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彭颖 潘争艳:品质物业全覆盖夯实治理根基

发布: 2019-04-11     文章来源:     查看: 1195次


十九大报告提出要加强社区治理体系建设,推动社会治理重心向基层下移,深圳市宝安区坚决贯彻十九大精神,逐步构建起以社区党委为核心、以小区党组织为桥梁、以业主(租户)公约为纽带、权责利对等的新型物业管理模式,从党建统领、高品质全覆盖、优化“村改居”管理、规范商住小区管理、提升物业综合管理水平等方面打出一套物业服务高品质全覆盖的组合拳,探索出一条推动物业管理融入现代化社区治理体系建设的新途径。

 


戮力同心,全面推进物业管理全覆盖


为做好这项工作,宝安区主要领导高度重视,多次强调“全区所有住宅小区都要有物业管理,不能有遗漏,不能有死角”。同时,在宝安区层面成立物业服务品质提升工作领导小组,负责统筹协调纪委、组织、宣传、政法、住建、城管等28个职能部门或单位,并于20183月印发实施《宝安区物业管理高品质全覆盖工作实施方案》和《宝安区物业品质提升行动工作方案》,充分调动联合作战和社区共治的力量;各街道各部门积极主动作为,结合实际工作制定具体实施方案,迅速召开专题工作部署会,普查统计出全区共有61个小区未引入专业物业管理,分布于7个街道,建筑面积约208万平方米,为全面推进物业管理全覆盖作好前期准备工作。


在这项工作中,宝安区创新实施了“二三四五”工作法,实现物业管理全面覆盖。一是抓住两个“核心”,把握“有人住的地方就要有人管”及“高品质全覆盖”两个核心。二是坚持三个“原则”:首先,发挥基层力量原则,积极发挥社区股份公司的主体责任作用,由社区股份公司成立专业物业服务企业或聘请专业物业服务企业进行管理;其次,引入专业服务原则,规模较大、分布集中的小区,在引进物业管理过程中,着重引入专业物业服务企业进行,尤其是区属国资物业服务企业,应积极参与到物业服务品质提升行动中来。三是走好四步“路径”,按照“无物业→属地物业→专业化物业→红色物业”的路径,推进属地物业服务公司接管、市场化物业服务公司托管、国企“红色物业”兜底管等举措,做到“一小区一对策”,切实实现物业管理高品质全覆盖。四是达到“五个有”服务标准,即有专业管理、有治安巡逻、有清扫保洁、有安全保障、有业主(租户)公约,切实建设功能完善、环境整洁、管理有序、平安和谐的共享家园。

 


补短板,建样板,打造高品质物业服务


1.首施星级评价,首设行业“红黑榜”。


一是首次实施商品房住宅小区的物业管理量化考核与星级服务评价制,制订《宝安区商品房住宅小区物业管理星级服务评价工作方案》,对全区商品房住宅小区的物业管理进行星级评价,星级评价内容包括业主满意度调查、管理评价、综合评价和一票否决四个部分,采取量化打分的方式,对包括业主满意度调查(占30%)、管理评价(占40%)和综合评价(占30%)等三方面进行每季度一评价,每年度一星级服务评定,评定结果记入物业服务企业和项目负责人信用信息。预计年底前商业小区在星级服务评价中将全面达到三星以上的标准。二是首设全区物业管理行业“红黑榜”。通过综合业主满意度调查、管理评价、综合评价和一票否决四个部分分数,评定为五星级的项目将被列为宝安区物业管理行业“红榜”,在参加招投标时可以建议业主优先采纳;排在后20名的项目以及一票否决的项目将被通报,同时不予“黑榜”项目企业入围投标,以此倒逼物业服务公司摆正心态,不断提高服务意识和水平。目前,宝安区2018年四个季度商品房住宅小区管理评价的检查结果已公布,引起极大反响,排名落后的小区物业服务公司均表示要及时整改、再打翻身战;同时,对6家物业服务企业、1家业委会进行立案调查,进一步规范各企业履职行为。


