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是越位还是错位
――谈物业管理企业对业主安装太阳能热水器的管理
谢家瑾
近段时间，北京、上海、西安由于业主安装太阳能热水器带来的争议不断见诸报端。尤其是北京某物业管理公司阻挠某业主安装太阳能热水器、因业主不服管理而把业主告上法庭的报导，在报刊、网络上引起广泛争议。部分意见认为，安装太阳能热水器可以节约能源，属业主个人行为，物业管理企业无权干涉。某报以“太阳能多好，可物业偏不让用”为题作出评论，认为物业管理企业阻挠安装已成为太阳能利用的最大瓶颈。很多评论还把物业管理企业对太阳能热水器安装的限制提到扼杀可再生能源利用，对抗节能型社会建设的高度。
看了这些报导，心理很不是滋味。总的感觉是在已经建成使用的住宅上能否安装太阳能热水器，其管理的职能不应该由物业管理企业承担。在这个问题的处理上，物业管理企业不是越位就是错位，才走到了矛盾的风口浪尖。
应该承认,在建成使用的住宅上安装太阳能热水器确实存在一些问题。首先，在楼顶安装太阳能热水器时须使用特殊螺丝在楼顶层面上打孔，容易破坏防水层而导致屋面渗漏，而且输水管从卫生间排风孔走，安装不好易造成排风孔堵塞。放置过多的热水器，增加楼体和楼顶承重，如果在住宅设计时未考虑安装太阳能热水器的荷载，将埋下安全隐患。安装不当，还可能破坏楼顶的避雷系统；其次，在住户阳台上安装太阳能热水器，既会影响建筑物立面，也会影响下一层住户的采光。因此，安装太阳能热水器，涉及到三个问题：一是房屋设备完好和使用安全，二是建筑物立面改变，三是相邻住户关系。对住户安装太阳能热水器应该实施管理，关键是该由谁管。
讨论这个问题，首先要进一步明确物业管理的定位。物业管理企业提供的管理与政府有关行政部门的管理有本质的区别。物业管理企业提供的管理，是在业主授权之下为提供公共产品服务所采取的准强制性措施；而政府行政部门的管理，是基于全体公民的授权，依照行政法规，为实现社会公共利益所采取的强制性措施，两者的权利来源、主体、强制力、普遍性等，都有明显的不同。《物业管理条例》第四十六条规定“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或依法处理”。房屋规划管理、安全管理、异产毗连房屋管理等都属于行政管理范畴，其管理职能在政府主管部门，不在物业管理企业。因此，物业管理企业发现这类问题，应当在制止的同时，向相关行政主管部门反映，不宜直接行使行政权利。
其次，业主和物业管理企业通过签订物业服务合同，形成了物业管理企业提供服务、业主支付服务费用的等价交换关系，是一种典型的民事行为。因此，对于部分业主涉及到安全，影响相邻业主权益和物业正常使用行为的约束，应当在《业主公约》里予以明确（《业主临时公约（示范文本）》第十八条）。未约定的，物业管理企业应把个别业主的相应行为提交业主委员会，由业主委员会组织全体业主讨论，采取少数服从多数原则，对相应行为提出处理意见。在一定条件下，如果个别业主的行为侵害了公共利益，物业管理企业可依照全体业主的授权，行使约束个别业主不当行为的管理权。但是当个别业主违反《业主公约》或不服从业主委员会意见的，可依照《业主临时公约（示范文本）》第三十二条，由相关业主提出诉讼，而不宜由物业管理企业将业主告上法庭。