6月5日,《新疆维吾尔自治区物业管理条例》(下简称《条例》)正式对外公布,并将于7月1日起施行。此前的5月27日,《条例》由自治区第十二届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过。从2000年颁布《新疆维吾尔自治区城市住宅区物业管理办法》,到后来废止,再到如今即将实施的《条例》,历经17年,新疆首个本地化的物业管理地方性法规终获自治区人大常委会审议通过。通过对比,记者发现《条例》亮点颇多。
街道办负责指导成立业主大会
今后,街道办事处或乡镇人民政府将肩负起指导、监督小区成立业主大会工作。
依据《条例》规定,但凡“符合召开业主大会条件的,县(市)房地产行政主管部门在接到建设单位、业主或者委托的物业管理人的报告后,就应当书面通知街道办事处或者乡镇人民政府。”
“街道办事处或者乡镇人民政府在同级党组织领导下,将负责组织、指导本辖区的业主成立业主大会,选举业主大会执行机构,并监督业主大会和业主大会执行机构依法履行职责,协调物业服务与社区管理、社区服务的关系。”并将调解处理物业管理服务纠纷,纳入了社会治安综合治理的考核内容。
动用维修资金需2/3业主同意
《条例》首次明确规定,凡涉及使用专项维修资金;改建、重建建筑;改变共有部分用途,利用共有部分盈利这几项内容,需经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。针对其他事项的决定,也需经专有部分占总建筑物面积过半数业主且占总人数过半的业主同意。
小区内车库、车位需先满足业主需求
小区停车位的分配和使用是业主普遍关心的问题。《条例》明确:“物业管理区域内按照规划建造的车库、车位,计入容积率且作为建筑物共有部分进行分摊的;未计入容积率,或者利用建筑物防空地下室、建筑物共用设备层建造、划定的;或占用小区道路、共用场地划定的车位均属于业主共有。”
这意味着,但凡是共用场地的车库、车位,今后将由业主共同享有。只有计入容积率且未作为建筑物共有部分进行分摊的,建设单位才可以向业主附赠、出售、出租。
《条例》规定,“物业管理区域内的车库、车位应当优先满足业主的需要。”只有当车库、车位满足业主需要后,才可以向物业管理区域以外的其他人出租,但不得出售。且除管理规约、业主大会另有规定的外,出租期限一次不超过12个月。
此外,《条例》规定,对于物业管理区域内规划的车库、车位尚有空余的,物业管理人是不得占用业主共有道路、场地设置车库、车位的。
不得限水限电限气催缴物业费
物业公司为了催缴物业费,对业主限水限电的事例并不鲜见,《条例》规定,物业管理人不得因业主欠缴物业服务费限制业主的水、电、气、热卡充值,影响业主正常生活。
《条例》也首次提出,“水、电、气、热供应单位应当向最终用户直接收取费用,不得强迫物业管理人代收代交。物业管理人代收水、电、气、热费用的,不得向业主加收手续费。”
同时,针对物业费,《条例》提出了政府指导价和市场调节价并行的概念——普通住宅类前期物业服务收费和保障性住房物业服务收费实行政府指导价,其他物业服务收费,实行市场调节价。
实行政府指导价的,价格主管部门应当会同房地产主管部门,根据物业类型、服务内容、服务等级等,制定相应的基准价和浮动幅度,并综合物价指数变动情况,适时予以调整,及时向社会公布。
实行市场调节价的,物业管理人应当就完成服务项目进行成本测算,并在物业服务合同中约定服务标准、服务质量、计费方式等。
对于物业管理人违反价格管理规定及物业服务合同约定,擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的、强制服务或者变相强制服务并收费、或者不按规定实行明码标价的,业主大会执行机构对超收部分有权制止或者纠正,业主有权拒交。
部分违规行为将承担法律责任
此次《条例》制定的内容涉及方方面面,可如何保证法规的有效执行?
“《条例》首次将物业管理中部分违规行为纳入法律范畴,也就是说,建设单位、物业管理人等,一旦违规就将承担法律责任。”乌市物业监督管理办公室法规监管科科长乐喜斌表示。
《条例》详细规定了违规者应负的法律责任,如建设单位未向房屋买受人明示物业管理区域、前期物业服务合同、临时管理规约的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令改正;逾期不改的,处1万元以上5万元以下罚款;建设单位、物业管理人、专业维修单位、专业经营单位不履行或者拖延履行保修、维修、养护责任的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,逾期不改的,处10万元以上20万元以下的罚款,造成业主损失的,依法承担赔偿责任等。
针对各类违法行为,除了进行罚款、赔偿损失外,主体责任人或责任单位还将承担民事乃至刑事责任。
意义
填补新疆此类立法空白
“《条例》的审议通过,填补了新疆物业管理的立法空白。”新疆师范大学新疆社会管理研究院常务副院长石路教授难掩欣喜。
“自治区物业管理条例作为地方性法规,是国家立法的延伸完善和细化补充。”石路表示,为了符合新疆特色与现实需求,在《条例》的制定过程中,自治区人民政府法制办和住建厅,召开了多次不同级别的专家论证会、听证会,并面向全社会征求意见。来自新疆大学法学院、新疆师范大学社会管理研究院和律师界、物业管理领域的专业人士,都对于这部地方性法规提出了很多宝贵的意见。
“地方性法规的制定,需要在满足本地居民需求的同时,不得与上位法抵触,同时还要考虑到现实中的可操作性,兼顾各方权益等。”石路说,特别是考虑到新疆多民族地区城市化发展中,小区物业管理面临的共性和个性等诸多问题。
“比如说,在业主大会未成立的情况下,该由谁代表和维护业主在物业管理活动中的合法权益?”石路举例说,国家层面的立法中,并没有给予明确的解释和规定,其他地方性法规已有的规定也不能照搬,需要推敲。
最终,结合自治区物业管理的具体情况,自治区物业管理条例在第三十四条中对此做出了明确的规定——未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的物业管理区,可以由街道办事处或者乡镇人民政府,在征求该物业管理区业主意见并取得过半数业主书面同意后,指导物业管理区所在地社区居民委员会临时代行本条例规定的业主委员会职责。
反响
物业服务更便于执行
面对新出台的《条例》,不少物业公司表示,《条例》让物业服务更细化,有法可依更便于执行。
“《条例》为物业服务提供了明确的依据,物业更便于执行。”新疆广汇物业管理有限公司相关负责人说,“比如明确车库、车位不能向物业管理区域以外的其他人出售,只能出租。”
新疆恒天地物业服务有限公司负责人表示,新的《条例》施行对物业有更好的指导作用。“比如《条例》对维修基金使用在屋面防水损坏造成渗漏;电梯故障停止使用;房屋局部有垮塌、脱落危险等6个方面作出细化,这对于物业服务工作有了明确指导”。