2.优化管理办法,提升“村改居”小区服务水平。


一是出台《宝安区进一步推进“村改居”社区物业管理工作方案》,2017-2019年投入公共配套设施及“村改居”小区物业管理“以奖代补”经费共计5.13亿元。二是委托深圳市物业管理行业协会出台“村改居”物业收费指导价。发布“村改居住户管理规约”,约定住户的缴费义务,对住户物业管理责任落实不到位的,由出租屋管理办公室采取相应措施责令整改,对拒不履行责任的则不予出租,逐步建立质价相符、良性循环的“村改居”物业管理市场机制,培养住户的“花钱买服务”的消费意识。三是健全推进“村改居”社区物业管理考评机制。借鉴商住小区星级服务评价方法,将“村改居以奖代补”考评逐步转向“村改居”小区物业服务星级评定,并与“以奖代补”挂钩,将物业服务公司及项目经理履约、履职状况纳入信用信息体系,严重失职的物业服务公司及个人列入“黑名单”,以此增强“造血”能力,维持“村改居”物业管理的健康运作。2018年,宝安区福永街道凤凰社区被广东省住房和城乡建设厅评为2017年度“五星级宜居社区”,西乡街道乐群社区等9个小区被评为“四星级宜居社区”;2019年,宝安区新安街道海旺社区被广东省住房和城乡建设厅评为2018年度“五星级宜居社区”。


3.落实主体责任,确保安全生产不留死角。


一是出台《宝安区物业服务行业安全生产企业主体责任清单》,明确物业服务企业安全主体责任,有效防范和遏制安全事故发生,促进物业小区安全生产形势持续稳定。二是督促物业服务企业自查。要求物业服务企业依法履行安全生产主体责任,重点加强电气防火、零星装修管理备案、垃圾减量分类、消防安全、安全生产培训、有限空间、新能源充电桩安全和电动车等重点领域的管理。三是委托第三方机构对全区商品房住宅小区物业服务企业安全履职情况进行全覆盖检查,每月定期报告检查情况、整改情况及问题。2018年,第三方安全机构共检查了302个小区,重点要求各物业服务企业在消防安全、有限空间、小散工程的工作中要加强监管。四是不定期现场走访,公司派出检查工作小组,对全区物业小区进行了现场抽查,重点检查物业服务企业开展安全生产工作的纸质文件、维修记录、整改情况及档案材料,确保物业小区平安和谐稳定。

 


创新发挥现代化社区治理长效体系作用


1.探索党建统领,夯实基层治理基石。


2018年,宝安区委组织部和宝安区住建局联合出台《宝安区关于开展住宅物业小区党建试点的工作方案》,以试点探索开展党建进物业工作,实行党建工作与住宅小区治理同步部署、同步推进、同步检查、同步考核,推动小区党支部引领业主委员会、物业服务公司、社会组织等多方力量参与小区治理,切实提升物业管理品质。一是健全领导干部、党代表、人大代表、政协委员联系小区制度。驻社区机关、事业单位和国有企业分别联系一家以上住宅小区为友好单位,积极参与小区物业管理事务,开展公益事业和精神文明创建活动。二是健全业主大会、业主委员会运行管理制度。通过建章立制,明确社区党组织指导符合条件的业主委员会、物业服务公司、住宅小区党组织建设,预计全区全年将打造10个党建进物业示范样板小区。三是鼓励业委会、物业服务公司党组织负责人,通过法定程序兼任社区党组织委员,让小区党员做好模范和榜样,主动化解各种矛盾纠纷,促进小区和谐稳定。2018年,宝安区物业小区党组织从之前的寥寥几家,发展到110余家,成效明显。


