开源节流 降本增效
——谈国华物业的自救之道
随着国家社保缴费基数及最低工资标准的不断上调以及通货膨胀率的居高不下，物业服务企业的用工成本和各种物料成本不断上涨。面对此种情况，山东国华物业管理有限公司（以下简称“国华物业”）没有等靠要，而是结合自身实际，自力更生，不断寻求自救之道。通过几年的努力，公司利用自身有利条件，抓住市场机会，开源节流，降本增效，逐步探索出了一条较有特色的发展之路，实现了转型升级，同时也确保了公司的正常运行和快速发展。
实行区域化管理，提高资源利用率
国华物业是二级物业服务企业，项目覆盖山东省内的多个地市。公司结合自身工作实际，在泰安、济南、潍坊、青岛等区域开展了区域化管理，成效显著。泰安分公司现已有国华经典、国华时代、消防局支队等四个项目，总建筑面积25万余平方米，通过施行区域化管理模式，一套领导班子管理四个项目，节约了人员编制，同时也有效提高了人员劳动效率，降低了公司用工成本。
国华物业现负责17个风电项目工业厂区的后勤服务保障工作。公司结合风电项目分布范围，实行了以点带面的区域化管理模式，分别成立了荣成、东营滨州、潍青以及烟台等四个风电后勤服务项目，施行一套班子管理、重点倾向一线员工的服务理念，改变了直线管理模式，实行了扁平化管理，提高了管理水平，减少了管理人员，控制了管理服务成本。公司也对财务部门进行了区域集中化管理，对公司财务人员实行了集中化办公，梳理了财务工作流程，实现了财务集约化管理，加强了财务成本控制，提高了人员劳动效率。
与此同时，国华物业还努力实现公司专业技术人才、设施设备等资源的全体统一调配，成立了物资采购配送中心，对济南、泰安、青岛区域的项目公司实行物料统一集中采购、定点配送，充分发挥计划总调度的优势，降低了物业管理所需各种物资的采购数量，提高了物资使用效率，实现了集群效应，仅2011年公司通过这一举措就节约资金20余万元。
此外，公司还成立了弱电维修中心，除做好日常弱电正常运行工作以外，还负责各项目公司的弱电设施故障的维修工作，大大提高了物业弱电设施设备的自主维修水平，降低了设施设备的维修支出。弱电维修中心成立以来，公司自主维修弱电设施设备110余项，节约资金50余万元。同时弱电维修中心还承担了弱电维修人员的培养、输送任务，培养了公司专业技术第二梯队，实现了公司专业技术资源的合理化配置。
国华物业区域化管理模式的实行，降低了人员编制数量，提高了管理效率，降低了企业的管理服务成本，加强了公司专业技术人才的集中管理，有效地提高了公司的资源利用效率和管理水平。
精细化管控，实现节能降耗
为了应对服务成本的不断上涨，国华物业要求每一个员工从自身做起，在节能降耗、修旧利废、技术革新、资源配置、节约回收等方面下功夫，深入挖掘节能降耗的突破口，降低企业的运营成本。
精细化运行，实现节能降耗。
近年来，能耗费用不断上涨，成为物业服务企业成本支出中增长较快的项目之一。为了降低运营成本，国华物业在节能降耗工作中也做了很多工作，公司所管的济南国电大厦项目就是通过精细化管理实现了较大幅度的节能。
中央空调是济南国电大厦运行过程中能耗最大的一个系统，合理控制中央空调系统各配套设施设备运行时间是大厦节能降耗的关键。国华物业根据天气特点，分别制定了夏季、冬季两套方案，切实满足节能要求。在室外气温最高温度不高于32℃时，开启变频制冷机，冷却塔、冷冻水循环泵开启一台，每小时可节约用电300KWH，当室外气温最高温度高于32℃时，分时段开启不同数量的变频制冷机、冷却塔及冷冻水循环泵，这样既满足制冷需求，又可完成节电目标，按照此种运行情况，仅济南国电大厦项目，一个制冷季可节约用电近25万KWH。冬季，根据大厦情况合理控制系统流量，将原设计供暖系统循环泵由设计的两用一备，力争改成一用两备，由24小时运行，改为12小时不间断运行，每个采暖季可节约用电近6万KWH。
自主发明搞创新，提高效率降成本。
国华物业充分利用公司维修骨干的技术优势，开动脑筋，集思广益，开展多种小改革、小发明活动。济南东方美郡项目维修工齐洪德师傅精心钻研，针对小区路灯照明问题，利用光敏元件制作出三套光控照明电路来调节小区公共区域路灯，改变了原始传统的人力控制的方式。既节约了人力、物力，又提高了开关时间的准确性，降低了能耗和日常维护成本。济南国华经典项目通过更换电子元件，更换电池、自制灯罩，更换电机、加热管，更换延时阀配件等办法修复了大量的电子整流器、卫生间排风扇、延时阀等。青岛国华大厦项目通过对8部客梯轿厢顶板及照明系统进行改造，解决了电梯按键不清的问题，也为公司节省了7万多元的更换电梯按键费用。
