欢迎您, 今天是 -      用户名 密 码 联系我们 设为首页
重要通知  重要通知:
首页 - 发展研究中心 - 业界观点

业委会向左,物业向右社区管理如何合作共赢

发布: 2017-04-17     文章来源: 南方日报     查看: 1020次

3年前,“加强小区建设和管理”成为当年惠州市人大唯一立项议案交由市政府办理,其中对于小区自治提出了要求,推进小区业主委员会的成立。至去年底,全市223个住宅小区成立业委会,另有87个住宅小区成功成立筹备组。

3年后,在小区业委会覆盖率不断增长的背景下,社区矛盾却出现了多发周期。仅在过去的2017年一季度,水口翠湖雅苑、下角御景花园、江北江畔花园、博罗骏园春天等多个小区就因为业委会筹建,以及业委会解聘物管而产生纠纷。

无法回避的一个问题是,在当前社区业委会的筹建过程中,相对于业主自治的诉求,更多的社区仍是处在应对小区的矛盾事务而被动成立。在记者走访中,成立业委会解聘物业成为众多业主回答为何要筹建业委会的唯一答案。而值得关注的是,成立业委会解聘物业,这代表着既得利益的打破,矛盾将难以调和。

如何改变这一局面?惠州市房产局局长袁贵平直言,遵循相关行业法律法规是基础,无论是业委会的成立,还是延伸到社区管理过程中的物业选聘或解聘,各项流程都需依法依规。

作为物业管理行业的直接管理者,该局物业管理科科长李克立表示,将建立起规范的准入准出机制,类似于前期实施的前期物业招投标办法,老旧小区的管理也将引入市场竞争。服务好有竞争力的上,频繁被业主投诉的撤场。

A现象

多小区出现物业交接难

2014年,惠州市十一届人大四次会议将《关于加强小区建设和管理的议案》列为大会议案交由市政府办理。两年多以来,社区业委会覆盖、老旧小区电梯加装等基础设施建设各项工作扎实推进。其中,社区业委会筹建由于涉及到多方权益受到广泛关注。

人大议案对近年来社区业主委员会覆盖率的增长也提出明确要求:从2015年的近三成比例逐步增长至九成左右。而随着该项工作的深入,截至去年底,惠州全市已有223个住宅小区成立了业主委员会。另有87个住宅小区成立了业主大会筹备组,正在按法定程序推进成立业主大会并选举产生业主委员会的相关工作。

尽管业委会的筹建比例增长明显,但实现小区单位的自治局面还有很长一段路。市人大议案工作小组相关负责人严育军在采访中介绍,从当前业委会的筹建情况来看,被动成立的居多,为了应对小区的矛盾事务而成立。这实际上背离了成立业委会实现业主自治、保障业主权利的初衷。

一位活跃在基层管理工作领域的社会人士表示,一方面社区业委会的筹建完善社区的长效治理过程,但另一方面,在短期内,业主筹建业委会十有八九是基于对当前小区物业管理公司的不满意,希望成立业委会解聘物管。

很显然,利益被动摇的物业公司肯定不会轻易退出。能不能顺利交接成为焦点。该社会人士直言,一旦旧物管不撤场,业委会新选聘的物管进不来,就很容易出现社区纠纷。

事实上,该局面在当前的惠州社区运转过程中已开始逐步出现。

3月中下旬,在惠城下角的鹏达御景湾小区,业委会选聘新物业公司后,长期无法进场交接,业委会聘请保安公司封存了老物业公司办公室和车辆进出口,导致社区停水停电等,社区业主正常生活受到严重影响。

2月份,博罗县罗浮山区域的骏园春天社区业主在与物管长期的拉锯战之后,选聘新物业管理公司进场。然而直至3月中旬,新物业公司黄姓经理在受访时仍表示工作难以开展,原物管的所有资料拿不到,工作基本处于瘫痪状态。

在惠城水口区域的翠湖雅苑社区,业委会与物业管理公司的对峙同样响着社区的正常运转。

B破局

解聘新聘需合法合规

实际上,这仅仅只是目前社区矛盾走向公开化的几个小区,记者在走访过程中了解到,江畔花园、中信水岸城等多家小区正在进入业委会筹建程序,小区业主同样表达了对现有物业管理的不满。