2.建立“七大机制”,力促物业管理高效高质。


宝安区还通过实施“七大机制”,力促物业服务高效高质。这“七大机制”包括:一是建立健康良性的业主自治机制,建立业主委员会候选人推荐提名遴选机制;支持通过购买服务的方式引进社会专业组织,对业主大会、业委会的成立与运作进行辅导培训和评估指导,协助监管和财务审计,提高业主自治活动的专业性。二是建立物业管理诚信管理机制,推行“黑名单”制度,对列入“黑名单”的企业与个人,通过市场准入制度限制其进入宝安区物业管理市场。三是建立物业管理标杆促品牌提升机制,打造宝安区物业管理品牌小区,培育和发掘一批物业管理“新亮点”,及时总结推广物业管理先进经验,引导物业管理与配套服务向品牌、名牌方向发展。四是建立专业物业管理调解机制,成立宝安区物业管理矛盾纠纷调处中心,委托物业管理事务机构、行业自律组织等,对物业管理活动重大矛盾纠纷进行专业化调解。五是建立智慧物业管理机制,建立以智慧物业系统为核心的物业服务综合评价信息系统。六是建立区、街道、社区三级物业管理监督管理机制,发挥部门协作功能,及时妥善处置重大物业管理问题,及时沟通重要物业管理信息,确保宝安区物业管理品质得到提升。七是建立物业管理行业自律机制,成立物业管理行业组织,发挥行业组织自律作用。


3.率先出台行业信用管理细则,以信用评分规范市场行为。


物业监管过程中,物业管理主体的履职行为、安全生产、星级评定结果、行政执法结果等均记入物业管理行业信用信息。宝安区率先建立信用管理“黑名单”制度,对列入“黑名单”的各责任主体规定了惩戒措施。比如对纳入“黑名单”的物业服务企业,在依法进行公开招标的物业管理项目时,招标人可以要求评标委员会予以“一票否决”,在政府部门组织各类评先选优表彰、奖励等活动中,予以“一票否决”,被依法依规限制进入宝安区公共采购物业服务项目等。信用管理制度出台,让更多物业服务企业回归服务的本质,标志着宝安区以信用为核心的物业管理市场监管新体制初步确立。


4.探索党委牵头政府监管,打造公开透明集中招标物业服务模式。


通过出台《宝安区住宅物业管理招标投标工作办法》,明确要求物业管理招标投标的平台实行集中交易制度,必须进行公开招标投标,使招标投标在阳光下进行。其中,社区党委牵头组建定标委员会。定标委员会筹备组负责组建定标委员会,从全体业主中随机抽取业主代表组成,而业委会委员、候补委员均不得作为定标委员会成员。定标委员会评选出三名投标人后,通过抽签确定中标人。招标人应邀请社区工作站对定标过程见证监督。这些都体现了政府对于物业管理招标投标的监管力度,最大程度保证招标投标工作的公开透明、公平公正。


5.细化维修资金管理,突出解决应急维修。


宝安区还出台了《物业专项维修资金使用管理办法》,对物业专项维修资金的使用范围、使用情形、具体流程、使用办法等都有了更细化的规定,清晰地划分和界定了资金的使用禁区,从而避免了在资金使用中发生争议。办法还尝试性地进行了一定的探索,规定由社区工作站或社区股份公司参照相应法规与本办法制订相应规则,解决了村改居物业专业维修资金筹集使用难的问题。其中的一大亮点是解决了安全隐患发生时的专项资金使用问题,从紧急维修范围、紧急维修流程,到需要提供的材料、应急工程监管等,十分具体明确。


6.建立覆盖全区的智慧物业管理系统。


深圳的物业管理信息化正处在蓬勃发展之中,整体水平不高,我区率先研发智慧物业系统,利用互联网+技术,将星级评价、安全生产、履职行为等纳入系统,搭建共建共治共享的平台,使业主可以在网上进行业主大会投票,查询业主共有资金的余额和流水,保障业主的知情权、监督权和参与权。◇



作者彭颖系深圳市宝安区住房和建设局局长、潘争艳系深圳市宝安区住建局物业监管办副主任