中物研协研究员 / 沈洋洋
8月21日，滨江服务发布2019年中业绩公告，公告显示 2019 年 1 - 6 月，滨江服务实现收入3.17亿元，同比增长43.3%；毛利9180万元，同比增长49.3%；2019年上半年毛利率为28.9%，相较2018年上半年的27.8%提升1.1个百分点；2019年上半年取得利润4890万元，同比增长37.7%；截至2019年6月30日，公司物业管理服务的在管建筑面积约为1310万平方米，同比增长24.9%；合约建筑面积达到1030万平方米，同比增长74.6%。
| 营收稳步增长，盈利质量持续提升
2019年上半年，滨江服务营业收入3.17亿元，同比上涨43.3%；取得净利润4890万元，同比增长32.7%。
滨江服务2016年-2019上半年盈利呈现持续上涨的态势，公司管理规模的稳步扩张是业绩增长的可靠保障。
资料来源：企业年报
2019年上半年，滨江服务毛利率水平达到28.93%，相较于2018年同期提升了约1.1个百分点，净利率水平较去年同期稍有回落，达到15.41%，但比2018年底的13.82%仍有较大提升。2016年-2019上半年，滨江服务的盈利质量得到持续的提升，2019年中公司的毛利率较2018年提升了超过10个百分点，净利率水平较2016年提升了5.63个百分点。毛利率水平较高的增值服务在总业务的占比持续提升是公司盈利质量持续提升的主要原因。
资料来源：企业年报
| 深耕长三角，规模稳中求进
2019年上半年，滨江服务保持稳中求进的良好态势。继续深耕长江三角洲地区，进一步扩张长江三角洲业务地理范围，在浙江省的20个城市、上海市、江苏省及江西省拥有45间附属公司及分支机构，向约62000个物业单位提供物业管理服务。
截至到2019年6月底，滨江服务在管建筑面积为1310万平方米，同比增长24.9%；合约建筑面积达到了1030百万平方米，同比增长了74.6%。2016年-2019上半年，滨江服务的在管面积保持稳健增长，公司主要管理面积来自滨江集团开发的物业。截至2019年上半年，公司在管面积中69.6%的规模来自滨江服务，30.4%的管理面积来自第三方物业开发商。滨江集团开发业务能力为公司的增长提供了可靠的保障。
资料来源：企业年报
| 业务结构持续优化，业主增值服务短期稍降
滨江服务的收入主要由三大业务购成：物业管理服务、非业主增值服务以及业主增值服务。2019年上半年，滨江服务的物业管理服务收入占总营收的60.25%，非业主增值服务占总营收的35.02%，业主增值服务占总营收的4.73%。
资料来源：企业年报
物业管理服务主要是安保、保洁、园艺、维修、维护及配套服务。2019上半年产生收入达1.91亿元，受益于在管面积的增长，该块业务较2018年同期增加31.9%，是公司主要收入来源。
非业主增值服务主要包括交付前服务、咨询服务及小区空间服务。2019上半年收入达人民币1.11亿元，较2018年同期增加82.1%，为公司收入增长最快的业务板块。收入增加主要是由于2019年上半年较2018年同期非业主增值项目大幅增加所致。
业主增值服务主要包括居家生活服务、定制家装服务及物业代理服务，收入达人民币1510元，由于2019年家具软装业务较2018年同期下降，该业务较2018年同期收入减少3.2%。据公司公告，家具软装业务收入预计大部分会将在2019年下半年实现。
整体而言，公司近些年三大业务中物业管理服务的占比持续下降，非业主增值服务的占比持续上升，业主增值服务的占比相对维持稳定。利润率水平较高的增值服务占比持续提升为公司盈利能力带来持续的改善。
资料来源：企业年报
| 未来规划：专注高端市场，多种渠道扩大规模
滨江服务专注高端住宅物业，公司未来规划紧紧围绕着实现成为中国领先的综合性物业管理服务提供商而展开：
1. 继续通过多种渠道扩大于高端市场的业务规模，包括将继续善用与滨江集团的现有业务关系及积极从独立第三方物业开发商获取新业务机会；
2. 继续提供按客户需求量身打造的多样化及差异化增值服务，继续优化管理集中化及标准化，并采用先进技术提高经营效率及确保服务质量，以实现成为中国领先的综合性物业管理服务提供商的目标。