近年来，随着城市化的快速发展，新建小区越来越多，为改善城市面貌，推动新型城镇化，提高居民居住水平，作出了积极贡献。但与此同时，房产物业方面的矛盾纠纷呈现多发态势，一定程度上影响了社会的和谐稳定，现将盐城市物业管理工作情况和对策建议报告如下：
一、市区物业管理工作的基本情况
物业管理涉及千家万户，事关人民群众居住条件的改善，事关社会的和谐稳定，是实实在在的民生工程。目前盐城大市区这一块，物业公司已达到335个，承接了440个项目，受覆盖的服务对象已达 50万人，从事这项工作的执业人数已达4万人，这些数据已充分反映出物业管理行业已初具规模，社会对行业的需求十分迫切，老百姓对行业的关注度十分重视，展现出我们的行业发展前景也十分可观，物业已成为人们生活中不可忽缺的部分。
我市物业管理工作虽然取得了一些成绩，但是与先进地区相比，物业管理工作还存在不少的问题：
一是物业管理市场处于发育初级阶段，物业管理总体水平偏低。主要是物业管理企业数量不少，但规模比较小；物业从业人员年龄偏大，缺乏专业服务技能，物业服务工作不到位。
二是由于体制机制的问题，造成责权利不够明晰、矛盾纠纷较多。
三是物业费收取难、收缴标准较低且调价机制滞后。
四是物业管理缺乏评估、监测功能的第三方机构，没有形成物业服务市场的优胜劣汰机制。
二、物业管理工作存在的主要问题及其原因
1.物业费收缴难。目前，我们有近100个左右的小区收费率仅在30-70%之间，严重影响业主的整体利益和挫伤物业企业主动服务的积极性。业主拒缴物业费原因有以下四个方面：
一是开发商遗留问题严重，物业是集团内公司，没有话语权导致承接查验不严格，最终问题暴露在业主面前，导致业主不满意不缴费。
二是有的物业服务企业粗放式经营、不作为、甚至乱收费引发业主的不满。
三是部分业主缺乏坚持公共规则的意识和契约精神。
四是部分城市二手房屋交易缺少交易前须物业服务企业证明物业费已经缴纳的证明环节。致使物业费流失，物业企业蒙受经济损失。
2.物业取费标准低且调价机制缺失。以盐城市区为例，职工最低工资标准从2009年每月700元调整为2017年的1600元，相应的社保福利等同步调整，人员成本增长速度较快。根据国家统计局发布的数据，我国CPI（居民消费价格指数）由2009年的519（1978年为100）上涨到2015年的615.2，年均增幅约3.46%。运营成本的不断升高造成物业管理企业经营风险日益加剧。而行业目前仍执行 2003年9月25日盐城市人民政府颁布的《盐城市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（当年我市最低工资为每月700元）。由于成立业主大会并不普遍，有效运行的更低，实施调价阻力很大。大多数企业或项目不得不维持原有物业费标准。
3.小区是政府相关职能部门公共服务、监督责任的盲区，小区物业综合治理机制尚没有形成。
《江苏省城市住宅区物业管理办法》第五条明确要求：“各级规划、市政、绿化、环卫、公安、邮电、供电、供水、物价、工商等部门和单位，应当按照各自的职责分工，协同建设（房产）行政主管部门做好有关管理工作。”
同样是收费问题，城市管理中的垃圾费、水费、电费、液化气费、通信费等都有相关部门管理，有具体的管理法规参照执行。而物业管理也是城市管理的重要内容，虽有政府部门管定价标准，提供收费依据，但对欠缴、赖着不缴等行为没有管理依据，没有形成综合治理的机制。
三、盐城市物业管理特色工作
为进一步强化法治理念，积极研究搭建新的矛盾纠纷调处平台，盐城市物业管理行业协会积极配合盐城市住房保障和房产管理局与亭湖区人民法院联合成立了“房产物业巡回法庭”，开通重大矛盾纠纷调解诉讼“绿色通道”，在保障当事人合法权益、维护社会安定和谐等方面发挥了积极作用。
巡回法庭自2015年3月挂牌以来，运行有序，在物业矛盾纠纷化解方面发挥了积极的作用。截至2017年4月底，巡回法庭接受调解的案件共1228件,其中已成功调解326件，调解不成377件，待调解500多件，开庭审理50起；接受电话咨询790多起；接待群众来访上千人次。今年以来，接受调解的案件共531件,其中已成功调解99件，调解不成90件，待调解300多件。
物业服务企业与业主缺乏有效沟通，是造成物业矛盾激化的主要根源。巡回法庭在受理物业矛盾纠纷时主动做到调解优先，在调解工作中始终坚持公正原则。让不少矛盾和纠纷，不用到法院，就能很快得到解决，不仅降低诉讼成本，节省了司法资源，而且及时化解了因矛盾纠纷引发的群体性事件，有效维护了社会和谐稳定。对于不便到巡回法庭调解的当事人，巡回法庭主动安排工作人员，到业主所居住的小区上门开展调解工作，方便群众，真正为物业纠纷当事人提供了一个“便民、高效、低成本”的维权与司法救助渠道。
四、对创新市区物管工作的对策和建议
物业管理与居民生活休戚与共，事关人民群众生活的幸福感和经济发展、社会进步的获得感，需要探索适合市区实际的物业管理模式。提出以下建议：
1.物业管理企业前期介入要按精细化管理要求落实责任措施到位。
建议政府通过购买服务引入具有评估、监测功能的第三方机构，构建物业服务市场的优胜劣汰机制。
第三方机构主要提供对物业服务标准、物业公司资质等级、物业管理费分级收取的定额测算依据和评价标准、监测，对小区物业收支进行审计，并将结果公示等。同时建立物业服务市场信息发布机制，不断推进物业管理市场的良性运作，使业主、物业从客观公正的评估、监测中受益，促进行业自律，促进社会和谐。
2.将业主委员会纳入社区管理范畴。
要充分发挥社区党组织政治核心作用、监管作用、党员和国家公职人员业主的先锋模范作用。
3.建立健全齐抓共管、多措并举的长效管理机制。
建议在社区治理体系的现代化下功夫。建立以街道属地管理为主体、部门协同配合，社区、物业企业全程参与的综合管理机制，形成“网格覆盖、条块融合、职责明确、联动负责”的工作格局。
4.探索提高物业费收缴率的管理模式，促使小区物业管理进入良性循环。
要加强业主履约约束机制建设，探索与法院、银行等相关部门沟通，尽快建立个人征信系统的途径。