物业管理工作座谈会暨《物业承接查验办法》修改论证会在成都召开
4月29日，住房和城乡建设部房地产市场监管司在成都召开了物业管理工作座谈会暨《物业承接查验办法》修改论证会。住房和城乡建设部房地产市场监管司司长沈建忠、副司长王玉平，中国物业管理协会会长谢家瑾，四川省建设厅机关党委书记田利娅，成都市房管局局长何立祥、副局长宋学明等相关领导出席了会议。会议由住房和城乡建设部房地产市场监管司物业管理处处长陈伟主持，来自全国12个省、自治区和23个城市物业管理主管部门以及物业服务企业的80余名代表参加了会议。
上午，各地代表介绍了当地物业管理工作的基本情况，并对当前的一些热点、难点问题进行了深入分析，对工作实践中的有效做法和成功经验进行了广泛交流。王玉平副司长介绍了起草《物业承接查验办法》的历史背景和现实目标，沈建忠司长、谢家瑾会长作了重要讲话。
（以下为选摘的地方发言、领导讲话）
北京市住房和城乡建设委员会物业管理处处长于良认为，长期以来困扰物业管理工作的深层次问题是如何构建业主与物业服务企业之间的和谐互信关系，而影响和谐互信关系的主要因素有两方面，一方面是前期开发的遗留问题，另一方面是后期管理问题。前期矛盾主要来源于权属、质量、责任三个方面，北京市以制定《北京市物业管理办法》为契机，首次明确了前期物业管理责任由建设单位承担，这个制度设计把建设单位和业主的权利义务交接点延长到业主大会成立的环节，既可以解决前期物业管理权利义务不对等的问题，也可以使物业共用部位、共用设施设备有业主大会这个真正为全体业主负责的主体来进行承接查验。后期管理的重点是如何实现质价相符和规范两方主体。质的方面，北京市已有三级的服务规范体系，并已在着手完善五级的服务规范体系。价的方面，已明确由北京市的行业协会定期发布物业服务的成本。规范物业服务主体方面，要推动资质管理向信用管理转变，监管重心向项目转移，加强对项目负责人的管理和培训。规范业主活动方面，要修订《北京市业主大会和业主委员会指导规则》，重点解决业主大会成立启动难的问题，并加强对业委会的培训和监督。
上海市住房保障和房屋管理局物业管理处副处长黄文欣介绍了通过多种手段加强业主大会管理的经验，一是抓规范，比如明确了业主委员会成员的固定条件，规范了维修资金使用的操作程序，细化了物业管理招投标选聘的程序等；二是抓指导，比如用三年时间完成了对业委会、街道办、居委会的两轮培训，引导中介机构、咨询机构为业委会服务；三是抓服务，比如通过政府采购的方式为业委会来进行服务。
天津市国土资源和房屋管理局物业管理处副处长杜建刚介绍了物业项目监管方面的经验，天津目前执行六个环节的监管，第一个环节是招投标，成立了专门机构负责五万平方米以上新建小区的公开招标工作；第二个环节是前期物业服务合同备案，在办理预售许可证前在行政部门备案，同时审查物业管理方案；第三个环节是销售签认，明确物业管理合同；第四个环节是物业管理用房，规划的阶段要落实到图纸上，同时要到房管部门进行测绘，只登记，不发证；第五个环节是项目监管，实行市、区县、企业三级巡查，每个月企业要向区县报告巡查情况，市一级进行抽查；第六个环节是退出环节，设立了预警报告制（三个月），开通了网上监管，避免进的时候争，退的时候乱。
成都市房产管理局物业管理处处长蔡任重介绍了近几年来物业管理工作中的探索和创新。一是加强物业管理的规范化建设，制定了39个规范性操作表格，并建立业主大会网上表决系统；二是维修资金管理方面，正在研究制订房屋维修项目标准；三是物业管理保障机制方面，建立了每月一次的物业管理纠纷排查机制和投诉受理机制，健全了人民调解、行政调解、行业调解的三类物业管理纠纷调解机制；四是提高监管能力方面，将一些监管权限下放给区县，并完善形成舆论监管，执法监管，信用监管，社会监督员监管四个方面的监管体系。
山东省住房和城乡建设厅房产处副处长刘春藏认为，理顺物业服务企业与专业经营单位的关系是物业管理工作的难点之一，其中的重要原因是开发建设单位在开发、交易过程中未明确配套设施的产权。去年山东进行了配套费改革，由开发建设单位先行投资建设，建设完成后移交给专业经营单位。目前，供水、供电方面已经完成了改革，基本理清了与物业服务企业之间的关系。另外，在开发建设管理上，山东保留了综合验收制度，并建立了质量保证金制度。
