中物研协 研究员 / 张乐
截至2019年6月30日止，佳兆业美好六个月的总收益为人民币5.58亿元，同比增加了35.4%。毛利为1.91亿元，同比增加了35.8%，毛利率为34.3%。
经调整净利润（截至2018 年6 月30日止六个月不包括上市开支及宣派特别股息而产生的递延税项开支）约为9160万元，同比增长了45.4%。
在管建筑面积由2018 年12 月31日约2690万平方米增加至3634万平方米。
| 规模情况
佳兆业美好目前在中国大部分发达城市均有布局，形成了粤港澳大湾区、长三角区、环渤海区以及华中、华西五大区域，在管面积达到3634万平方米。
佳兆业美好在管项目区域分布图 | 图源：佳兆业美好官网
长三角区域跃居第一大管理区域。通过财报数据我们可以看出，去年年末，佳兆业美好的主要管理区域是粤港澳大湾区，占管理总面积的40.76%，而在今年年中时，粤港澳大湾区的管理面积占比减少到了32.2%。
与此同时，长三角的管理面积占比大幅增加，从15%增加到33.47%，超过了大湾区的面积占比，这与4月底佳兆业美好收购嘉兴大树物业管理公司有关。
资料来源：企业年报
根据佳兆业6月26日公告，此次收购活动是从第三方公司处购得60%股份，对价为3658万元，此后大树物业成为了佳兆业美好的间接非全资附属公司。
截至2018年12月31日，嘉兴大树物业的在管面积近800万平方米，完成收购后，佳兆业美好的长三角在管面积提升了约202%。
资料来源：企业年报
目前，佳兆业美好的管理业态还是以住宅社区为主，占了总面积87.3%，管理类型不够多元化，非住宅业态的增长速度相弱于住宅业态。
但是在第三方开发商管理面积方面，增速较为明显，从2018年底的占比15.9%增加至34.4%，减少了对于母公司的依赖度，收入来源更加多元化。
| 运营情况
物业管理业务与交付前及顾问服务是佳兆业美好的主要收入来源。根据年报显示，2019年上半年，佳兆业美好的物业管理服务收入为2.3亿元人民币，交付前及顾问服务收入为2.2亿元，分别占总收入的42%和39%。
在物业管理服务收入中，包干制与酬金制的管理面积各占约一半，平均物业费收入约为6.42元/平方米。根据之前对于管理规模的分析，佳兆业美好目前住宅管理面积占比较多，一定程度上会影响平均物业费水平。
但是在物业管理方面，佳兆业美好正在减少对于母公司的依赖，2019年上半年来自第三方开发商的收入约占总物业管理收入的32.5%，相较于2018年同期增加了约10%。
资料来源：企业年报
社区增值服务与智能解决方案服务虽然占总收入比例不高，但是增速却高于物业服务与顾问服务。
佳兆业美好在社区增值服务中涉及的业务范围比较全面，有房屋租售、装修美居、社区教育、空间租赁、社区金融以及新零售等，并且不仅在收入保持较高的增速，在毛利上也达到了133.1%的增长率。
资料来源：企业年报
佳兆业美好联合第三方公司和佳科智能在智能家居以及智能社区上发力，向物业开发商提供智能解决方案服务，涉及办公楼、商业综合体、酒店、住宅等业态，截至2019年6月30日，佳兆业美好已经向583个住宅社区和55个非住宅物业提供解决方案。
此外，佳兆业美好在其他亏损上相比同期增加了275.7%，主要是在亏损准备以及汇兑损失上。
内地登陆港股以及涉及海外业务的公司，都受到了国际汇率波动的影响，佳兆业美好也不例外，在报告中，佳兆业美好提及此次汇兑损失，表示公司未进行对冲外汇风险，未来如果有重大影响将会考虑进行对冲。
| 未来发展
6月28日，佳兆业物业宣布更名为佳兆业美好集团有限公司，向公众展示出了一个崭新的面貌，在更名后的首份半年度业绩报告中，佳兆业美好做了如下发展规划：
1. 聚焦国家核心城市群及绝大多数中心城市，优先中高端住宅、商写、机构类的组合业态，保持体育场馆类服务的地位，重点开拓产业园区、场馆、政府办公楼城市配套。
2. 成立智能工程设计院，提升研发及智能化产品竞争力，将佳科智能孵化成集设计、施工、研发为一体的智能化解决方案服务提供商，推动小区信息化、智能化升级，积极参与智慧城市建设。
3. 加深小区经营。围绕小区消费场景，逐步丰富产品和服务，结合线上线下发展，孵化租售服务、美居服务、小区教育等专业服务品牌。