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南都物业:开拓省外市场,布局长租公寓

发布: 2019-04-29     文章来源:     查看: 465次
      中物研协 研究员  /  张乐
 
      4月27日,南都物业年报发布,预示着14家上市物业服务企业已完成了年报发布,对2018年经营业绩交出了答卷。
 
      2018年,南都物业实现营业收入10.59亿元,同比增长29.18%;营业总成本9.56亿元,同比增长32.09%;
 
       实现归属于母公司净利润为0.92亿元,同比增长22.69%,总资产达13.43亿元,同比增长65.68%,其中归属于母公司所有者权益合计为6.39亿元,同比增长125.45%。
 
 
/ 面积增长速度加快
收购之路拓展外延 /
 
      截止2018年12月31日,南都物业累计总签约项目433个(包含金枫物业),比上年同期增加158个,增长率57.45%,累计总签约面积5,542.56万平方米,比上年同期增长1,657.61万平方米,增长率42.67%。
 

 
○ 数据来源:招股说明书,公司财报,CRIC
 
      从2014年开始到2017年,南都物业都一直保持着20%左右的面积增长率,一直到2018年,实现了增长率翻倍,签约面积达到5543万平方米,除了南都物业坚持“3+X”战略,深耕江浙沪地区,打开深圳、芜湖、榆林、乌鲁木齐等地市场之外,收购金枫物业也为南都物业签约面积增加贡献了力量。
 
      南都物业服务范围主要位于浙江省、北京、上海、重庆,收购金枫物业,在江苏省加码,无疑是为了扩充长三角地区的实力。而金枫物业在2018年5月份刚刚完成了对中远物业的收购,对于南都物业也是一种间接的业务拓展。
 
 
/ 加速浙江省外市场开发力度
联手国有银行布局长租公寓 /
 
      南都物业2018年实现主营业务收入10.59亿元,其中,浙江省实现主营业务收入7.23亿元,较上年同期增长14.30%。同时,南都物业也加快了浙江省外市场开发力度,在物业管理服务项目持续增加的情况下,实现主营业务收入3.34 亿元,较上年同期增长67.97%。
 
 

○ 数据来源:招股说明书,公司财报,CRIC
 
      2018年南都物业在案场服务、包干制物业管理服务、酬金制物业管理服务、顾问服务、增值服务之外,主营物业中还增加了长租公寓。
 
      早在2017年,南都物业旗下子公司大悦资产开始布局长租业务,打造“群岛”系列长租公寓。2018年5月,大悦资产与建信浙江公司共同投资设立杭州建信大悦住房服务有限公司(“建信大悦”),注册资本为500万元人民币,主要经营分散式住房租赁服务和相关配套服务。
 
      建信浙江公司是建行旗下子公司,而建行是国有银行中布局长租公寓领域的领先者,南都物业与建行合作,可以借助建行的租赁平台,实现资源的拓展。
 
 
/ 利润增速放缓
盈利能力稍显弱势 /
 
      2018年2月1日,南都物业在上海证券交易所上市发行,成为国内首家登陆A股的物业服务企业,也是截止到目前为止唯一一家冲击A股成功的物业服务企业。


○ 数据来源:招股说明书,公司财报,CRIC
 
      登陆A股之后,南都物业放缓了发展的步伐,将营业利润与净利润的增长率保持在了20%左右,与2014年、2015年猛烈的“进攻”计划形成了对比,这也与目前物业服务企业精细化、品质化发展趋势有关。
 


○ 数据来源:招股说明书,公司财报,CRIC
 


      根据南都物业年报披露的总营业成本构成来看,主营业务的成本就占据了85%。过高的营业成本是影响南都物业盈利的原因之一。接着就是众多企业都占据较高的管理费用,占了总成本10%,销售费用占3%,税费仅占1%。说明,主营业务成本依然是各家企业重点优化对象。
 
      值得一提的是,在众多的费用支出中,南都物业在财务费用方面获得了收入,此项收入主要是来源于利息收入,抵扣当年手续费后,获得了约298万元的财务收入。
 
 

/ 加速融合收购企业
依托平台,优化物业服务品质 /

 
      南都物业在业绩报告中,也对未来发展战略做了规划,主要分为以下几点:
 
      1、  精耕区域市场,形成规模优势
      2019年,南都物业将以“3+X”市场拓展战略为切入点,加大各城市新盘、存量盘资源排摸,通过标杆项目建设、品牌推广,提升当地市场占有率,扩大规模效应。
 
      2、  融合共生,多品类协同发展
      融合已收购的采林物业、金枫物业的资源与优势,以南都品质管理为牵引,强化三家企业的产品特色,发展优质品类业务,提高多品类业务收入占比。
 
      3、  立足美好,创新业主服务模式,优化经营结构
      南都物业将依托悦嘉家社区生活服务平台,实现了物业服务一键式管理,缩短服务响应时间,提高服务效率,使服务提供更精准。同时,在平台中引入服务商家,满足业主多方位生活需求。
 
      另一方面,南都物业将联合大悦商业,运营 “产品+互联网+社群”模式的“群岛”系列服务公寓、国际青年社区、托管式公寓、复合型园区等四类产品,以实现客户投资、持有资产的持续增值。