安徽省住房和城乡建设厅房产处副处长张宇杰认为，物业管理行业的发展还需要有几个调整，一是管理体制的调整，目前的行政管理和社会管理水平还有待提高；二是物业服务质量的监督需要加强；三是配套设施设备的建设需要出台相应的标准；四是维修资金管理还需要配套的财务管理制度和会计核算制度；五是行业人才建设问题应当得到重视。
谢家瑾会长对当前全国的物业管理形势作了深入透彻的分析和展望。谢会长指出，物业管理行业对社会经济发展正发挥着越来越重要的作用，谢会长强调，要把行业的发展和政府目标结合起来，只有行业能够为社会稳定、经济发展、促进就业做出贡献，行业的地位才能提高。下一步，物业管理行业的发展还要围绕政府目标继续推进，充分发挥物业管理对经济社会发展的稳定作用，推动物业管理扩面提质，逐步转变行业经济发展方式，改善行业生存状况。
沈建忠司长对各地物业管理工作取得的成效予以了肯定，并对今后一段时期全国的物业管理行政监管工作提出了要求。沈司长指出，政府主管部门应在充分认识物业管理行业发展现状的基础上，反映广大业主和物业服务企业的合理诉求，强化对物业管理市场主体的监管和服务职能，并从维护社会公平和促进行业发展的角度开展物业管理工作，一是继续完善物业管理相关立法工作，为行业管理提供政策支持；二是努力营造公平竞争的物业管理市场环境，促进行业整体水平不断提高；三是进一步监督指导业主大会和业主委员会的行为，促进物业管理和社区管理相结合；四是完善物业管理纠纷调处机制，维护社区和谐稳定；五是进一步规范住宅专项维修资金管理工作，保障房屋的及时维修和住用安全；六是探索建立物业管理保障机制，促进物业管理行业的良性发展。
下午，各地代表对《办法》进行了论证、讨论，大家一致认为该《办法》亮点多、创新多，责任界定明确，相关规定具体，可操作性强，对于改善物业管理环境具有积极的意义，同时，也就《办法》的具体内容提出了意见和建议。
（以下为选摘的地方代表、企业代表发言）
上海市住房保障和房屋管理局物业管理处副处长黄文欣表示，《办法》创设了很多行之有效的制度，包括权利和义务的转移、维修责任分担等，具有很强的可操作性。建议进一步明确《办法》的适用范围，是否限于新建物业？是否限于住宅物业？
天津市国土资源和房屋管理局物业管理处副处长杜建刚认为，明确责任是《办法》的核心，但《办法》规定的承接查验前提条件涉及到众多的行政监管责任，要作为共性的条件很难达到，建议删除。
山东省住房和城乡建设厅房产处副处长刘春藏认为，目前推行的分户验收和竣工验收制度，查验的内容基本是楼体本身，楼外的共用部位、共用设施设备并没有查验，《办法》的制度设计，使查验范围得以完善，对于有效解决前期遗留的质量纠纷等问题具有重要的意义。
杭州市房产管理局物业服务中心副主任宋建慧认为，《办法》要处理好两个方面的关系，一是在进一步规范建设单位的同时，不要过多增加物业服务企业的责任和行政主管部门的责任，二是在监督指导过程中，要处理好行政监管和民事合同约定的关系。
云南企业代表认为，承接查验工作对物业管理具有重要的作用，《办法》一定要明确物业服务企业擅自接管的责任，这样有利于后期管理工作的开展。
福建企业代表认为，《办法》具有很强的现实意义，未经承接查验接管项目不仅加大了物业服务企业的风险，也容易在接管后出现纠纷，形成恶性循环，最终损害的是业主的利益。
承接查验制度是《物业管理条例》确立的七大基本制度之一。由于物业承接查验相关主体之间的关系较为复杂，承接查验的责任不够清晰、程序不够规范，在实际工作中时常引发纠纷。制定《物业承接查验办法》的目的，正是为了解决当前物业管理承接过程中的问题和矛盾，特别是有效杜绝前期物业管理阶段的开发遗留问题，为物业管理工作的开展创造有利的条件。《物业承接查验办法》经过修改完善后即将出台，物业承接查验工作将有规可循，也将进一步促进物业管理行业的健康有序发展。