港大学专业进修学院联合举办“房屋管理文凭”的在职训练课程，该课程包括房屋事务、建筑、法律、房屋财政、物价评估、管理学、房屋经济、社会政策等科目，学员必须参加不少于700小时的讲授课程并在考试中取得合格成绩。另外，学员必须完成一项学术报告，接受两年系统的实习训练。满足以上条件的学员，可申请为房屋经理学会会员。
香港房屋经理学会设有七种会籍：（1）名誉资深会员；（2）资深会员；（3）会员；（4）附属会员；（5）联系会员；（6）注册学生会员；（7）退休会员。所有会员在入会时必须经过学会的理事会审核批准，以审查申请人在教育、职务、职责和个人品格上是否符合既定标准。
为了提升物业管理的专业水平，香港房屋经理学会于一九九八年向政府建议设立注册及监管机制，一九九九年香港房屋经理注册条例正式发布，并于二000年四月成立“房屋经理注册管理局”。“房屋经理注册管理局”专职处理香港注册专业房屋经理事务并监管专业房屋经理的执业纪律。
香港房屋经理注册局成员共有十六名，其主席由香港特别行政长官直接委任，其他成员由香港房屋经理学会委任，成员全为物业管理业内的专业人士，任期两年，其主要职能包括以下几方面：（1）建立注册专业房屋经理名册；（2） 评定和检讨注册标准；（3）审查和核定注册房屋经理的申请；（4）处理有关注册房屋经理行为的投诉；（5）就注册事宜向政府及学会提供意见。
凡房屋经理学会的资深会员和会员、均有资格登记成为“注册专业房屋经理”。通常，取得注册房屋经理资格应具备以下两项条件：（1）在香港取得不少于一年的专业经验；（2）香港房屋经理学会会员。如申请者为非香港房屋经理学会会员，则应具备以下两项条件之一：（1）其他房屋管理团体的成员，而且该团体成员资格标准不低于学会会员资格标准；（2）已通过或取得不低于学会会员资格标准的考试、训练或经验。
三、美国和香港的经验总结
尽管美国和香港在制度的具体操作模式上存在着诸多差异，但两地在物业管理职业资格制度上还是有一些共同特点，这保证了两地的物业管理都保持了很高的水平，值得我们关注和借鉴：
（一）严格的职业资格管理，确保了物业管理从业人员的基本素质。
以美国为例，IREM成立七十多年来，一直严格把握ARM和CPM的认证条件，以此控制ARM和CPM证书的发放数量，尤其是作为物业管理高级管理人员资格的CPM，认定条件十分严格。在美国高度发达的物业管理体制之下，全美也仅有9000多名专业人士获得CPM证书，他们管理着全美上万亿美元的不动产物业，这使得获得CPM资格本身成为了物业管理从业人员的一种极大荣誉，职业资格制度对确保美国物业管理的水平和质量起着至关重要的作用。
（二）物业管理职业资格认定（或注册）虽采用自愿原则，但是否取得职业资格已经
成为社会评判物业管理从业人员和其所在机构是否具备管理能力的重要依据。
美国的IREM是典型的行业性社团组织，它所授予的CPM证书是对专业能力的行业认可，不具有国家认可的性质；同时，从业人员申请CPM资格没有强制性，并非所有从业人员必须取得CPM证书方能执业。香港虽然依法例设置房屋经理注册局并由特区行政长官任命注册局主席，但考察中我们注意到，香港房屋经理注册局与香港房屋经理学会，英国特许屋宇经理学会亚太分会等机构合署办公，注册局的日常事务是由房屋经理学会代行的。另外，香港法律规定房屋经理注册是自愿性质的，政府并无特别要求从业人员必须注册房屋经理。但是，无论美国还是香港，是否取得相关物业管理职业资格，都是社会评判物业管理从业人员和其所在机构是否具备管理能力的重要参考标准，这一点都是共同的。
（三）培训、考试及资格认定（或注册）一体化的管理模式。