合理调配资源，降低企业成本。
国华物业运用科学合理的资源配置模式，优化资源分配和利用的方式，将有限的资源发挥出最大的利用价值。在做好变配电系统维护保养的同时，公司随时调整系统电容补偿，使变配电系统更趋合理化。公司还在内部积极开展节水工程，对厨房、洗衣房、员工宿舍等用水大户重点检查，消除长流水现象，降低企业的水电费支出。为了能够及时发现供暖系统的失压跑水现象，尽可能地减少由跑水造成的业主及公司的损失，公司还改造了系统中的压力表，采用电接式压力表介入报警，在系统泄压时报警提示。这不仅降低了值班人员的工作强度，而且也提高了报警的可靠性。同时，公司还对大厅照明系统增装时钟控制器，并根据季节及时调整开关时间，节省了大量的人力物力，减少了企业的人力成本支出。
延伸服务内容，提高效益
国华物业在做好常规物业服务的基础上，不断转变思路，创新服务理念，深入践行多元化发展理念，积极拓宽物业服务范围，努力实现企业增效。
增进与开发企业的关系，把握时机，增加创收渠道。
国华物业利用济南国华东方美郡项目的地理位置（公司的办公地址与开发公司相邻，均在此项目）和与开发公司之间建立起的良好关系，积极宣传企业优势，在日常工作中留意收集公司创收信息。如公司了解到济南21地块工地四周需做钢结构围档后，就积极与开发公司进行沟通，适时推销自己，承担了21地块工地2500余平方围档的制作及安装工程，仅此一项目就为公司增加经营外利润15万元。
针对开发公司业务较多、项目房产证办理进程滞后的情况，国华物业主动承担了所服务项目房产证手续的办理。针对项目开发公司留置资产，国华物业主动接受委托，负责留置资产的销售、租赁业务办理，截止2011年底，共代开发公司销售留置房屋1525.13m2，车库32个，仓库10间，实现销售收入1362万元，公司共实现委托销售代理服务费用70余万元。
通过增进与开发公司之间的关系，国华物业拓宽了公司的经营范围，目前，国华物业在开发公司的委托下，又顺利接管了荣成、东营河口、利津、沾化、广饶、诸城、胶南等风电场项目的后勤综合服务，主要提供司机保障、会议服务、餐厅管理、别墅客房服务等，进一步拓宽了物业服务范围，增加了企业的经济收入。
深入开展“个性化”服务，满足业主多样化需求。
随着业主需求的日益增多，国华物业在开展特色“四项服务”的基础上，针对业主的“个性化”需求，不断拓宽服务范围。长期以来，公司坚持为业主提供“个性化”服务，如代订报纸、杂志，代收代发快递、邮包，代订牛奶、桶装饮用水，代叫出租车，代订火车票、飞机票，代订鲜花，代发传真、打印文件等。此外，国华物业还充分挖掘保洁专业潜力，成立了家政服务小组，为业主提供家政服务。2011年，仅济南东方美郡项目，家政服务业务就为公司创收7万余元。
面对当前房价居高不下、租房需求日益增多的形势，国华物业利用济南、泰安、青岛等地服务项目的优势，加强对工作人员房屋中介知识的培训，积极开展房屋中介业务，增加收入5万余元。针对高档办公楼业主的特点，国华物业积极开动脑筋，深入挖掘业主的各种需求，抓住时机适时推出领导办公室保洁、绿植、卫生间耗材配备、鱼缸维护、高端会议服务和礼仪服务等特约收费项目。仅2011年，国华物业特约服务收入累计就达到500余万元。特约服务的开展，既锻炼了公司的员工队伍，同时又在不增加人员的情况下，提高了公司物业费之外的经营收入，可以说取得了双赢的效果。
世界上唯一不变的真理就是一切都在变。物业管理行业经过三十年的发展，原始的、传统的服务经营模式（依靠物业费收入提供四项基本服务）已经无法维持公司的正常运营和发展。物业服务企业的经营模式必须随着行业的发展与时俱进，不断创新，否则就可能面临被淘汰的命运。国华物业充分利用自身资源和优势条件，开源节流，降本增效，通过延伸物业服务的产业链，创新服务内容，拓展业务范围，挖掘边际效益，逐步探索出了一个新的企业经营发展模式。这种模式可以为业主提供更为全面细致的服务，同时也为物业服务企业拓展出更为广阔的市场和发展空间。◇
作者系山东国华物业管理有限公司总经理