另外,在佳兆业中心、方直城市时代等多个社区QQ交流群,记者也发现,多数业主提出希望现有物业管理能够得到改进,也在积极倡导成立业委会与物管制衡。

当前,随着人大议案进入验收年。小区业主委员会的筹建工作也将得到加快。然而,类似御景花园等小区出现的业委会与物业公司之间的矛盾,以及新旧物业交接过程中所产生的纠纷,如果解决不好,后续矛盾将不断激化。

如何逐步理顺和缓和这些矛盾?市房产局党组书记、局长袁贵平在面对记者的询问时直言:需要依法依规。

他说,无论是社区业主委员会的筹备和成立,还是业委会成立之后召开业主大会续聘或解聘物业管理公司,在相关的法律法规中都有明确的先后顺序和权责分工,主管部门和社区业主都必须按照既定的法定程序依法依规来实施。

具体到当前鹏达御景花园、翠湖雅苑等小区出现的纠纷如何解决。说到底还是是否合法合规的问题。作为物业管理部门负责人,市房产局物业管理科科长李克立介绍,只要社区业委会在成立过程中,以及责权行驶过程中都遵循相关法规,物业公司是没有理由不撤离的。他介绍,在行业监管环节,对于拒不撤场的物业公司,按照《广东省物业管理条例》可处以最高15万的罚款,情节严重的将吊销违规公司的从业资质。

刚刚在月初顺利完成小区新旧物业更迭的大亚湾星河半岛社区业委会主任于安荣也介绍,尽管经历了一年多的拉锯,在小区在选聘新物管的过程中,原物业公司彩生活也不愿撤场,但一切都是按照合规的流程,不得不走。在行业监管环节已经有明确的准入准出原则,业主合法合规就错不了。她说。

观察眼

健全市场机制

完善社区自治

刚刚过去的3月份,惠州市密集出现了御景花园、翠湖雅苑等多个小区的物业纠纷事件。事实上,由于物业管理不善、服务不佳,物业费上涨等争议,社区矛盾从来就不是新鲜事。

在笔者的采访过程中,一份惠州市政法委主导的御景花园业主和物业的协调会议要义引起笔者重视,其中内容显示,社区业主成立业委会,举行业主大会选聘新物业公司,但在新旧物业交接过程中原物管拒撤离,新物管无法进场。进而导致矛盾的激化。

具体到为何拒绝离场,旧物管指该小区业委会成立、以及解聘流程不合法。

不同于以往的物业费太高被投诉、小区垃圾没清理被投诉……随着社区业委会成立后,解聘旧物管所带来的是直接动了旧物管的饭碗。这就出现了多个社区出现争端的事件。

结合小区建设和管理人大议案的深入实施,社区业主委员会组成的比例不断增加。可预见的是,服务不好的物业公司被替换,有竞争力、能够受到业主认可和欢迎的新物业企业进驻管理,而被动摇了既定利益的原物管必然采取各种手段进行阻挠,进而出现纠纷。然而在笔者看来,这种纠纷的出现正代表着社区自治的进步。

笔者认为,在当前这种社区自治的推进阵痛期,作为政府主管部门在行业监管机制上需要逐步完善。对于形式社区自治责权的业委会,从筹备成立的各个环节,以及成立后行使选聘、解聘物业公司等权力时有法可依、有章可循。同时也建立起针对物业管理行业的准入准出准则,遵循市场竞争的原则,让服务好的企业进驻社区管理,对于不愿撤离的企业也有刚性的惩处措施予以清退。

具体到社区物业管理这一行业的发展,类似于两年前(2015年)惠州前期物业管理招标投标的实施,引入市场竞争机制打破社区管理中出现的父建子管,当前的业主委员会推动的社区自治则为市场引入了再选择的机会,有效建立起市场竞争机制。让物业企业在社区管理过程中保持敬畏感,只有不断提升自身的服务水平获取得社区业主的认可才能实现长效经营。同时也将有效加剧行业的优胜劣汰进程,逐步推动城市社区自治的完善。