在美国，无论是ARM还是CPM资格，其相关的培训课程、证书考试和资格授予均由IREM总会或分会负责。在香港，无论是房屋经理学会，还是英国特许屋宇经理学会亚太分会，均是负责进修课程（许多课程与高等院校合作）和专业考试的机构，同样负责注册的房屋经理注册局的成员也全部由上述机构的专业人士充任。
（四）专业技能和职业操守是取得职业资格的必备条件。
美国IREM详尽复杂的ARM和CPM资格认定条件，无不建立在教育、经验与道德这三大素质基础之上，其中遵守并保证“职业道德准则”是必备条件，从业人员一旦违反IREM的职业道德条款，即被取消CPM的资格。香港的房屋经理注册条件同样关注课程进修，从业经历和专业操守，《香港注册专业房屋经理专业操守守则》在专业操守，个人操守，对同僚的操守，对雇主及客户的操守以及对社会的操守等五方面作出详尽规定，并规定对违反者进行严格的纪律处分。
四、美国和香港经验对我们的启示
在我国，《物业管理条例》明确规定，国家实行物业管理从业人员职业资格制度。尽快建立有中国的物业管理职业资格制度，是《物业管理条例》出台后我们要抓紧进行的一项重要工作。通过这次考察美国、香港的经验和做法，我们可以得出以下有益的启示：
（一）建立职业资格制度是现阶段物业管理工作的当务之急。
新通过的《宪法》修正案明确规定了“公民合法所有的财产不受侵犯”的宪法原则，物业管理权是财产权的有机组成部分，物业管理是公民维护和实现财产权的重要手段。《物业管理条例》明确建立物业管理职业资格制度，更是让这项制度成为了衡量我们是否依法行政的一项重要任务。实行物业管理职业资格制度不仅有利于提高物业服务水平，最大限度地保护宪法赋予公民的财产权利，而且符合WTO商业规则，有利于我国物业管理行业尽快与国际接轨。
（二）建立职业资格制度是解决现阶段物业管理现实问题的有效手段。
物业管理是市场化的产物，处于传统计划模式向现代市场模式转型期的我国的物业管理，存在着专业化、规范化程度低，公信力缺失，相关矛盾尖锐等诸多问题，不少物业管理企业体制、机制有缺陷，管理不规范、服务不到位、乱收费，群众对这些问题的投诉上升，反映比较强烈。许多消费者、部分“两会”代表和专家学者及相关部门呼吁政府加快物业管理法制建设，加大行政监督力度，严格实行市场准入制度。解决这些问题不能完全依靠市场，还需科学的行业监管，美国和香港的经验告诉我们：建立职业资格制度，帮助业主选择具备专业能力和职业道德的物业管理企业和管理人员，是一种行之有效的捷径。
（三）职业资格应授予综合素质优秀的管理人员参考美国和香港的做法，我国也应当从经验、学历、培训和道德四方面评判专业人员的综合素质，这就要求我们的培训工作进一步规范化、专业化，强调知识教育和技能教育的结合，倡导知行合一。同时，针对我们以往岗位培训中的薄弱点，应加大职业道德教育的份量，并将职业操守作为资格认定和注册中一项必不可少的内容。
（四）实事求是地设置职业资格的分级体系、培训课程和考试科目。
根据我国的实际情况，参照美国的ARM和CPM资格，我国的物业管理职业资格可分为注册物业管理经理人和物业管理助理经理人两类，两类资格体系形成互为补充并各自独立的系统。注册物业管理经理人实行执业资格管理，物业管理助理经理人实行从业资格管理。经过申请和资格认定，物业管理从业人员可以取得物业管理助理经理人资格，经过一定进修课程的培训，并通过严格的资格考试后，晋升为注册物业管理经理人。在这个思路之下，建议建设部和人事部要尽快出台《注册物业管理经理人管理办法》和《注册物业管理经理人考试办法》。同时，加强物业管理专业人员的培训，在培训课程和考试科目的设置上，应在体现我国特色（如集中于几本概括性较强的教材）的基础上，顺应物业管理与资产管理相结合的国际趋势，增加有关资产管理的培训课程和考试内容，以逐步改变我国物业管理行业专业化程度和人员素质比较低的现状。